Die Posten im Überblick
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland, siehe Grunderwerbsteuer nach Bundesland
- Notar und Grundbuch: zusammen grob 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
- Makler: bei Renditeobjekten frei verhandelbar, siehe Maklerprovision
- Prüfung: Gutachten, Anwälte und Berater bei größeren Käufen
Warum das Verkäufer betrifft
Ein Investor kalkuliert mit den Gesamtkosten. Je höher die Nebenkosten, desto weniger bleibt für den Kaufpreis. Ein provisionsfreier Verkauf direkt an Investoren schafft deshalb oft Spielraum für einen besseren Preis.
Beispiel
Bei 1 Mio. € Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen fallen rund 65.000 € Grunderwerbsteuer und etwa 15.000 bis 20.000 € für Notar und Grundbuch an. Mit Makler kommen weitere Kosten hinzu. Wie Käufer daraus ihre Rendite berechnen, zeigt Mietrendite berechnen.
Die Grunderwerbsteuer im Detail
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Einzelposten. Sie wird auf den Kaufpreis für Grundstück und Gebäude erhoben, nicht aber auf mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche. Die Bundesländer legen den Steuersatz selbst fest; er liegt derzeit je nach Land zwischen 3,5 und 6,5 %. Die Steuer wird nach Beurkundung vom Finanzamt festgesetzt und muss bezahlt sein, bevor der Käufer im Grundbuch eingetragen werden kann. Eine Übersicht der Sätze finden Sie unter Grunderwerbsteuer nach Bundesland.
Notar und Grundbuch
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Kaufpreis ab. Zusammen machen sie meist etwa 1,5 bis 2 % aus. Darin enthalten sind die Beurkundung des Kaufvertrags, die Vollzugstätigkeit des Notars, die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und, falls der Käufer finanziert, die Bestellung einer Grundschuld. Die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers zahlt in der Regel der Verkäufer.
Maklerprovision
Ist ein Makler beteiligt, kommt seine Provision hinzu. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, gilt die gesetzliche Teilung zwischen Käufer und Verkäufer. Bei Renditeobjekten ist die Verteilung frei verhandelbar. Typisch sind drei bis sechs Prozent zuzüglich Umsatzsteuer – mehr dazu unter Maklerprovision bei Renditeobjekten.
Kaufnebenkosten nach Bundesland – ein Vergleich
| Bundesland (Beispiele) | Grunderwerbsteuer | Notar/Grundbuch ca. | ohne Makler gesamt ca. |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 1,5–2 % | 5–5,5 % |
| Niedersachsen, Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 1,5–2 % | 6,5–7 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 1,5–2 % | 8–8,5 % |
Mit einer Maklerprovision von 3,57 % (3 % zuzüglich Umsatzsteuer) steigen die Gesamtkosten auf rund 8,5 bis 12 %. Die Sätze der Grunderwerbsteuer können sich ändern; maßgeblich ist der Stand zum Zeitpunkt der Beurkundung.
Weitere Kosten, die Investoren einplanen
- Kosten für die Due Diligence: Gutachter, Anwälte, technische Prüfung
- Finanzierungskosten: Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Wertgutachten der Bank
- Kosten für die Übernahme: neue Verwaltung, Versicherungen, Umstellung der Konten
- Rücklagen für kurzfristige Instandhaltung
Bei großen Transaktionen können diese Posten zusammen nochmals ein bis zwei Prozent ausmachen.
Kaufnebenkosten steuerlich
Bei vermieteten Objekten gehören die Kaufnebenkosten zu den Anschaffungskosten und werden zusammen mit dem Gebäudeanteil abgeschrieben – siehe AfA und Abschreibung. Der Anteil, der auf den Boden entfällt, ist nicht abschreibbar. Finanzierungskosten wie die Grundschuldbestellung können dagegen sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland und Makler zwischen etwa 5 und 15 %.
- Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und von Land zu Land verschieden.
- Investoren rechnen mit Gesamtkosten und berücksichtigen sie im Gebot.
- Bei vermieteten Objekten werden die Nebenkosten mit dem Gebäude abgeschrieben.
So senken Käufer die Nebenkosten
Ganz vermeiden lassen sich Kaufnebenkosten nicht, aber einige Hebel gibt es. Mitverkauftes Inventar – etwa Einbauküche, Markisen oder Möbel bei möblierten Apartments – kann im Kaufvertrag mit einem angemessenen Preis gesondert ausgewiesen werden, sodass darauf keine Grunderwerbsteuer anfällt. Ein Kauf direkt vom Eigentümer ohne Makler spart die Provision. Und wer eine bestehende Grundschuld des Verkäufers übernimmt, statt eine neue eintragen zu lassen, kann Notar- und Grundbuchkosten reduzieren. Für Verkäufer gilt: Je geringer die Nebenkosten des Käufers, desto größer sein Spielraum beim Kaufpreis.
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf
Können Nebenkosten steuerlich abgesetzt werden?
Bei vermieteten Immobilien erhöhen sie in der Regel die Anschaffungskosten und werden über die Abschreibung berücksichtigt.
Wer zahlt die Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlt üblicherweise der Käufer. Die Maklerprovision hängt von der Vereinbarung ab.
Kann man Grunderwerbsteuer sparen?
Mitverkauftes Inventar kann gesondert ausgewiesen werden, wenn der Preis angemessen ist. Bei Share Deals gelten besondere Regeln.
Wann sind die Kosten fällig?
Die Grunderwerbsteuer etwa einen Monat nach dem Steuerbescheid, die Notarkosten nach Rechnung, die Maklerprovision meist mit Beurkundung.
Fällt Grunderwerbsteuer auf die Instandhaltungsrücklage an?
Nach der Rechtsprechung gehört der Anteil an der Erhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft zur Bemessungsgrundlage; er kann also nicht steuermindernd herausgerechnet werden.