Aufteilung in Eigentumswohnungen
Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine notarielle Teilungserklärung. Danach können die Wohnungen einzeln verkauft werden. Das kostet Zeit und Geld, und vermietete Wohnungen verkaufen sich langsamer als freie. In Gebieten mit Erhaltungssatzung oder besonderen Umwandlungsbeschränkungen ist die Aufteilung zudem genehmigungspflichtig oder eingeschränkt.
Verkauf als Ganzes
Ein Investor kauft das komplette Haus in einem Schritt. Der Preis je Quadratmeter ist meist niedriger, dafür ist der Verkauf schnell, planbar und ohne Vermarktungsrisiko. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.
Die Entscheidung
Rechnen Sie den Mehrerlös der Aufteilung gegen Kosten, Zeit und Risiko. Für viele Eigentümer ist der Verkauf an einen professionellen Käufer am Ende die einfachere Lösung – zumal manche Bauträger Häuser gezielt zum Aufteilen kaufen.
Die Schritte einer Aufteilung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Bauaufsicht bestätigt, dass jede Wohnung baulich in sich abgeschlossen ist.
- Aufteilungsplan: Ein Architekt erstellt Pläne, in denen jede Einheit und das Gemeinschaftseigentum gekennzeichnet sind.
- Teilungserklärung: Der Eigentümer erklärt vor dem Notar die Aufteilung und legt die Gemeinschaftsordnung fest.
- Grundbuch: Für jede Wohnung wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt.
- Verwaltung: Ein WEG-Verwalter wird bestellt, Wirtschaftsplan und Rücklage werden eingerichtet.
Je nach Behörde und Größe des Hauses dauert das einige Monate.
Genehmigungspflichten in angespannten Märkten
In vielen Städten ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Das gilt in Milieuschutzgebieten und in Gebieten, die von den Ländern als angespannte Wohnungsmärkte ausgewiesen wurden. Die Genehmigung wird oft nur erteilt, wenn der Eigentümer sich verpflichtet, die Wohnungen für einige Jahre nur an die Mieter zu verkaufen. Ob und wie lange solche Regeln gelten, hängt von Bundes- und Landesrecht ab und sollte vor der Planung aktuell geprüft werden.
Rechte der Mieter
- Vorkaufsrecht: Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung erstmals verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu den Bedingungen des Kaufvertrags.
- Kündigungssperrfrist: Ein Käufer kann sich nach der Umwandlung mindestens drei Jahre, in vielen Städten bis zu zehn Jahre, nicht auf Eigenbedarf berufen.
- Bestehender Mietvertrag: Der Mietvertrag bleibt unverändert bestehen.
Diese Regeln senken den Preis vermieteter Einzelwohnungen gegenüber leerstehenden, weil Selbstnutzer nicht kurzfristig einziehen können.
Rechenbeispiel: Gesamtverkauf oder Einzelverkauf
| Position | Gesamtverkauf | Aufteilung und Einzelverkauf |
|---|---|---|
| Bruttoerlös | 2.400.000 € | 3.000.000 € |
| Kosten der Aufteilung | – | −40.000 € |
| Vertrieb (Makler, Marketing) | −0 bis −72.000 € | −150.000 € |
| Instandhaltung vor Verkauf | – | −80.000 € |
| Zinsen während der Vermarktung | – | −60.000 € |
| Netto-Erlös | ca. 2,33–2,4 Mio. € | ca. 2,67 Mio. € |
| Dauer | 3–6 Monate | 1–4 Jahre |
Die Zahlen sind ein Beispiel. Der Mehrerlös der Aufteilung muss Zeit, Aufwand, Risiko und mögliche Steuern ausgleichen.
Steuerliche Folgen
Wer aufteilt und mehr als drei Wohnungen innerhalb weniger Jahre verkauft, riskiert, als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Dann fallen auf die Gewinne Einkommen- und Gewerbesteuer an, auch nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist. Ein Verkauf des Hauses im Ganzen an einen Investor vermeidet dieses Risiko in der Regel. Lassen Sie die Folgen vor der Entscheidung von einem Steuerberater prüfen.
Wer aufgeteilte Häuser kauft
Auch bereits aufgeteilte Häuser lassen sich im Ganzen verkaufen. Investoren schätzen sie, weil sie später flexibel einzeln verkaufen können. Gleichzeitig ist die Verwaltung als Wohnungseigentümergemeinschaft aufwendiger. Für ein noch nicht aufgeteiltes Haus interessieren sich Bestandshalter, Family Offices und Privatisierer – Unternehmen, die sich auf Aufteilung und Einzelverkauf spezialisiert haben und den Aufwand selbst übernehmen. Mehr zu passenden Käufern lesen Sie unter Mehrfamilienhaus verkaufen.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Aufteilung kann den Bruttoerlös erhöhen, kostet aber Zeit, Geld und Aufwand.
- In angespannten Märkten ist die Umwandlung oft genehmigungspflichtig.
- Mieter haben Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz.
- Der Gesamtverkauf ist schneller und steuerlich meist einfacher.
Häufige Fragen zu MFH aufteilen oder ganz verkaufen?
Haben Mieter bei einer Aufteilung ein Vorkaufsrecht?
Ja. Wird eine vermietete Wohnung nach der Aufteilung erstmals verkauft, hat der Mieter in der Regel ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Was kostet eine Aufteilung?
Für Abgeschlossenheitsbescheinigung, Pläne, Notar und Grundbuch fallen je nach Hausgröße oft mehrere Zehntausend Euro an.
Kann ich nur einen Teil der Wohnungen verkaufen?
Ja. Nach der Aufteilung können Sie einzelne Wohnungen verkaufen und andere behalten.
Lohnt sich eine Aufteilung bei kleinen Häusern?
Bei wenigen Wohnungen sind die Fixkosten relativ hoch. Ein Gesamtverkauf ist dann oft wirtschaftlicher.
Was ist ein Privatisierer?
Ein Unternehmen, das Mehrfamilienhäuser kauft, aufteilt und die Wohnungen einzeln an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger verkauft.