Grunderwerbsteuer 2026: die aktuellen Sätze aller Bundesländer

Steckbrief Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Steuersätze im Überblick

Stand: November 2026, zuletzt geprüft am 04.11.2026. Derzeit sind keine beschlossenen Änderungen der Steuersätze bekannt. Maßgeblich ist der Steuersatz am Tag der notariellen Beurkundung. Rechtsgrundlage sind das Grunderwerbsteuergesetz des Bundes und die Steuersatzgesetze der Länder; verbindliche Auskünfte geben die Finanzämter und Finanzministerien der Länder.

Wer zahlt und wann?

Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer gemeinsam, im Kaufvertrag übernimmt aber fast immer der Käufer die Steuer. Das Finanzamt verschickt nach der Beurkundung einen Bescheid; erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen wird.

Was das für Verkäufer bedeutet

Ein Investor rechnet mit Gesamtkosten: Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Bei 6,5 % Steuer bleibt für den Kaufpreis entsprechend weniger Spielraum als bei 3,5 %. Wie Käufer daraus ihren Angebotspreis ableiten, zeigt unser Ratgeber zum Kaufpreisfaktor.

Rechenbeispiele für einen Kauf von 1 Mio. €

Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Satz liegen bei diesem Kaufpreis 30.000 €. Bei großen Renditeobjekten werden aus solchen Unterschieden schnell sechsstellige Beträge.

Was zur Bemessungsgrundlage gehört

Die Grunderwerbsteuer wird auf die Gegenleistung berechnet, also im Regelfall auf den Kaufpreis. Dazu gehören auch übernommene Verpflichtungen, etwa eine vom Käufer übernommene Grundschuld oder bei Erbbaurechten der kapitalisierte Erbbauzins. Nicht dazu gehört bewegliches Inventar wie Möbel oder eine Einbauküche, wenn es im Vertrag mit angemessenem Wert gesondert ausgewiesen ist. Werden Grundstück und Bauleistung als Einheit erworben, etwa beim Kauf vom Bauträger, fällt die Steuer auf den gesamten Preis an.

Befreiungen und Ausnahmen

• Erwerbe unter Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Verwandten in gerader Linie, also etwa von Eltern an Kinder, sind befreit.
• Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen unterliegen der Erbschaft- und Schenkungsteuer, nicht der Grunderwerbsteuer.
• Bei Kaufpreisen bis 2.500 € fällt keine Steuer an.
• Bei Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns gibt es unter bestimmten Voraussetzungen Begünstigungen.

Einige Länder haben Freibeträge oder Entlastungen für Ersterwerber diskutiert; ob es solche Regelungen gibt, sollte aktuell geprüft werden.

Grunderwerbsteuer und Kaufpreis

Für Investoren ist die Grunderwerbsteuer Teil der Gesamtinvestition. Sie kann nicht sofort als Kosten abgezogen werden, sondern erhöht bei vermieteten Objekten die Anschaffungskosten und wird anteilig mit dem Gebäude abgeschrieben. In Ländern mit hohem Steuersatz rechnen Käufer deshalb mit einer höheren Gesamtbelastung und bieten tendenziell etwas weniger. Mehr zur Gesamtrechnung finden Sie unter Kaufnebenkosten.

Rückabwicklung und Erstattung

Wird ein Kaufvertrag innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht, etwa durch Rücktritt oder einvernehmliche Aufhebung, kann die Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet oder gar nicht erst festgesetzt werden. Auch wenn der Kaufpreis nachträglich herabgesetzt wird, etwa wegen eines Mangels, wird die Steuer angepasst. Der Antrag muss beim zuständigen Finanzamt gestellt werden.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Bundesländer legen den Steuersatz selbst fest, derzeit zwischen 3,5 und 6,5 %.
• Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis ohne gesondert ausgewiesenes Inventar.
• Verwandte in gerader Linie und Ehegatten sind befreit.
• Die Steuer muss gezahlt sein, bevor der Käufer ins Grundbuch kommt.

Grunderwerbsteuer beim Kauf vom Bauträger

Wer ein Grundstück kauft und gleichzeitig oder kurz danach einen Bauvertrag mit einem Unternehmen schließt, das mit dem Verkäufer zusammenarbeitet, muss oft auch auf die Baukosten Grunderwerbsteuer zahlen. Die Finanzverwaltung spricht vom einheitlichen Vertragswerk. Das gilt etwa, wenn ein Grundstück nur mit einem bestimmten Haustyp angeboten wird. Für Käufer kann das die Steuer erheblich erhöhen; Verkäufer und Bauträger sollten diesen Effekt kennen, wenn sie Grundstück und Haus gemeinsam vermarkten.