Wann ein Vorkaufsrecht besteht
Das Baugesetzbuch nennt verschiedene Fälle, etwa Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, die für öffentliche Zwecke vorgesehen sind, Sanierungs- und Entwicklungsgebiete oder Gebiete mit einer besonderen Vorkaufssatzung. Bei Eigentumswohnungen besteht in der Regel kein Vorkaufsrecht der Gemeinde.
So läuft das Verfahren
Nach der Beurkundung teilt der Notar der Gemeinde den Kaufvertrag mit. Die Gemeinde hat dann zwei Monate Zeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Verzichtet sie oder besteht kein Vorkaufsrecht, stellt sie ein sogenanntes Negativattest aus. Erst danach kann der Käufer im Grundbuch eingetragen werden.
Tipps für Verkäufer
Fragen Sie vor dem Verkauf bei der Gemeinde nach, ob eine Vorkaufssatzung oder ein Sanierungsgebiet besteht. Professionelle Käufer wie Bauträger und Projektentwickler kennen das Verfahren und planen die Wartezeit ein. Mehr zum Verkaufsweg im Ratgeber Grundstück an Bauträger verkaufen.
Allgemeines und besonderes Vorkaufsrecht
Das Baugesetzbuch kennt zwei Arten. Das allgemeine Vorkaufsrecht besteht kraft Gesetzes in bestimmten Gebieten, etwa im Geltungsbereich eines Bebauungsplans für Flächen, die für öffentliche Zwecke vorgesehen sind, in Umlegungs- und Sanierungsgebieten, in städtebaulichen Entwicklungsbereichen und in Erhaltungsgebieten. Das besondere Vorkaufsrecht entsteht durch eine Satzung, mit der die Gemeinde Flächen für künftige städtebauliche Maßnahmen sichert. Daneben gibt es Vorkaufsrechte nach anderen Gesetzen, etwa nach Naturschutz- oder Denkmalrecht in einigen Bundesländern.
Wann die Gemeinde es ausüben darf
Die Gemeinde darf ihr Vorkaufsrecht nur ausüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Sie muss den Zweck angeben, etwa die Errichtung einer Schule, die Sicherung bezahlbaren Wohnraums oder die Umsetzung eines Sanierungsziels. In Erhaltungsgebieten hat das Bundesverwaltungsgericht 2021 entschieden, dass die Gemeinde nicht allein auf die Befürchtung künftiger Verdrängung von Mietern abstellen darf. Der Gesetzgeber hat über Änderungen diskutiert; maßgeblich ist der jeweils aktuelle Stand. Bei bebauten, ordnungsgemäß genutzten Grundstücken ist die Ausübung deshalb oft eingeschränkt.
Fristen und Ablauf im Detail
- Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und schickt ihn an die Gemeinde mit der Bitte um ein Negativattest.
- Die Gemeinde hat ab Eingang der vollständigen Mitteilung zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben.
- Verzichtet sie oder lässt sie die Frist verstreichen, erteilt sie ein Negativattest.
- Übt sie das Recht aus, tritt sie in den Kaufvertrag ein und wird anstelle des Käufers Eigentümer.
- Der ursprüngliche Käufer geht leer aus; seine Kosten erhält er in der Regel nicht erstattet.
In vielen Gemeinden geht das Negativattest schon nach wenigen Tagen oder Wochen ein. Bis dahin kann der Kaufpreis nicht fällig werden.
Preislimitierung und Abwendung
Grundsätzlich übernimmt die Gemeinde den Vertrag zu den vereinbarten Bedingungen. Liegt der Kaufpreis aber deutlich über dem Verkehrswert, kann sie den Preis auf den Verkehrswert begrenzen. Der Verkäufer darf dann vom Vertrag zurücktreten. Außerdem kann der Käufer die Ausübung abwenden, indem er sich verpflichtet, das Grundstück entsprechend den Zielen der Gemeinde zu nutzen, etwa durch eine Abwendungsvereinbarung mit Auflagen zur Miethöhe oder zur Bebauung.
Andere Vorkaufsrechte, die Käufer kennen sollten
| Vorkaufsrecht | Wem es zusteht |
|---|---|
| Mietervorkaufsrecht | Mietern bei der ersten Veräußerung nach Umwandlung in Wohnungseigentum |
| Vorkaufsrecht der Miterben | Miterben beim Verkauf eines Erbanteils |
| vertragliches Vorkaufsrecht | Personen, denen es im Grundbuch eingeräumt wurde |
| Vorkaufsrecht nach Naturschutzrecht | in einigen Bundesländern dem Land oder Naturschutzbehörden |
Alle diese Rechte sollten vor dem Verkauf geprüft werden, weil sie den Ablauf verzögern oder den Käufer verdrängen können – siehe auch MFH aufteilen oder ganz verkaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- Gemeinden haben in bestimmten Gebieten ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
- Sie müssen es innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung ausüben.
- Bei überhöhtem Preis kann die Gemeinde auf den Verkehrswert begrenzen.
- Käufer können die Ausübung mit einer Abwendungsvereinbarung verhindern.
Häufige Fragen zu Vorkaufsrecht der Gemeinde
Kann die Gemeinde den Preis drücken?
In bestimmten Fällen darf sie zum Verkehrswert statt zum vereinbarten Preis kaufen, wenn dieser deutlich darüber liegt. Der Verkäufer kann dann vom Vertrag zurücktreten.
Gilt das Vorkaufsrecht auch bei Share Deals?
In der Regel nicht, weil kein Grundstück, sondern Gesellschaftsanteile verkauft werden.
Muss ich die Gemeinde vor dem Notartermin informieren?
Nein, das übernimmt der Notar nach der Beurkundung. Eine vorherige Anfrage kann aber Klarheit schaffen.
Gilt das Vorkaufsrecht bei Schenkungen?
Nein, es setzt einen Kaufvertrag voraus. Schenkungen und Erbschaften lösen es nicht aus.
Wie erfahre ich vorab, ob ein Vorkaufsrecht besteht?
Über eine Anfrage bei der Gemeinde oder einen Blick in Bebauungsplan und Satzungen, etwa zu Sanierungs- oder Erhaltungsgebieten.