Die zwei Varianten
- Forward Funding: Der Investor kauft das Projekt früh und zahlt den Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt. Er finanziert damit den Bau mit, der Entwickler braucht weniger Fremdkapital.
- Forward Purchase: Der Kaufvertrag wird früh geschlossen, der Kaufpreis aber erst bei Fertigstellung fällig. Der Entwickler finanziert den Bau selbst, hat aber einen sicheren Abnehmer.
Chancen und Risiken
Für den Entwickler bedeutet ein Forward Deal Planungssicherheit und oft bessere Finanzierungskonditionen. Dafür akzeptiert er einen Preisabschlag gegenüber einem Verkauf nach Fertigstellung. Der Investor trägt beim Forward Funding Baurisiken mit und verlangt deshalb strenge Vorgaben zu Qualität, Kosten und Terminen.
Wer solche Deals macht
Typische Käufer sind offene Fonds, Versicherungen und große Bestandshalter, die regelmäßig Neubauten für ihren Bestand suchen. Passende Gesprächspartner finden Sie in unseren Listen der Immobilieninvestoren und Eigenkapitalgeber.
Forward Funding und Forward Purchase
Bei einem Forward Purchase verpflichtet sich ein Investor, ein Gebäude nach Fertigstellung zu einem vorab vereinbarten Preis zu kaufen. Der Entwickler finanziert den Bau selbst, meist mit einer Bank, und erhält den Kaufpreis erst bei Übergabe. Bei einem Forward Funding zahlt der Investor den Kaufpreis dagegen schon während der Bauphase nach Baufortschritt. Er wird früh Eigentümer des Grundstücks und trägt einen Teil des Baurisikos, erhält dafür aber meist einen günstigeren Preis. Für den Entwickler sinkt der Finanzierungsbedarf erheblich.
Ein typischer Vertragsaufbau
- Kaufpreis: fester Betrag oder Formel auf Basis der erzielten Mieten und eines vereinbarten Faktors.
- Baubeschreibung: genaue Vorgaben zu Qualität, Flächen, Energiestandard und Zertifizierung.
- Fertigstellungstermin: mit Fristen und Vertragsstrafen bei Verzug.
- Vermietungsstand: Mindestvermietung bei Übergabe, bei Gewerbe oft mit Mietgarantie des Entwicklers.
- Abnahme: Verfahren zur Prüfung des fertigen Gebäudes durch einen Sachverständigen des Investors.
- Sicherheiten: Bürgschaften, Grundschulden oder Treuhandkonten für beide Seiten.
Was der Entwickler gewinnt
Ein Forward Deal nimmt dem Entwickler das Verkaufsrisiko: Er weiß von Anfang an, zu welchem Preis er sein Projekt los wird. Das erleichtert die Bankfinanzierung, weil die Bank die Rückzahlung aus dem gesicherten Verkaufserlös kalkulieren kann. Bei Forward Funding sinkt zudem der Bedarf an Eigen- und Mezzanine-Kapital. Der Preis dafür: Der Entwickler verzichtet auf einen möglichen Mehrerlös, falls der Markt bis zur Fertigstellung steigt, und muss strenge Vorgaben des Investors erfüllen.
Was der Investor gewinnt
Der Investor sichert sich ein neues Gebäude, das genau seinen Anforderungen entspricht, etwa einem bestimmten Energiestandard für seine ESG-Ziele. Neubauten sind im Bestand schwer zu bekommen; ein Forward Deal verschafft Zugang zu Produkt. Bei Forward Funding erzielt er zudem oft eine höhere Rendite als beim Kauf eines fertigen Objekts, weil er Bau- und Vermietungsrisiken mitträgt. Typische Forward-Käufer sind offene Fonds, Spezialfonds, Versicherungen und Pensionskassen – siehe Institutionelle Investoren.
Risiken und wie sie geteilt werden
| Risiko | Forward Purchase | Forward Funding |
|---|---|---|
| Baukostensteigerung | Entwickler | Entwickler, teils geteilt |
| Bauverzug | Entwickler (Vertragsstrafe) | geteilt |
| Insolvenz des Entwicklers | Investor zahlt erst bei Übergabe | Investor ist Eigentümer, muss Bau fortführen |
| Vermietung | meist Entwickler mit Garantie | geteilt |
| Marktwertänderung bis Übergabe | Investor | Investor |
In Zeiten steigender Baukosten und Zinsen sind viele Forward Deals neu verhandelt worden oder gescheitert. Saubere Regelungen für solche Fälle sind deshalb besonders wichtig.
Bedeutung für Grundstückseigentümer
Für Grundstücksverkäufer ist ein Entwickler mit einem Forward-Partner ein attraktiver Käufer, weil seine Finanzierung gesichert ist. Manche Investoren kaufen auch direkt Grundstücke und beauftragen einen Entwickler. Wer ein geeignetes Grundstück besitzt, kann Projektentwickler gezielt darauf ansprechen, ob sie bereits Forward-Partner für die Lage haben.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Forward Deal wird ein Gebäude vor oder während des Baus verkauft.
- Forward Purchase zahlt bei Übergabe, Forward Funding nach Baufortschritt.
- Der Entwickler gewinnt Sicherheit, der Investor Zugang zu neuen Gebäuden.
- Klare Regeln zu Kosten, Verzug und Vermietung sind entscheidend.
Häufige Fragen zu Forward Deal erklärt
Ab welcher Projektgröße lohnt ein Forward Deal?
Meist bei Projekten im zweistelligen Millionenbereich. Kleinere Projekte werden häufiger nach Fertigstellung oder als Wohnungen einzeln verkauft.
Wer trägt die Grunderwerbsteuer beim Forward Funding?
Der Investor, meist berechnet auf Grundstück und Gebäude, weil er beides als Einheit erwirbt.
Kann ein Forward Deal scheitern?
Ja, etwa wenn Baurecht fehlt, Bedingungen nicht erfüllt werden oder der Entwickler insolvent wird. Der Vertrag regelt Rücktrittsrechte.
Gibt es Forward Deals auch für Wohnungen?
Ja, vor allem für Mietwohnungsneubau, den institutionelle Investoren langfristig halten wollen.