Paketverkauf
Ein Paket spricht größere Investoren an, die mit einem Ankauf mehrere Objekte erwerben wollen. Vorteil: ein Käufer, ein Vertrag, ein Termin. Nachteil: Käufer verlangen für die Bündelung oft einen Abschlag, besonders wenn schwächere Objekte dabei sind.
Einzelverkauf
Einzeln verkauft, findet jedes Objekt den Käufer, der am meisten dafür zahlt – regionale Bestandshalter für die Kleinstadt, Fonds für das Top-Objekt in der Großstadt. Dafür ist der Aufwand höher, und der Verkauf zieht sich länger hin.
So gehen Profis vor
Häufig wird beides angeboten: zuerst das Paket, parallel oder danach einzelne Objekte. Wichtig ist ein sauberer Datenraum für alle Objekte. Käufer finden Sie über unsere Liste der Immobilieninvestoren und der Wohnungsunternehmen.
Was ein Portfolio für Käufer attraktiv macht
Ein Portfolio ist mehr als die Summe seiner Objekte. Für große Investoren zählt vor allem das Volumen: Mit einem einzigen Kauf können sie viel Kapital anlegen, statt zahlreiche kleine Transaktionen einzeln zu prüfen. Sie schätzen außerdem eine gewisse Einheitlichkeit – etwa Wohnhäuser derselben Baujahresklasse in vergleichbaren Lagen –, weil sich die Bewirtschaftung dann effizient organisieren lässt. Eine regionale Bündelung macht den Bestand für Verwaltung und Instandhaltung günstiger. Je stimmiger das Portfolio, desto eher zahlen Käufer einen Aufschlag.
Wann ein Paket schwer verkäuflich wird
Umgekehrt gibt es Konstellationen, in denen ein Paketverkauf Geld kostet. Enthält ein Portfolio einige sehr gute und einige problematische Objekte, rechnen Käufer die schwachen Häuser oft mit hohen Abschlägen ein, und der Gesamtpreis sinkt unter das, was man bei getrennten Verkäufen erzielen würde. Fachleute sprechen dann von einem Portfolioabschlag. Auch eine große räumliche Streuung über viele Städte kann abschrecken, weil der Verwaltungsaufwand steigt. Eine Lösung ist, das Portfolio in mehrere Lose aufzuteilen, etwa nach Region oder Objektqualität.
Struktur: Asset Deal oder Share Deal?
Größere Bestände werden häufig über Gesellschaften gehalten. Dann stellt sich die Frage, ob die einzelnen Grundstücke verkauft werden oder die Gesellschaftsanteile. Ein Verkauf der Anteile kann Grunderwerbsteuer sparen, ist aber an strenge Voraussetzungen gebunden und bringt eine aufwendigere Prüfung der Gesellschaft mit sich. Mehr dazu lesen Sie unter Share Deal oder Asset Deal. Welche Struktur sinnvoll ist, hängt von Steuern, Finanzierung und der Historie der Gesellschaft ab.
Datenaufbereitung für große Bestände
Bei einem Portfolio erwarten Käufer die Daten in einheitlicher Form. Bewährt haben sich:
- eine Gesamtübersicht aller Objekte mit Adresse, Baujahr, Flächen, Einheiten, Jahresmiete und Leerstand
- eine konsolidierte Mieterliste mit einer Zeile pro Mieteinheit
- je Objekt ein eigener Ordner im Datenraum mit gleicher Gliederung
- eine Übersicht über Finanzierungen, Grundschulden und Laufzeiten
- Angaben zu Instandhaltungsstau und geplanten Maßnahmen
Diese Aufbereitung kostet Zeit, ist aber die Grundlage dafür, dass mehrere Käufer vergleichbare Angebote abgeben können.
Ablauf eines Portfolioverkaufs
- Bestand analysieren und entscheiden: Gesamtpaket, Lose oder Einzelverkäufe?
- Daten aufbereiten, Bewertung erstellen, Verkaufsstrategie festlegen.
- Investoren mit passendem Profil identifizieren und mit einem Teaser ansprechen.
- Nach Vertraulichkeitsvereinbarung Informationsmemorandum und Datenraum freigeben.
- Indikative Angebote einholen, Shortlist bilden, Due Diligence begleiten.
- Verbindliche Angebote verhandeln, Kaufvertrag beurkunden, Übergabe organisieren.
Für größere Portfolios ist ein strukturiertes Bieterverfahren üblich.
Typische Käufer
Für Wohnportfolios interessieren sich börsennotierte und private Wohnungsunternehmen, Fonds, Versicherungen und große Family Offices. Gewerbeportfolios kaufen spezialisierte Fonds, Asset Manager und internationale Investoren. Kleinere Pakete mit fünf bis zwanzig Häusern finden auch bei regionalen Bestandshaltern Abnehmer, die ihren Bestand in einer Region gezielt erweitern wollen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein stimmiges Portfolio erzielt oft einen Paketaufschlag, ein gemischtes eher einen Abschlag.
- Lose nach Region oder Qualität können den Gesamterlös erhöhen.
- Einheitlich aufbereitete Daten sind Voraussetzung für vergleichbare Angebote.
- Die Struktur – Grundstücke oder Gesellschaftsanteile – sollte steuerlich geprüft werden.
Häufige Fragen zu Immobilienportfolio verkaufen
Ab wie vielen Objekten spricht man von einem Portfolio?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Schon zwei oder drei Mehrfamilienhäuser werden am Markt oft als kleines Portfolio angeboten.
Wie lange dauert ein Portfolioverkauf?
Meist vier bis neun Monate, bei großen Beständen und Share Deals auch länger.
Kann ich einzelne Objekte aus dem Paket herausnehmen?
Ja, vor allem vor Beginn des Verfahrens. Später sollte das nur in Absprache mit den Bietern geschehen, weil es deren Kalkulation verändert.
Brauche ich einen Berater?
Bei größeren Portfolios ist ein Transaktionsberater üblich, der Daten aufbereitet und das Bieterverfahren steuert.
Wie wird ein Portfolio bewertet?
Meist Objekt für Objekt über Ertragswert oder Kaufpreisfaktor, ergänzt um einen Zu- oder Abschlag für das Paket als Ganzes.