Die Faustregel
Werden mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren nach Kauf oder Bau verkauft, geht die Finanzverwaltung in der Regel von gewerblichem Grundstückshandel aus. Als Objekt zählt dabei jede Einheit – also auch jede einzelne Eigentumswohnung.
Ausnahmen und Besonderheiten
Auch weniger als vier Verkäufe können gewerblich sein, etwa wenn von Anfang an eine Verkaufsabsicht bestand. Umgekehrt gibt es Konstellationen, in denen mehr Verkäufe privat bleiben. Die Abgrenzung ist komplex.
Was Verkäufer tun sollten
Planen Sie mehrere Verkäufe, sprechen Sie vorher mit Ihrem Steuerberater. Manchmal ist der Verkauf eines Gesamtpakets an einen Investor steuerlich günstiger als viele Einzelverkäufe – siehe Immobilienportfolio verkaufen und Spekulationsfrist.
Warum die Einstufung so viel kostet
Wer als gewerblicher Grundstückshändler gilt, muss auf seine Veräußerungsgewinne nicht nur Einkommensteuer zahlen, sondern auch Gewerbesteuer. Außerdem gilt die zehnjährige Spekulationsfrist nicht mehr: Auch Gewinne aus Objekten, die schon lange gehalten wurden, werden steuerpflichtig, wenn sie zum gewerblichen Betrieb gehören. Die Immobilien werden zu Umlaufvermögen, eine planmäßige Abschreibung entfällt. Die steuerliche Belastung kann dadurch deutlich höher ausfallen als bei privater Vermögensverwaltung.
Die Drei-Objekt-Grenze verständlich erklärt
Die Finanzverwaltung geht in der Regel von gewerblichem Handel aus, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden, die in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Verkauf – meist ebenfalls innerhalb von fünf Jahren – gekauft, gebaut oder grundlegend modernisiert wurden. Als Objekt zählt jede selbstständig verkäufliche Einheit: jede Eigentumswohnung, jedes Haus, jedes unbebaute Grundstück. Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilt und diese einzeln verkauft, kann die Grenze deshalb schnell überschreiten.
| Situation | Risiko |
|---|---|
| Verkauf eines Mehrfamilienhauses im Ganzen nach langer Haltedauer | gering |
| Aufteilung und Einzelverkauf von acht Wohnungen kurz nach dem Kauf | hoch |
| Verkauf von drei geerbten Wohnungen | gering, da nicht selbst angeschafft |
| Bau und Verkauf mehrerer Reihenhäuser | hoch |
Gestaltungsmöglichkeiten
Ob und wie sich das Risiko verringern lässt, gehört in die Hände eines Steuerberaters. Häufig diskutiert werden der Verkauf eines Objekts im Ganzen statt in Einzeleinheiten, das Strecken der Verkäufe über mehrere Jahre und eine Gesellschaft, die von vornherein gewerblich tätig ist und die Folgen bewusst in Kauf nimmt. Bei der Frage, ob ein Haus aufgeteilt oder komplett verkauft werden soll, lohnt sich ein Blick auf Mehrfamilienhaus aufteilen oder ganz verkaufen.
Typische Fallstricke aus der Praxis
Viele Eigentümer geraten ungewollt in den gewerblichen Grundstückshandel. Ein häufiger Fall: Jemand kauft ein älteres Mehrfamilienhaus, saniert es umfassend, teilt es in Eigentumswohnungen auf und verkauft innerhalb weniger Jahre die Hälfte davon. Schon damit können mehr als drei Objekte zusammenkommen. Ein anderer Fall: Ein Bauherr errichtet auf einem großen Grundstück vier Doppelhaushälften und verkauft sie kurz nach der Fertigstellung. Auch hier liegt gewerblicher Handel nahe, selbst wenn der Bauherr ursprünglich vermieten wollte.
Schwierig ist außerdem, dass Verkäufe über Gesellschaften, an denen jemand beteiligt ist, mitgezählt werden können. Wer gleichzeitig privat und über eine GmbH oder GbR Immobilien verkauft, sollte die Gesamtzahl der Objekte im Blick behalten.
Indizien, auf die das Finanzamt achtet
- kurzer Abstand zwischen Kauf und Verkauf
- Finanzierung mit hohem Fremdkapitalanteil und kurzer Zinsbindung
- Aufteilung in Wohnungseigentum direkt nach dem Kauf
- Werbung für die Objekte schon während der Bauphase
- berufliche Nähe zur Immobilienbranche, etwa als Makler oder Architekt
- Verkäufe an mehrere verschiedene Käufer
Keines dieser Merkmale allein entscheidet. Das Finanzamt betrachtet das Gesamtbild, und auch bei weniger als vier Objekten kann im Einzelfall gewerblicher Handel vorliegen, wenn die Absicht zum Verkauf schon beim Kauf klar erkennbar war.
Hinweis
Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Steuerberatung. Lassen Sie geplante Verkäufe vorab von einem Steuerberater prüfen, wenn Sie in den letzten Jahren mehrere Objekte gekauft oder verkauft haben.
Häufige Fragen zu Gewerblicher Grundstückshandel
Zählt der Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses als ein Objekt?
In der Regel ja, solange es nicht vorher in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde.
Zählt ein geerbtes Objekt mit?
Grundsätzlich nicht, weil es nicht selbst angeschafft wurde. Wird es aber vor dem Verkauf umfassend saniert oder aufgeteilt, kann sich das ändern.
Was gilt für Ehepaare?
Jeder Ehepartner wird grundsätzlich für sich betrachtet. Gemeinsame Objekte können aber beiden zugerechnet werden.
Kann das Finanzamt rückwirkend gewerblichen Handel annehmen?
Ja. Wird die Grenze später überschritten, können auch frühere Verkäufe nachträglich als gewerblich gewertet werden.
Gilt die Drei-Objekt-Grenze auch für Gewerbeimmobilien?
Ja, sie gilt grundsätzlich für alle Objektarten. Bei großen Gewerbeobjekten kann im Einzelfall schon ein Verkauf als gewerblich gelten.