Steckbrief Bauaufsichtsbehörden
| Stand | November 2026 |
|---|---|
| Behörden insgesamt | rund 700 bis 800 (Schätzung) |
| Rechtsgrundlage | 16 Landesbauordnungen |
| Wichtigste Ebene | untere Bauaufsichtsbehörde |
Wie viele Bauaufsichtsbehörden gibt es?
Eine amtliche bundesweite Zählung gibt es nicht, denn das Bauordnungsrecht ist Ländersache. Jedes der 16 Länder hat eine eigene Landesbauordnung und regelt darin selbst, wer die Bauaufsicht übernimmt. Grundstock sind die rund 400 Landkreise und kreisfreien Städte. Hinzu kommen in vielen Ländern größere Städte und Gemeinden mit eigener Bauaufsicht – allein in Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg jeweils weit über hundert. Insgesamt dürften es bundesweit rund 700 bis 800 untere Bauaufsichtsbehörden sein.
Für Bauherren, Projektentwickler und Investoren ist diese Zahl weniger wichtig als die Frage: Welches Amt ist für mein Grundstück zuständig? Das hängt von Bundesland, Landkreis und Gemeinde ab – und kann sich selbst innerhalb eines Kreises unterscheiden, wenn eine große Stadt eine eigene Bauaufsicht hat.
Der Aufbau: oberste, höhere und untere Bauaufsicht
- Oberste Bauaufsichtsbehörde: das für Bauen zuständige Ministerium bzw. in den Stadtstaaten die Senatsbehörde. Sie erlässt Verwaltungsvorschriften, führt technische Baubestimmungen ein und übt die Fachaufsicht aus. Mit einzelnen Bauanträgen hat sie in der Regel nichts zu tun.
- Höhere Bauaufsichtsbehörde: In einigen Flächenländern gibt es eine Mittelinstanz, etwa bei den Regierungspräsidien, Regierungen oder Bezirksregierungen. Sie entscheidet über Widersprüche und beaufsichtigt die unteren Behörden.
- Untere Bauaufsichtsbehörde: die Stelle, bei der Bauanträge geprüft und Baugenehmigungen erteilt werden. Sie ist der eigentliche Ansprechpartner für Bauherren und Planer.
Daneben spielt die Gemeinde eine wichtige Rolle: Sie stellt Bebauungspläne auf, muss bei vielen Vorhaben ihr Einvernehmen erteilen und nimmt in vielen Ländern den Bauantrag zunächst entgegen, bevor er an die Bauaufsicht weitergeleitet wird.
Übersicht: zuständige untere Bauaufsicht nach Bundesland
Die folgende Tabelle zeigt vereinfacht, wer in welchem Land die Aufgaben der unteren Bauaufsicht wahrnimmt. Maßgeblich ist immer die jeweilige Landesbauordnung; in mehreren Ländern können Aufgaben zusätzlich auf einzelne Städte oder Gemeinden übertragen werden.
| Bundesland | Untere Bauaufsicht (vereinfacht) | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | Landratsämter, Stadtkreise, Große Kreisstädte sowie Gemeinden und Verwaltungsgemeinschaften mit übertragener Zuständigkeit („untere Baurechtsbehörde“) | LBO BW |
| Bayern | Landratsämter und kreisfreie Städte, außerdem Große Kreisstädte und einzelne Gemeinden, denen die Aufgabe übertragen wurde | BayBO |
| Berlin | Bezirksämter der zwölf Bezirke (Bau- und Wohnungsaufsicht) | BauO Bln |
| Brandenburg | Landkreise, kreisfreie Städte und Große kreisangehörige Städte | BbgBO |
| Bremen | je eine Bauaufsicht für die Stadtgemeinden Bremen und Bremerhaven | BremLBO |
| Hamburg | Bezirksämter der sieben Bezirke (Fachamt Bauprüfung) | HBauO |
| Hessen | Landkreise, kreisfreie Städte und große kreisangehörige Städte mit eigener Bauaufsicht | HBO |
| Mecklenburg-Vorpommern | in erster Linie die Landkreise und die kreisfreien Städte Rostock und Schwerin | LBauO M-V |
| Niedersachsen | Landkreise, kreisfreie Städte, große selbständige Städte sowie selbständige Gemeinden mit übertragener Zuständigkeit | NBauO |
| Nordrhein-Westfalen | Kreise, kreisfreie Städte sowie große und mittlere kreisangehörige Städte | BauO NRW |
| Rheinland-Pfalz | Kreisverwaltungen, Stadtverwaltungen der kreisfreien und großen kreisangehörigen Städte, dazu einzelne Verbandsgemeinden und verbandsfreie Gemeinden mit übertragener Zuständigkeit | LBauO RLP |
| Saarland | Landkreise, Regionalverband Saarbrücken, Landeshauptstadt Saarbrücken und einzelne größere Städte | LBO Saarland |
| Sachsen | Landkreise, kreisfreie Städte, Große Kreisstädte sowie Gemeinden und Verwaltungsverbände mit übertragener Zuständigkeit | SächsBO |
| Sachsen-Anhalt | Landkreise und kreisfreie Städte | BauO LSA |
| Schleswig-Holstein | Kreise und kreisfreie Städte; per Verordnung kann die Aufgabe einzelnen Städten und Ämtern übertragen werden | LBO SH |
| Thüringen | Landkreise, kreisfreie Städte und Große kreisangehörige Städte | ThürBO |
Stand der Übersicht: November 2026. Zuständigkeiten ändern sich gelegentlich durch Verwaltungsreformen – im Zweifel gibt die Gemeinde Auskunft, welche Bauaufsicht für ein Grundstück zuständig ist.
