Was der Bodenrichtwert ist
Die Gutachterausschüsse der Landkreise und Städte werten alle Grundstückskaufverträge aus und ermitteln daraus durchschnittliche Preise je Quadratmeter für Zonen mit ähnlichen Eigenschaften. Diese Werte veröffentlichen sie regelmäßig – bundesweit gebündelt im Portal BORIS-D.
Warum der tatsächliche Preis abweichen kann
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisches, unbebautes Grundstück der Zone. Größe, Zuschnitt, Erschließung, Altlasten und vor allem das Baurecht können den Wert stark verändern. Darf auf einem Grundstück mehr gebaut werden als üblich, zahlen Bauträger oft deutlich mehr als den Richtwert.
So nutzen Sie den Wert
Nehmen Sie den Bodenrichtwert als Untergrenze für Ihre Preisvorstellung und holen Sie mehrere Angebote ein. Bei größeren Flächen lohnt ein Gutachten oder eine Bauvoranfrage, die das mögliche Baurecht klärt. Wie Sie Käufer direkt ansprechen, beschreibt der Ratgeber Grundstück an Bauträger verkaufen.
Wo Sie den Bodenrichtwert finden
Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt und in den meisten Bundesländern kostenlos online veröffentlicht, etwa über das Portal BORIS. Dort lässt sich auf einer Karte die Bodenrichtwertzone eines Grundstücks anklicken. Angezeigt werden der Wert in Euro pro Quadratmeter, der Stichtag sowie die Merkmale des Richtwertgrundstücks, etwa Nutzungsart, Geschossflächenzahl, Grundstücksgröße und Erschließungszustand. Die Werte werden meist alle zwei Jahre zum 1. Januar neu festgelegt.
Anpassung an das konkrete Grundstück
Der Bodenrichtwert gilt für ein typisches Grundstück in der Zone. Weicht das eigene Grundstück ab, wird der Wert angepasst:
- Geschossflächenzahl: Bei höherer zulässiger Bebauung steigt der Wert, bei niedrigerer sinkt er; Gutachterausschüsse veröffentlichen Umrechnungskoeffizienten – siehe GRZ und GFZ.
- Grundstücksgröße: Sehr große Grundstücke haben oft einen niedrigeren Quadratmeterpreis, weil Teile davon weniger nutzbar sind.
- Zuschnitt und Lage: Ecklagen, Hanglagen oder schmale Grundstücke können Zu- oder Abschläge rechtfertigen.
- Erschließung: Bei nicht erschlossenen Grundstücken werden die Kosten abgezogen.
- Belastungen: Baulasten, Leitungsrechte oder Altlasten mindern den Wert.
Ein Beispiel
| Position | Wert |
|---|---|
| Bodenrichtwert (GFZ 1,0) | 600 €/m² |
| tatsächlich zulässige GFZ 1,4, Umrechnungskoeffizient 1,25 | 750 €/m² |
| Abschlag für ungünstigen Zuschnitt (−5 %) | 712,50 €/m² |
| Grundstücksfläche | 1.200 m² |
| Bodenwert | rund 855.000 € |
Die Zahlen sind beispielhaft. Sie zeigen, wie stark die zulässige Ausnutzung den Wert beeinflusst.
Bodenrichtwert und Grundsteuer
Im Bundesmodell der neuen Grundsteuer und im baden-württembergischen Bodenwertmodell ist der Bodenrichtwert eine zentrale Größe. Viele Eigentümer haben ihn deshalb erstmals bewusst wahrgenommen. Weicht der tatsächliche Wert eines Grundstücks deutlich vom Richtwert ab, kann ein Gutachten unter bestimmten Voraussetzungen zu einem niedrigeren Grundsteuerwert führen – mehr dazu unter Grundsteuerreform.
Bodenwert bei bebauten Grundstücken
Auch bei bebauten Grundstücken spielt der Bodenwert eine Rolle: im Sachwertverfahren als Baustein, im Ertragswertverfahren über die Bodenwertverzinsung und bei der Aufteilung des Kaufpreises für die Abschreibung. Ist das Gebäude alt und die zulässige Bebauung deutlich höher als die vorhandene, kann der Bodenwert sogar den Gesamtwert bestimmen. Projektentwickler kaufen dann im Grunde das Grundstück und rechnen den Abriss ein.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone, kein individueller Wert.
- Er wird an GFZ, Größe, Zuschnitt und Belastungen angepasst.
- Bei Bauland kann der tatsächliche Preis deutlich abweichen.
- Er ist Grundlage für Bewertung, Grundsteuer und Kaufpreisaufteilung.
Bodenrichtwert und Verkaufspreis von Bauland
Bei Bauland weichen die tatsächlichen Preise oft deutlich vom Bodenrichtwert ab. Projektentwickler kalkulieren nicht mit dem Durchschnitt der Zone, sondern mit dem, was sie auf dem konkreten Grundstück bauen und verkaufen können. Ist eine dichte Bebauung möglich und die Nachfrage nach Wohnungen hoch, zahlen sie mehr als den Richtwert. Sind Baurecht, Erschließung oder Altlasten unklar, bieten sie weniger. Der Bodenrichtwert ist deshalb ein guter Ausgangspunkt für die Verhandlung, aber kein Ersatz für eine Bewertung anhand des möglichen Projekts – siehe Grundstück an Projektentwickler verkaufen.
Häufige Fragen zu Bodenrichtwert verstehen
Ist der Bodenrichtwert verbindlich?
Nein. Er ist ein amtlicher Orientierungswert, aber kein Verkehrswertgutachten. Der Preis ergibt sich aus Angebot und Nachfrage.
Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?
In der Regel alle zwei Jahre, in einigen Ländern jährlich.
Kann ich mehr als den Bodenrichtwert verlangen?
Ja, wenn das Grundstück besondere Vorteile hat oder mehrere Käufer konkurrieren. Projektentwickler zahlen für gesichertes Baurecht oft mehr.
Gibt es Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen?
Ja, Gutachterausschüsse veröffentlichen auch Werte für Acker, Grünland und Wald.
Was bedeutet „erschließungsbeitragsfrei“?
Der Bodenrichtwert enthält dann bereits die Kosten für die Erschließung, etwa Straße und Kanal. Sind diese Beiträge noch offen, wird der Wert entsprechend gemindert.