Die Bausteine
- Rohertrag: die marktüblich erzielbare Jahresmiete
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis
- Reinertrag: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten
- Liegenschaftszins: der Zinssatz, mit dem der Markt Immobilien dieser Art verzinst
- Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Bodenwert
Was den Wert bewegt
Kleine Änderungen beim Liegenschaftszins haben große Wirkung: Sinkt er, steigt der Wert deutlich – und umgekehrt. Deshalb reagieren Kaufpreise so stark auf das Zinsniveau. Ebenso wichtig ist, ob die heutige Miete nachhaltig ist oder über bzw. unter dem Markt liegt.
Investoren rechnen oft einfacher
Im Alltag nutzen Investoren meist den Kaufpreisfaktor oder die Mietrendite als schnelle Kennzahl. Das Ertragswertverfahren steckt aber dahinter – und kommt spätestens bei der Finanzierung und im Gutachten zum Einsatz.
Die Formel Schritt für Schritt
- Rohertrag: die marktüblich erzielbare Jahresnettokaltmiete.
- Bewirtschaftungskosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlagefähige Betriebskosten werden abgezogen.
- Reinertrag: was nach Abzug der Kosten übrig bleibt.
- Bodenwertverzinsung: Der Anteil des Reinertrags, der auf den Boden entfällt, wird abgezogen (Bodenwert × Liegenschaftszins).
- Gebäudereinertrag: der verbleibende Ertrag des Gebäudes.
- Barwert: Der Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der von Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins abhängt.
- Ertragswert: Gebäudeertragswert plus Bodenwert, angepasst um Besonderheiten wie Instandhaltungsstau oder Rechte Dritter.
Ein Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 120.000 € |
| Bewirtschaftungskosten (22 %) | −26.400 € |
| Reinertrag | 93.600 € |
| Bodenwert 400.000 € × Liegenschaftszins 3,5 % | −14.000 € |
| Gebäudereinertrag | 79.600 € |
| × Vervielfältiger (40 Jahre, 3,5 %) ≈ 21,36 | 1.700.256 € |
| + Bodenwert | 400.000 € |
| Ertragswert | rund 2.100.000 € |
Das entspricht etwa dem 17,5-Fachen der Jahresmiete. Die Zahlen sind beispielhaft.
Der Liegenschaftszins als Stellschraube
Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem der Markt Immobilien einer bestimmten Art und Lage verzinst. Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Verkäufen ab. Schon kleine Änderungen haben große Wirkung: Sinkt der Zins im Beispiel von 3,5 auf 3,0 %, steigt der Ertragswert deutlich. Deshalb reagieren Immobilienwerte so stark auf das Zinsumfeld – siehe Zinsen und Immobilienpreise. Für Verkäufer heißt das: Ein Ertragswert, der vor einigen Jahren ermittelt wurde, kann heute nicht mehr stimmen.
Ist-Miete oder Marktmiete?
Das Ertragswertverfahren geht von der marktüblich erzielbaren Miete aus. Liegt die tatsächliche Miete darunter, etwa wegen langjähriger Mietverhältnisse, oder darüber, etwa bei einem überdurchschnittlich zahlenden Gewerbemieter, berücksichtigen Gutachter das über Zu- oder Abschläge für die Restlaufzeit. Investoren schauen dagegen meist auf die Ist-Miete und das Potenzial zur Anpassung. Beide Sichtweisen sollten in der Verkaufsvorbereitung bekannt sein.
Wann das Verfahren angewendet wird
Gutachter nutzen das Ertragswertverfahren für alle Immobilien, die typischerweise zur Ertragserzielung gekauft werden: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Einzelhandelsimmobilien, Hotels, Logistik und Pflegeheime. Auch das Finanzamt wendet es bei der Bewertung für Erbschaft- und Schenkungsteuer auf Mietwohngrundstücke an. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist dagegen das Vergleichswertverfahren üblich.
Was Verkäufer daraus mitnehmen
Weil der Ertrag den Wert bestimmt, lohnt sich vor dem Verkauf ein Blick auf alles, was den Reinertrag verbessert: Leerstände abbauen, Mieten im Rahmen der Regeln anpassen, unnötige Kosten senken und den Instandhaltungsstau reduzieren. Eine saubere Darstellung der Erträge in der Mieterliste ist die Grundlage für jede Bewertung durch Käufer und Gutachter.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Ertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag plus Bodenwert.
- Der Liegenschaftszins hat großen Einfluss auf das Ergebnis.
- Das Verfahren ist Standard für Renditeobjekte.
- Höhere, sichere Erträge erhöhen den Wert direkt.
Ertragswert und Marktpreis
Der Ertragswert eines Gutachters ist eine Modellrechnung auf Basis von Durchschnittswerten. Der tatsächliche Preis entsteht am Markt und kann darüber oder darunter liegen. Investoren mit niedrigen Finanzierungskosten, besonderen Plänen für das Objekt oder starkem Interesse an einer bestimmten Lage zahlen manchmal mehr. In schwachen Marktphasen liegen Kaufpreise dagegen oft unter dem Gutachterwert. Für den Verkauf ist der Ertragswert deshalb ein guter Anker, aber keine Garantie.
Häufige Fragen zu Ertragswertverfahren erklärt
Wer legt den Liegenschaftszins fest?
Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Verkäufen ab und veröffentlichen ihn regelmäßig, häufig in ihren Grundstücksmarktberichten.
Was ist der Vervielfältiger?
Ein Faktor, der aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins berechnet wird und angibt, wie viele Jahresreinerträge der Gebäudewert entspricht.
Welche Bewirtschaftungskosten werden angesetzt?
Gutachter nutzen Modellwerte für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall, die sich an Erfahrungswerten orientieren.
Wie unterscheidet sich der Ertragswert vom Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist eine einfache Faustregel. Das Ertragswertverfahren berücksichtigt Kosten, Bodenwert und Restnutzungsdauer genauer.
Was ist ein Mietausfallwagnis?
Ein pauschaler Abschlag für das Risiko, dass Mieten ausfallen oder Flächen leer stehen. Bei Wohnungen liegt er meist bei wenigen Prozent der Jahresmiete, bei Gewerbe höher.