Steckbrief Projektkalkulation
| Beispiel | 30 Wohnungen. 2.100 m² Wohnfläche |
|---|---|
| Gesamtkosten | 13.272.867 € |
| Erlös Einzelverkauf | 15.600.000 € |
| Gewinn | 2.327.133 € · 17,5 % auf die Kosten |
Wozu eine Projektkalkulation dient
Eine Projektkalkulation – bei Bauträgern auch Bauträgerkalkulation, bei Entwicklern Developer-Rechnung genannt – beantwortet drei Fragen: Was kostet das Projekt insgesamt? Was bringt es ein? Und wie viel bleibt als Gewinn für das Risiko des Entwicklers? Sie ist Grundlage für den Grundstückskauf, die Bankfinanzierung, die Suche nach Eigenkapitalgebern und die Entscheidung, ob einzeln verkauft oder an einen Investor veräußert wird.
Die Kalkulation wird im Laufe des Projekts immer genauer: Am Anfang steht eine grobe Machbarkeitsrechnung mit Richtwerten, nach der Entwurfsplanung eine Kostenberechnung, vor Baubeginn eine Kalkulation auf Basis echter Angebote.
Die Ausgangsdaten des Beispiels
Ein Entwickler prüft ein Grundstück am Rand einer wachsenden Mittelstadt in Niedersachsen. Auf dem Grundstück steht ein alter Gewerbebau mit Garagen, der abgerissen werden muss. Ein Bebauungsplan erlaubt ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage.
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Grundstück | 2.000 m². Bodenpreis 600 €/m² |
| Bruttogrundfläche (BGF) | 2.900 m² oberirdisch |
| Wohnungen | 30 Wohnungen mit zusammen 2.100 m² Wohnfläche |
| Tiefgarage | 30 Stellplätze, 6 weitere Stellplätze werden abgelöst |
| Verkaufspreis (Variante A) | 7.000 €/m² Wohnfläche. Stellplatz 30.000 € |
| Miete (Variante B) | 15,50 €/m² Wohnfläche, Stellplatz 90 € im Monat |
| Bauzeit inkl. Planung | rund 2,5 Jahre |
Alle Zahlen sind ein fiktives Beispiel. Baukosten, Bodenpreise, Mieten und Verkaufspreise unterscheiden sich regional erheblich und müssen für jedes Projekt neu ermittelt werden.
Beispielkalkulation: alle Kosten
| Position | Berechnung | Betrag | Anteil |
|---|---|---|---|
| Grundstück und Erwerb | |||
| Grundstückskaufpreis | 2.000 m² × 600 €/m² | 1.200.000 € | 9,0 % |
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % des Kaufpreises (Beispiel Niedersachsen) | 60.000 € | 0,5 % |
| Notar- und Gerichtskosten | ca. 1,5 % des Kaufpreises | 18.000 € | 0,1 % |
| Maklerprovision Grundstück | 3,57 % inkl. USt. | 42.840 € | 0,3 % |
| Freimachen und Erschließen | |||
| Abbruch Bestandsgebäude | Altbau mit Garagen, pauschal | 85.000 € | 0,6 % |
| Erschließungskosten | 2.000 m² × 35 €/m² | 70.000 € | 0,5 % |
| Bauen | |||
| Baukosten | 2.900 m² BGF × 2.850 €/m² (Bauwerk und Technik) | 8.265.000 € | 62,3 % |
| Außenanlagen | Wege, Grün, Spielplatz, Fahrradstellplätze | 180.000 € | 1,4 % |
| Baunebenkosten | 18 % der Baukosten (Planung, Statik, Gutachten, Gebühren) | 1.487.700 € | 11,2 % |
| Projektsteuerung | 2 % der Baukosten | 165.300 € | 1,2 % |
| Stellplatzablöse | 6 fehlende Stellplätze × 12.000 € | 72.000 € | 0,5 % |
| Unvorhergesehenes | 5 % auf Bau und Außenanlagen | 422.250 € | 3,2 % |
| Finanzierung und Vertrieb | |||
| Zwischenfinanzierung | 5,5 % p. a., 70 % Fremdkapital, 2,5 Jahre, Ø 50 % abgerufen | 580.777 € | 4,4 % |
| Vertriebskosten | 1 % des Erlöses (Exposé, Werbung, Musterwohnung) | 156.000 € | 1,2 % |
| Vertriebsprovision | 3 % des Erlöses (Makler im Einzelvertrieb) | 468.000 € | 3,5 % |
| Gesamtkosten | 13.272.867 € | 100 % |
Die größten Blöcke sind die Baukosten mit 62,3 % und der Grundstückserwerb mit allen Nebenkosten. Kleine Prozentsätze wie Unvorhergesehenes oder Projektsteuerung summieren sich bei einem Projekt dieser Größe trotzdem auf sechsstellige Beträge.
