Die Formel
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Die Jahresnettokaltmiete ist die Miete ohne Nebenkosten, hochgerechnet auf zwölf Monate. Investoren rechnen meist mit der tatsächlich gezahlten Miete (Ist-Miete), nicht mit der möglichen Miete.
Rechenbeispiel
Ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen bringt 10.000 Euro Nettokaltmiete im Monat, also 120.000 Euro im Jahr. Ein Investor bietet 2,4 Millionen Euro. Der Kaufpreisfaktor beträgt 2.400.000 ÷ 120.000 = 20.
Kaufpreisfaktor und Rendite
Der Kehrwert des Faktors ist die Bruttoanfangsrendite: 100 geteilt durch den Faktor.
Die Lageangaben sind grobe Richtwerte für Mehrfamilienhäuser; sie schwanken mit Zinsniveau, Zustand und Mietpotenzial.
Faktor und Rendite selbst berechnen
Je höher der Faktor, desto teurer ist die Immobilie im Verhältnis zur Miete und desto niedriger die Rendite.
Wovon hängt der Kaufpreisfaktor ab?
- Lage: In Großstädten zahlen Investoren höhere Faktoren als in ländlichen Regionen.
- Zustand: Sanierungsbedarf senkt den Faktor, weil der Käufer investieren muss.
- Mietpotenzial: Liegen die Mieten unter dem Markt, zahlen Investoren oft mehr.
- Zinsniveau: Steigen die Zinsen, sinken in der Regel die gezahlten Faktoren – mehr dazu im Beitrag Zinsen und Immobilienpreise.
- Mieter: Bei Gewerbe zählen Bonität und Restlaufzeit des Mietvertrags.
Aktuelle Faktoren für Ihre Stadt veröffentlichen die Gutachterausschüsse in ihren Grundstücksmarktberichten.
Grenzen der Kennzahl
Der Kaufpreisfaktor berücksichtigt weder Kaufnebenkosten noch Instandhaltung oder Leerstand. Profis rechnen deshalb zusätzlich mit der Nettoanfangsrendite. Für einen ersten Vergleich ist der Faktor aber das schnellste Werkzeug. Wie Investoren insgesamt kalkulieren, zeigt der Ratgeber Immobilieninvestment.
Ihr Mehrfamilienhaus an Investoren verkaufen
Sie kennen jetzt den Faktor Ihrer Immobilie? Dann sprechen Sie Investoren direkt an. Wie das ohne Makler funktioniert, lesen Sie unter Mehrfamilienhaus verkaufen.
Kaufpreisfaktor bei Gewerbeimmobilien
Auch Gewerbeimmobilien werden über den Faktor bewertet – allerdings mit größeren Unterschieden. Neben Lage und Zustand bestimmen vor allem die Bonität der Mieter und die Restlaufzeit der Mietverträge den Faktor, gemessen am WALT. Ein langfristig vermieteter Supermarkt wird mit einem deutlich höheren Faktor gehandelt als ein Bürogebäude mit kurzen Verträgen. Mehr dazu im Ratgeber Gewerbeimmobilie verkaufen.
Typische Kaufpreisfaktoren nach Lage
| Lage und Objekt | häufige Spanne (Richtwerte) |
|---|---|
| Mehrfamilienhaus, sehr gute Lage in München, Hamburg, Frankfurt | etwa 25–30 Jahresmieten |
| Mehrfamilienhaus, gute Lage in Großstädten | etwa 20–25 Jahresmieten |
| Mehrfamilienhaus, Mittelstadt | etwa 15–20 Jahresmieten |
| Mehrfamilienhaus, ländliche Region | etwa 10–15 Jahresmieten |
| Wohn- und Geschäftshaus | oft etwas niedriger als reines Wohnen |
| Büro in B-Lage | häufig 12–18 Jahresmieten |
Die Werte schwanken mit Zinsniveau, Zustand und Mietpotenzial. Aktuelle Angaben für Ihre Region finden Sie im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses.
Ist-Faktor und Soll-Faktor
Investoren unterscheiden oft zwischen dem Faktor auf die heutige Ist-Miete und dem Faktor auf die marktübliche Soll-Miete. Ein Beispiel: Ein Haus wird für 2.000.000 € angeboten, die Ist-Miete beträgt 90.000 €, das ergibt einen Faktor von 22,2. Lägen die Mieten auf Mietspiegelniveau, wären es 105.000 € und damit ein Faktor von 19,0. Käufer bewerten, wie schnell und mit welchem Aufwand die Soll-Miete erreichbar ist. Verkäufer sollten diese Differenz kennen und nachvollziehbar darstellen.
Kaufpreisfaktor mit Nebenkosten
Viele Investoren rechnen auch mit dem Faktor auf die Gesamtinvestition einschließlich Kaufnebenkosten. Bei 8 % Nebenkosten wird aus einem Faktor von 20 ein Gesamtfaktor von 21,6. Gerade bei Vergleichen zwischen Bundesländern mit unterschiedlicher Grunderwerbsteuer ist dieser Wert aussagekräftiger. Im Exposé genügt meist der Faktor auf den Kaufpreis; im Gespräch mit Investoren sollten Sie aber wissen, wie der Gesamtfaktor aussieht.
So verbessern Sie den Faktor vor dem Verkauf
- Leerstand abbauen und Wohnungen zu marktgerechten Mieten vermieten.
- Zulässige Mietanpassungen rechtzeitig durchführen.
- Nicht umlagefähige Kosten senken, etwa durch neue Verträge für Dienstleistungen.
- Instandhaltungsstau dokumentieren und, wo sinnvoll, beheben.
- Unterlagen vollständig vorlegen, um Risikoabschläge zu vermeiden.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Kaufpreisfaktor ist Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete.
- Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite.
- Lage, Zustand, Mietpotenzial und Zinsen bestimmen seine Höhe.
- Investoren unterscheiden Ist- und Soll-Faktor.
Häufige Fragen zu Kaufpreisfaktor
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Das hängt von Lage und Zustand ab. In Großstädten sind Faktoren über 20 üblich, in ländlichen Regionen eher 12 bis 16. Aus Sicht des Verkäufers ist ein hoher Faktor gut, aus Sicht des Käufers ein niedriger.
Wie rechne ich den Kaufpreisfaktor in Rendite um?
Teilen Sie 100 durch den Faktor. Ein Faktor von 20 entspricht einer Bruttoanfangsrendite von 5,0 %.
Mit welcher Miete wird gerechnet?
In der Regel mit der tatsächlich gezahlten Jahresnettokaltmiete ohne Nebenkosten, nicht mit einer möglichen Marktmiete.
Wo finde ich aktuelle Faktoren für meine Stadt?
In den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse, die oft Liegenschaftszinsen und Ertragsfaktoren veröffentlichen.
Zuletzt aktualisiert: 10.11.2026