Immobilienfinanzierung in Deutschland: Banken, Kreditinstitute und andere Finanzierer

Steckbrief Immobilien­finanzierung

Wie viele Banken gibt es in Deutschland?

Nach der Bankstellenstatistik der Deutschen Bundesbank gab es Ende 2025 in Deutschland 1.329 Kreditinstitute – 39 weniger als ein Jahr zuvor. Der Rückgang geht vor allem auf Fusionen von Sparkassen und Genossenschaftsbanken zurück und hält seit Jahren an. Die Zahl der inländischen Bankfilialen sank im gleichen Zeitraum von 17.870 auf 16.799.

Die Zeile „Übrige“ ergibt sich als Differenz zur Gesamtzahl. Quelle: Deutsche Bundesbank, Bankstellenentwicklung im Jahr 2025.

Welche Institute finanzieren was?

Eine eigene Statistik, wie viele Banken Immobilien finanzieren, gibt es nicht. In der Praxis bieten nahezu alle Sparkassen und Genossenschaftsbanken Baufinanzierungen an – für private Käufer sind damit gut 1.000 Institute erreichbar. Bei gewerblichen Finanzierungen und Projektentwicklungen wird der Kreis deutlich kleiner.

• Sparkassen und Genossenschaftsbanken: Rückgrat der privaten Baufinanzierung und wichtige Partner für regionale Bestandshalter und mittelständische Bauträger. Größere Häuser finanzieren auch Projektentwicklungen in ihrer Region, oft gemeinsam mit anderen Instituten ihrer Gruppe.
• Landesbanken: Schwerpunkt auf großvolumigen gewerblichen Immobilienfinanzierungen, Portfolios und Projektentwicklungen – häufig im Konsortium.
• Pfandbriefbanken: Spezialisten für langfristige Immobilienkredite, die sie über Pfandbriefe refinanzieren. Sie finanzieren vor allem Wohn- und Gewerbeimmobilien institutioneller und professioneller Investoren.
• Groß- und Privatbanken: private Baufinanzierung über das Filialnetz und digitale Kanäle, daneben gewerbliche Immobilienfinanzierung für größere Kunden.
• Bausparkassen: Bauspardarlehen und Vorfinanzierungen, vor allem für Selbstnutzer und Modernisierungen.
• Direktbanken und Vermittlerplattformen: Viele private Finanzierungen laufen heute über Vermittler, die Angebote zahlreicher Banken vergleichen. Kreditgeber bleibt dabei immer eine Bank.

Die Landesbanken im Überblick

Die Landesbanken sind die Zentralinstitute der Sparkassen und große gewerbliche Immobilienfinanzierer. Der Bankenverband VÖB führt fünf Landesbanken sowie die DekaBank, das Wertpapierhaus der Sparkassen:

Ansprechpartner für Immobilienfinanzierungen nennen die Institute auf ihren Websites; größere Vorhaben werden häufig gemeinsam mit der örtlichen Sparkasse begleitet.

Alle Banken finden: amtliche Verzeichnisse

Eine vollständige Liste aller Kreditinstitute mit Anschrift führen die Aufsichtsbehörden selbst – stets aktuell und kostenlos:

• Unternehmensdatenbank der BaFin: alle Institute mit Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, mit Name, Anschrift und Art der Erlaubnis. Über den Filter „Kreditinstitute“ lassen sich die Banken gezielt anzeigen.
• Bankleitzahlen-Suche der Bundesbank: findet Institute nach Name, Ort oder Bankleitzahl.

Wer eine bestimmte Bank prüfen möchte – etwa einen unbekannten Finanzierer –, sollte immer in der BaFin-Datenbank nachsehen, ob eine Erlaubnis vorliegt.

Private Baufinanzierung, Bestands­finanzierung, Projekt­finanzierung

Private Baufinanzierung: Selbstnutzer und Kleinanleger finanzieren meist mit Annuitätendarlehen und fester Zinsbindung. Entscheidend sind Einkommen, Eigenkapital und der Beleihungsauslauf. Wie sich die Zinsen entwickeln, zeigt unsere Seite Bauzinsen aktuell.

Gewerbliche Bestandsfinanzierung: Investoren, Fonds und Wohnungsunternehmen finanzieren vermietete Objekte. Die Bank stellt hier weniger auf das Einkommen des Käufers ab als auf das Objekt selbst: Mieteinnahmen, Mieterstruktur, Laufzeiten, Lage und Zustand. Konditionen werden individuell verhandelt.

