Die Grundregeln
Der Bauträger darf Zahlungen erst verlangen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind – unter anderem ein wirksamer Vertrag, eine Auflassungsvormerkung für den Käufer und die Baugenehmigung. Danach richten sich die Raten nach dem Baufortschritt, aufgeteilt in höchstens sieben Teilbeträge.
Typische Bauabschnitte
- Beginn der Erdarbeiten
- Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten
- Dachflächen und Fenster
- Installationen, Estrich, Fliesen
- Bezugsfertigkeit und vollständige Fertigstellung
Bedeutung für Grundstücksverkäufer
Weil Bauträger erst nach Baufortschritt Geld von Käufern erhalten, brauchen sie eine Zwischenfinanzierung. Das beeinflusst, wie viel sie für ein Grundstück zahlen können. Mehr dazu im Ratgeber Grundstück an Bauträger verkaufen und in unserer Liste der Bauträger.
Warum es die MaBV gibt
Wer eine Wohnung oder ein Haus vom Bauträger kauft, zahlt für etwas, das es noch nicht gibt. Die Makler- und Bauträgerverordnung schützt Käufer davor, Geld zu verlieren, wenn der Bauträger während der Bauphase in Schwierigkeiten gerät. Sie legt fest, dass Zahlungen nur nach Baufortschritt fällig werden dürfen und dass bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen, bevor überhaupt Geld fließt. Für Bauträger bedeutet das: Sie müssen den Bau weitgehend vorfinanzieren und erhalten das Geld der Käufer erst Schritt für Schritt.
Voraussetzungen für die erste Rate
Bevor ein Käufer zahlen muss, müssen in der Regel folgende Punkte erfüllt sein:
- Der Kaufvertrag ist wirksam, alle nötigen Genehmigungen liegen vor.
- Für den Käufer ist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen.
- Die Freistellung von Grundschulden der finanzierenden Bank des Bauträgers ist gesichert.
- Die Baugenehmigung liegt vor oder der Bau darf nach Landesrecht beginnen.
Erst dann darf die erste Rate verlangt werden, und auch nur, wenn mit den Erdarbeiten begonnen wurde.
Ein typischer Ratenplan
| Bauabschnitt | Anteil des Kaufpreises |
|---|---|
| Beginn der Erdarbeiten | 30 % |
| Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten | 28 % |
| Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | 5,6 % |
| Rohinstallation Heizung, Sanitär, Elektro | je 2,1 % |
| Fenstereinbau | 7 % |
| Innenputz, Estrich, Fliesen, Fassade | in mehreren Teilraten |
| Bezugsfertigkeit und Übergabe | 8,4 % |
| vollständige Fertigstellung | 3,5 % |
Die Prozentsätze ergeben sich aus der Verordnung; Bauträger dürfen die Raten zusammenfassen, aber nicht höher ansetzen. Erbbaurechte und Altbausanierungen haben eigene Regeln.
Was Grundstücksverkäufer daraus lernen
Wer ein Grundstück an einen Bauträger verkauft, sollte wissen: Der Bauträger erhält das Geld seiner Käufer erst nach Baubeginn. Den Grundstückskaufpreis muss er also über Eigenkapital oder seine Bank finanzieren. Viele Bauträger möchten deshalb erst zahlen, wenn die Baugenehmigung vorliegt oder ein bestimmter Teil der Wohnungen verkauft ist. Für Verkäufer ist ein Finanzierungsnachweis besonders wichtig. Alternativ lassen sich Kaufpreisraten oder Rücktrittsrechte vereinbaren, damit beide Seiten abgesichert sind – mehr dazu unter Grundstück an Bauträger verkaufen.
Bauträgervertrag beim Notar
Der Bauträgervertrag wird notariell beurkundet und verbindet Grundstückskauf und Bauvertrag. Er enthält die Baubeschreibung, den Ratenplan, Fristen für die Fertigstellung und Regelungen zu Mängeln. Der Notar prüft, ob die Voraussetzungen für die Fälligkeit der ersten Rate vorliegen, und teilt sie dem Käufer mit. Weil der Vertrag über viele Jahre wirkt, sollten Käufer die Baubeschreibung sorgfältig lesen und auf klare Angaben zu Ausstattung, Wohnfläche und Fertigstellungstermin achten.
Fazit
Die MaBV schützt Käufer vor Vorauszahlungen und zwingt Bauträger, solide zu finanzieren. Für Grundstücksverkäufer ist sie ein guter Grund, die Finanzierung des Bauträgers genau zu prüfen.
Das Wichtigste in Kürze
- Käufer zahlen beim Bauträger nur nach Baufortschritt in festgelegten Raten.
- Vor der ersten Rate müssen Vertrag, Vormerkung, Lastenfreistellung und Baugenehmigung vorliegen.
- Vorauszahlungen sind nur gegen eine Bürgschaft zulässig.
- Bauträger müssen Grundstück und Baubeginn vorfinanzieren – das betrifft auch Grundstücksverkäufer.
Häufige Fragen zu MaBV-Ratenplan beim Bauträger
Gilt die MaBV auch für Projektentwickler?
Sie gilt für Bauträger, die mit Geld ihrer Kunden bauen. Entwickler, die ganze Objekte an Investoren verkaufen, vereinbaren meist andere Zahlungsmodelle.
Darf ein Bauträger Vorauszahlungen verlangen?
Nur, wenn er eine Bürgschaft stellt, die alle Zahlungen des Käufers absichert. Ohne Bürgschaft gelten die Raten nach Baufortschritt.
Wer prüft den Baufortschritt?
Der Bauträger meldet den erreichten Abschnitt. Käufer können ihn durch einen Bausachverständigen prüfen lassen, bevor sie zahlen.
Gilt die MaBV auch für Gewerbeimmobilien?
Sie gilt für Bauträger, die gewerbsmäßig Bauvorhaben mit Vermögenswerten der Erwerber vorbereiten oder durchführen, unabhängig von der Nutzungsart. In der Praxis betrifft sie vor allem Wohnungsbau.
Was passiert, wenn der Bauträger insolvent wird?
Der Käufer ist durch die Vormerkung im Grundbuch und die Zahlung nach Baufortschritt geschützt. Er hat nur für bereits erbrachte Leistungen gezahlt, muss den Bau aber unter Umständen selbst fertigstellen lassen.