Erlöse und Ergebnis: Verkauf oder Vermietung
| Erlösberechnung | 2.100 m² × 7.000 € + 30 Stellplätze × 30.000 € | Jahresmiete 423.000 € × Faktor 27 |
|---|---|---|
| Erlös | 15.600.000 € | 11.421.000 € |
| Gesamtkosten | 13.272.867 € | 12.763.077 € (ohne Einzelvertrieb, mit 1 % Transaktionskosten) |
| Ergebnis | 2.327.133 € | -1.342.077 € |
| Gewinn auf die Kosten | 17,5 % | -10,5 % |
Das Beispiel zeigt ein typisches Bild: Im Einzelverkauf an Selbstnutzer und Kapitalanleger erreicht das Projekt eine Marge von 17,5 % auf die Kosten – üblich sind Zielwerte von etwa 15 bis 20 %. Als Mietobjekt an einen Investor verkauft, trägt es sich bei Faktor 27 nicht. Damit sich Variante B rechnet, müsste der Faktor bei rund 30,2 liegen, die Miete steigen, eine Förderung greifen oder das Grundstück deutlich günstiger sein. Genau deshalb entstehen viele Mietwohnungen nur mit Förderprogrammen oder als Forward Deal mit Investoren, die niedrigere Renditen akzeptieren.
Die Positionen der Kalkulation erklärt
- Miete: Grundlage jeder Bewertung als Renditeobjekt. Entscheidend ist die nachhaltig erzielbare Neubaumiete, nicht die Spitzenmiete einzelner Wohnungen.
- Grundstückskaufpreis: meist der größte Verhandlungshebel. Entwickler leiten ihn aus der übrigen Rechnung ab – siehe Abschnitt Residualwert.
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland – aktuelle Sätze unter Grunderwerbsteuer nach Bundesland.
- Notar- und Gerichtskosten: Beurkundung, Grundbucheintrag, Auflassungsvormerkung und Grundschuld, zusammen meist 1,5 bis 2 %.
- Erschließungskosten: Anschlüsse an Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation; bei bereits erschlossenen Grundstücken oft nur Hausanschlüsse.
- Maklerprovision: fällt an, wenn das Grundstück über einen Makler erworben wird; bei Direktkauf entfällt sie – siehe Grundstück an Projektentwickler verkaufen.
- Abbruch: Rückbau und Entsorgung vorhandener Gebäude, bei Schadstoffen wie Asbest deutlich teurer – siehe Abbruchunternehmen.
- Baukosten: Kosten für Bauwerk und technische Anlagen, in der DIN 276 die Kostengruppen 300 und 400. Sie hängen von Standard, Energieeffizienz, Tiefgarage und Region ab.
- Außenanlagenkosten: Wege, Begrünung, Spielflächen, Einfriedung, Beleuchtung und Fahrradstellplätze (Kostengruppe 500).
- Baunebenkosten: Architekt, Fachplaner, Statik, Gutachten, Vermessung, Genehmigungsgebühren und Versicherungen (Kostengruppe 700), häufig 15 bis 22 % der Baukosten.
- Unvorhergesehenes: Puffer für Preissteigerungen, Mehrmengen und Überraschungen im Baugrund, üblich sind 3 bis 10 %.
- Parkplatzablösegebühren: Wer die vorgeschriebenen Stellplätze nicht auf dem Grundstück schaffen kann, zahlt an die Gemeinde eine Ablöse – je nach Stadt von wenigen Tausend bis über 20.000 € je Stellplatz.
- Projektsteuerung: Koordination von Planung, Kosten, Terminen und Qualität, intern oder durch einen externen Projektsteuerer.
- Vertriebskosten: Exposé, Visualisierungen, Website, Anzeigen, Musterwohnung und Verkaufsbüro.