Projekt- und Bauträgerfinanzierung: Für den Neubau finanziert die Bank Grundstück und Baukosten, meist in Tranchen nach Baufortschritt. Sie verlangt Eigenkapital des Entwicklers, eine belastbare Kalkulation und häufig eine Vorvermarktung: Erst wenn ein Teil der Wohnungen verkauft oder vermietet ist, werden die Baumittel freigegeben. Genannt werden oft Quoten zwischen 30 und 50 %, die genauen Anforderungen legt jede Bank selbst fest. Bei Bauträgern kommen die Raten der Käufer nach der MaBV hinzu.

Kennzahlen, auf die Banken achten

• Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV): Verhältnis von Darlehen zu Markt- oder Beleihungswert. Je niedriger, desto besser die Konditionen.
• Beleihungswert: ein vorsichtig ermittelter, dauerhaft erzielbarer Wert. Für die Deckung von Pfandbriefen dürfen Kredite nur bis 60 % des Beleihungswerts herangezogen werden – ein Grund, warum Finanzierungen darüber teurer werden.
• Kapitaldienstdeckung (DSCR): Verhältnis von Nettomieteinnahmen zu Zins und Tilgung. Liegt der Wert nur knapp über 1, bleibt kaum Puffer für Leerstand oder Zinsanstieg.
• Zinsdeckung (ICR): wie oft die Nettomiete die Zinsen allein deckt.
• Eigenkapitalquote und Sicherheiten: Bei Projekten erwarten Banken einen spürbaren Eigenanteil; fehlendes Eigenkapital lässt sich über Eigenkapitalgeber oder Mezzanine-Kapital schließen – zu deutlich höheren Kosten.
• Erfahrung und Bonität des Kreditnehmers: Referenzprojekte, Vermögensaufstellung und die Qualität der Unterlagen beeinflussen die Entscheidung oft so stark wie die Zahlen.

Finanzierer außerhalb der Banken

Seit den Zinserhöhungen ab 2022 und strengeren Regeln für Banken haben andere Kapitalgeber an Bedeutung gewonnen:

• Versicherungen und Pensionskassen vergeben langfristige Immobiliendarlehen, vor allem für große, gut vermietete Objekte.
• Kreditfonds (Debt Funds) finanzieren schneller und flexibler, etwa Zwischenfinanzierungen, Projektentwicklungen oder höhere Beleihungsausläufe – zu entsprechend höheren Zinsen.
• Mezzanine-Kapitalgeber und Crowdinvesting-Plattformen schließen die Lücke zwischen Bankdarlehen und Eigenkapital, meist nachrangig und kurzfristig.
• Family Offices beteiligen sich als Eigenkapitalpartner oder geben Darlehen an Entwickler, die sie kennen.
• Forward-Deals: Ein Investor kauft das Projekt schon vor Baubeginn und zahlt nach Baufortschritt – das ersetzt einen Teil der Bankfinanzierung.

So bereiten Sie eine Finanzierungsanfrage vor

1. Objekt- oder Projektunterlagen: Exposé, Lageplan, Grundrisse, Flächenaufstellung, Baubeschreibung, bei Projekten Baugenehmigung oder Bauvorbescheid.
2. Zahlen: Mieterliste und Mietverträge bei Bestandsobjekten, bei Projekten eine vollständige Projektkalkulation mit Kosten, Erlösen und Zeitplan.
3. Kreditnehmer: Unternehmensunterlagen, Jahresabschlüsse, Vermögensaufstellung und Referenzen.
4. Finanzierungsstruktur: gewünschter Betrag, Laufzeit, Zinsbindung, Eigenkapital und Sicherheiten.
5. Mehrere Angebote: Sprechen Sie mehrere Institute an – regionale Sparkassen und Volksbanken, eine Pfandbriefbank und je nach Größe einen spezialisierten Finanzierer. Ein sauberes Exposé verkürzt die Prüfung erheblich.

Das Wichtigste in Kürze

• Ende 2025 gab es in Deutschland 1.329 Kreditinstitute, darunter 344 Sparkassen und 647 genossenschaftliche Institute.
• Private Baufinanzierungen bieten fast alle Sparkassen und Genossenschaftsbanken an, gewerbliche und Projektfinanzierungen ein deutlich kleinerer Kreis.
• Banken achten vor allem auf Beleihungsauslauf, Kapitaldienstdeckung, Eigenkapital und Erfahrung des Kreditnehmers.
• Versicherungen, Kreditfonds, Mezzanine-Geber und Family Offices ergänzen die Bankfinanzierung.

Zuletzt aktualisiert: 10.11.2026