Grundflächenzahl (GRZ)
Die GRZ gibt an, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. Bei einer GRZ von 0,4 und 1.000 m² Grundstück dürfen 400 m² Grundfläche bebaut werden.
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die GFZ gibt das Verhältnis aller Geschossflächen zur Grundstücksfläche an. Bei einer GFZ von 1,2 und 1.000 m² Grundstück sind 1.200 m² Geschossfläche möglich – etwa drei Geschosse auf 400 m² Grundfläche.
Was das für den Preis bedeutet
Bauträger rechnen oft in Euro je Quadratmeter möglicher Geschossfläche. Eine höhere GFZ steigert den Grundstückswert deshalb direkt. Die Werte stehen im Bebauungsplan; ohne Plan gilt der Maßstab der Umgebung nach § 34 BauGB.
Ein Beispiel mit Zahlen
Ein Grundstück ist 1.000 m² groß. Der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 fest. Das Gebäude darf also höchstens 400 m² Grundfläche überdecken, und die Summe aller Vollgeschossflächen darf 1.200 m² nicht überschreiten. Ein Investor könnte zum Beispiel drei Vollgeschosse mit je 400 m² bauen. Wird die Fläche zu Wohnungen mit einem Verhältnis von etwa 75 % Wohnfläche zu Geschossfläche, ergeben sich rund 900 m² Wohnfläche. Diese Zahl ist die Grundlage für die Kalkulation eines Projektentwicklers.
Was alles zur Grundfläche zählt
Bei der GRZ wird nicht nur das Hauptgebäude gezählt. Nach der Baunutzungsverordnung werden auch Garagen, Stellplätze mit Zufahrten, Nebengebäude und unterirdische Bauteile wie Tiefgaragen einbezogen. Für diese Anlagen darf die festgesetzte GRZ meist um bis zu 50 % überschritten werden, höchstens bis zu einem Wert von 0,8. Bei Projekten mit großer Tiefgarage kann diese Grenze schnell erreicht werden. Planer prüfen das früh, weil es die Zahl der Stellplätze und damit die Wirtschaftlichkeit beeinflusst.
Vollgeschosse und Staffelgeschosse
Für die GFZ zählen nur Vollgeschosse. Was ein Vollgeschoss ist, definieren die Landesbauordnungen, meist über eine Mindesthöhe und einen bestimmten Anteil der Grundfläche. Ein zurückversetztes Staffelgeschoss oder ein ausgebautes Dachgeschoss kann deshalb unter Umständen zusätzlich gebaut werden, ohne auf die GFZ angerechnet zu werden. Das schafft Spielraum, der für Investoren bares Geld wert ist. Ob er besteht, hängt von den Details der Landesbauordnung und des Bebauungsplans ab.
Weitere Festsetzungen im Bebauungsplan
| Festsetzung | Bedeutung |
|---|---|
| Zahl der Vollgeschosse | maximale oder zwingende Anzahl der Geschosse |
| Gebäudehöhe | maximale Trauf-, First- oder Gesamthöhe |
| Baugrenze / Baulinie | wo innerhalb des Grundstücks gebaut werden darf |
| Bauweise | offen, geschlossen oder abweichend |
| Art der Nutzung | etwa allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet |
| Baumassenzahl (BMZ) | in Gewerbegebieten: zulässiger Kubikmeter umbauter Raum je m² Grundstück |
Alle Festsetzungen wirken zusammen. Eine hohe GFZ nützt wenig, wenn die Baugrenzen eng gezogen sind.
Ohne Bebauungsplan
Gibt es keinen Bebauungsplan, gibt es auch keine festgesetzte GRZ oder GFZ. Dann richtet sich die zulässige Bebauung nach der Umgebung – siehe Bauen im Innenbereich. Gutachter und Planer berechnen in diesem Fall oft die tatsächlichen Werte der Nachbargrundstücke, um einen Rahmen abzuleiten. Verbindliche Sicherheit gibt aber nur eine Bauvoranfrage.
Bedeutung für Bodenwert und Verhandlung
Der Bodenrichtwert bezieht sich häufig auf eine bestimmte GFZ. Hat ein Grundstück eine höhere zulässige Ausnutzung, steigt sein Wert; Gutachterausschüsse veröffentlichen dafür Umrechnungskoeffizienten. Projektentwickler rechnen ohnehin in Euro pro Quadratmeter Geschossfläche oder Wohnfläche. Wer als Verkäufer die mögliche Bebauung kennt und belegen kann, verhandelt auf Augenhöhe – siehe Bodenrichtwert.
Das Wichtigste in Kürze
- Die GRZ begrenzt die überbaute Fläche, die GFZ die Summe der Geschossflächen.
- Garagen, Stellplätze und Tiefgaragen zählen bei der GRZ mit.
- Staffel- und Dachgeschosse können zusätzlichen Spielraum bieten.
- Eine höhere Ausnutzung steigert den Bodenwert direkt.
Häufige Fragen zu GRZ und GFZ erklärt
Wo finde ich GRZ und GFZ für mein Grundstück?
Im Bebauungsplan, den Sie bei der Gemeinde oder online im Geoportal einsehen können. Gibt es keinen Plan, hilft eine Bauvoranfrage.
Kann die GFZ überschritten werden?
Nur mit einer Befreiung oder Ausnahme, die die Gemeinde erteilen muss, etwa für Wohnungsbau in besonderen Fällen.
Was ist ein guter GFZ-Wert?
Das hängt von der Lage ab. In Einfamilienhausgebieten sind 0,4 bis 0,8 üblich, in Innenstädten 1,2 bis über 2,0.
Zählt der Keller zur GFZ?
Meist nicht, solange er kein Vollgeschoss im Sinne der Landesbauordnung ist.
Werden Balkone auf die GFZ angerechnet?
In der Regel nicht, weil sie keine Geschossfläche im Sinne der Baunutzungsverordnung sind. Maßgeblich sind die Festsetzungen im Einzelfall.
Was ist die Baumassenzahl?
Sie gibt in Gewerbe- und Industriegebieten an, wie viel Kubikmeter umbauter Raum je Quadratmeter Grundstück zulässig sind.