- Vertriebsprovision: Provision für Makler oder Vertriebspartner im Einzelverkauf; beim Globalverkauf an einen Investor deutlich geringer oder entfallend.
- Zwischenfinanzierung: Zinsen und Gebühren für das Baudarlehen bis zum Verkauf. Beim Bauträger sinkt sie durch die Kaufpreisraten nach MaBV.
- Verkaufspreis: der erzielbare Preis je m² Wohnfläche plus Stellplätze; er bestimmt am Ende, ob die Rechnung aufgeht.
Was passiert, wenn sich Annahmen ändern?
| Szenario | Gewinn | Veränderung |
|---|---|---|
| Basisfall | 2.327.133 € | – |
| Baukosten +10 % | 1.244.289 € | -1.082.844 € |
| Verkaufspreis −5 % | 1.621.533 € | -705.600 € |
| Bauzeit 3 statt 2,5 Jahre | 2.210.978 € | -116.155 € |
Die Sensitivitätsrechnung zeigt, wie empfindlich ein Projekt reagiert. Schon zehn Prozent höhere Baukosten zehren einen großen Teil des Gewinns auf. Banken und Kapitalgeber verlangen deshalb solche Szenarien, bevor sie finanzieren – mehr dazu unter Mezzanine-Kapital.
Residualwert: was das Grundstück kosten darf
Dreht man die Rechnung um, ergibt sich der maximal tragbare Grundstückspreis. Strebt der Entwickler 15 % Gewinn auf die Gesamtkosten an, darf er in diesem Beispiel höchstens rund 727 €/m² für das Grundstück zahlen, also etwa 1.454.000 €. Liegt der Bodenrichtwert darüber, rechnet sich das Projekt nur mit höheren Verkaufspreisen, niedrigeren Kosten oder mehr Baurecht.
Für Grundstückseigentümer ist das die wichtigste Erkenntnis: Entwickler zahlen nicht den Bodenrichtwert, sondern das, was ihre Kalkulation hergibt. Mehr Geschossfläche, geklärtes Baurecht und ein geprüfter Baugrund erhöhen den Residualwert direkt – siehe GRZ und GFZ und Bauvoranfrage.
Typische Fehler in Projektkalkulationen
- Baukosten aus alten Projekten übernehmen, ohne die Preisentwicklung zu berücksichtigen.
- Keinen oder einen zu kleinen Puffer für Unvorhergesehenes einplanen.
- Die Zwischenfinanzierung mit zu kurzer Bauzeit oder zu niedrigen Zinsen rechnen.
- Verkaufspreise aus Angeboten statt aus tatsächlichen Verkäufen ableiten.
- Stellplatzablöse, Erschließung oder Abbruch vergessen.
- Nur ein einziges Szenario rechnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Projektkalkulation stellt alle Kosten den Erlösen gegenüber und zeigt den Gewinn für das Risiko des Entwicklers.
- Baukosten und Grundstück sind die größten Positionen, kleine Prozentsätze summieren sich zu großen Beträgen.
- Einzelverkauf und Globalverkauf an Investoren führen oft zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen.
- Der tragbare Grundstückspreis ergibt sich aus der Kalkulation, nicht aus dem Bodenrichtwert.
Häufige Fragen zu Projektkalkulation
Welche Gewinnmarge ist bei Projektentwicklungen üblich?
Häufig werden 15 bis 20 % auf die Gesamtkosten angestrebt, bei höherem Risiko mehr. Banken und Kapitalgeber prüfen, ob die Marge Puffer für Kostensteigerungen lässt.
Was ist die Kostengruppe 300 und 400?
Nach DIN 276 umfasst die Kostengruppe 300 das Bauwerk mit Baukonstruktion, die Kostengruppe 400 die technischen Anlagen wie Heizung, Sanitär, Elektro und Aufzüge.
Sind die Zahlen im Beispiel realistisch?
Sie sind fiktiv, orientieren sich aber an typischen Größenordnungen. Für ein echtes Projekt müssen Bodenpreis, Baukosten, Mieten und Verkaufspreise vor Ort ermittelt werden.
Wer erstellt die Projektkalkulation?
Der Projektentwickler oder Bauträger selbst, oft mit Architekt, Kostenplaner und Projektsteuerer. Banken lassen die Kalkulation häufig von eigenen Gutachtern prüfen.
Zuletzt aktualisiert: 10.11.2026