Was die Bauaufsicht prüft und entscheidet
Die untere Bauaufsicht prüft, ob ein Vorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht. Dazu gehören vor allem das Bauplanungsrecht – also Bebauungsplan oder die Einfügung in die Umgebung nach § 34 BauGB – und das Bauordnungsrecht mit Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätzen und Standsicherheit. Je nach Verfahren prüft sie den vollen Umfang oder nur ausgewählte Punkte.
- Baugenehmigung im regulären oder vereinfachten Verfahren
- Bauvorbescheid zu einzelnen Fragen vorab, etwa ob ein Grundstück überhaupt bebaubar ist oder wie hoch gebaut werden darf
- Nutzungsänderungen, etwa vom Büro zur Wohnung oder vom Laden zur Gastronomie
- Abweichungen und Befreiungen von Vorschriften
- Bauüberwachung, Baueinstellung und Rückbauanordnungen bei Verstößen
- Baulastenverzeichnis: In fast allen Ländern führt die Bauaufsicht das Verzeichnis der Baulasten – für jeden Grundstückskauf eine wichtige Auskunft.
So finden Sie das zuständige Bauamt
- Gemeinde fragen: Die Stadt- oder Gemeindeverwaltung weiß immer, welche Bauaufsicht für ihr Gebiet zuständig ist – und nimmt Bauanträge in vielen Ländern selbst entgegen.
- Landkreis prüfen: Gehört das Grundstück zu einer kleineren Gemeinde, ist meist das Landratsamt bzw. die Kreisverwaltung zuständig.
- Große Städte: In kreisfreien Städten und vielen großen Städten ist das städtische Bauordnungsamt zuständig.
- Landesportale nutzen: Viele Länder bieten Verzeichnisse oder Online-Dienste für den digitalen Bauantrag an. Bayern etwa listet die Ansprechpartner für den Bauantrag zentral auf.
Wichtig für Kaufinteressenten: Auskünfte zu Baulasten, Baugenehmigungen und Bauakten erhält in der Regel nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist – beim Grundstückskauf meist mit einer Vollmacht des Eigentümers.
Bedeutung für Projektentwickler und Investoren
Für Projektentwickler entscheidet die Bauaufsicht über Zeitplan und Wirtschaftlichkeit eines Vorhabens. Wie schnell ein Amt arbeitet, wie es Ermessensspielräume nutzt und ob ein Bauvorbescheid möglich ist, fließt in jede Projektkalkulation ein. Erfahrene Entwickler suchen deshalb früh das Gespräch mit dem Amt, oft gemeinsam mit dem Planer.
Investoren prüfen beim Ankauf, ob alle Nutzungen genehmigt sind. Fehlende Genehmigungen für ausgebaute Dachgeschosse, Nutzungsänderungen oder Stellplätze sind ein typischer Befund in der Due Diligence und können den Kaufpreis drücken. Wer ein Grundstück an einen Projektentwickler oder Bauträger verkaufen will, steigert dessen Wert mit einem positiven Bauvorbescheid erheblich.
Das Wichtigste in Kürze
- In Deutschland gibt es rund 700 bis 800 untere Bauaufsichtsbehörden; eine amtliche Gesamtzahl wird nicht geführt.
- Zuständig ist meist der Landkreis, in kreisfreien und vielen großen Städten die Stadt selbst; in Berlin und Hamburg die Bezirksämter.
- Rechtsgrundlage sind die 16 Landesbauordnungen, das Planungsrecht regelt bundesweit das Baugesetzbuch.
- Für Grundstückskäufe sind Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis und der Bauakte wichtig.
Häufige Fragen zu Bauaufsichtsbehörden
Ist Bauamt dasselbe wie Bauaufsichtsbehörde?
Im Alltag ja. „Bauamt“ ist der umgangssprachliche Begriff. Rechtlich ist die untere Bauaufsichtsbehörde gemeint; je nach Land heißt sie auch Bauordnungsamt, Bauaufsichtsamt oder Baurechtsbehörde.
Wo reiche ich meinen Bauantrag ein?
Das regelt die Landesbauordnung. In vielen Ländern geht der Antrag über die Gemeinde an die Bauaufsicht, in anderen direkt an die Bauaufsicht oder über ein Online-Portal. Die Gemeinde gibt verbindlich Auskunft.
Wie lange dauert eine Baugenehmigung?
Das hängt von Verfahren, Vollständigkeit der Unterlagen und Auslastung des Amts ab. Mehrere Wochen bis einige Monate sind üblich; viele Landesbauordnungen setzen Fristen, nach deren Ablauf eine Genehmigung als erteilt gilt.
Gibt es eine Liste aller Bauaufsichtsbehörden?
Eine bundesweite amtliche Liste gibt es nicht. Einige Länder veröffentlichen eigene Verzeichnisse. Diese Seite zeigt die Zuständigkeiten nach Bundesland im Überblick.
Zuletzt aktualisiert: 11.11.2026