Die Grundregel
Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, gilt der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft und ist einkommensteuerpflichtig. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge.
Ausnahme Eigennutzung
Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn der Eigentümer die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat. Für vermietete Mehrfamilienhäuser greift diese Ausnahme meist nicht.
Was für Investoren-Verkäufe gilt
Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen oder einer gewerblichen Gesellschaft, gelten andere Regeln – dort ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Auch wer in kurzer Zeit mehrere Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater. Den Ablauf eines Verkaufs an Investoren beschreibt unser Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.
Wie die Frist berechnet wird
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht die Schlüsselübergabe oder der Grundbucheintrag. Die zehn Jahre beginnen mit der Beurkundung des Kaufvertrags, mit dem die Immobilie erworben wurde, und enden mit der Beurkundung des Verkaufsvertrags. Wer am 15. März 2016 gekauft hat, kann ab dem 16. März 2026 steuerfrei verkaufen. Wird der Verkaufsvertrag auch nur einen Tag zu früh unterschrieben, ist der Gewinn steuerpflichtig. Bei Grundstücken, die selbst bebaut wurden, zählt das Datum des Grundstückskaufs, nicht die Fertigstellung des Hauses.
Wie der Gewinn berechnet wird
| Position | Beispiel |
|---|---|
| Verkaufspreis | 650.000 € |
| − Veräußerungskosten (Makler, Notar des Verkäufers) | −15.000 € |
| − ursprüngliche Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten | −480.000 € |
| + bisher in Anspruch genommene AfA | +60.000 € |
| = steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn | 215.000 € |
Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Die AfA erhöht den Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten im Laufe der Jahre gemindert hat – siehe AfA und Abschreibung. Liegt der Gewinn unter der Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte, bleibt er steuerfrei; diese Grenze gilt für alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen.
Die Eigennutzungsausnahme genauer
Steuerfrei ist der Verkauf auch vor Ablauf der zehn Jahre, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde. Es genügt dabei, wenn die Nutzung im ersten der drei Jahre nur einen Tag und im Verkaufsjahr bis zum Auszug bestand; das mittlere Jahr muss vollständig selbst genutzt sein. Bei einem Mehrfamilienhaus gilt die Ausnahme nur für die selbst bewohnte Wohnung, nicht für die vermieteten Einheiten. Ein häusliches Arbeitszimmer kann die Befreiung teilweise einschränken.
Sonderfälle
- Erbschaft: Die Frist des Erblassers läuft weiter, der Erbe beginnt keine neue Frist.
- Schenkung: Auch hier übernimmt der Beschenkte die Frist des Schenkers.
- Gewerblicher Grundstückshandel: Gilt der Verkäufer als Händler, spielt die Frist keine Rolle – siehe Gewerblicher Grundstückshandel.
- Betriebsvermögen und GmbH: Für Immobilien in einer Kapitalgesellschaft gilt die Frist nicht; Gewinne sind dort immer steuerpflichtig.
- Grundstücksteilung: Wird ein Teil eines Grundstücks verkauft, zählt das ursprüngliche Kaufdatum des Gesamtgrundstücks.
Strategien rund um die Frist
Steht die Frist kurz vor dem Ablauf, kann es sinnvoll sein, den Verkauf vorzubereiten, aber erst danach zu beurkunden. Investoren sind oft bereit, einen Notartermin um einige Wochen zu verschieben, wenn der Preis feststeht. Vorsicht ist bei Vorverträgen, Optionen oder Reservierungen geboten: Bindet sich der Verkäufer schon vor Fristablauf rechtlich, kann das Finanzamt den früheren Zeitpunkt zugrunde legen. Klären Sie die Gestaltung deshalb mit einem Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen sind nach zehn Jahren steuerfrei.
- Es zählen die Daten der notariellen Kaufverträge.
- Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren befreit ebenfalls.
- Bei Erbschaft und Schenkung läuft die Frist des Vorbesitzers weiter.
Häufige Fragen zu Spekulationsfrist bei Immobilien
Zählt das Datum der Schlüsselübergabe?
Nein. Für die Frist sind die Abschlüsse der notariellen Kaufverträge maßgeblich, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.
Gilt die Frist auch für unbebaute Grundstücke?
Ja, auch für Grundstücke ohne Gebäude gilt die zehnjährige Frist. Die Eigennutzungsausnahme greift dort nicht.
Kann ich Verluste verrechnen?
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnet werden, auch in anderen Jahren.
Wie verhält es sich bei einer Zwangsversteigerung?
Auch ein Verkauf in der Zwangsversteigerung kann ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft sein, wenn er innerhalb der Frist liegt.
Gilt die Frist bei Tausch oder Einbringung in eine GmbH?
Ja, auch ein Tausch oder die Einbringung in eine Gesellschaft gegen Anteile kann als Veräußerung gelten und innerhalb der Frist steuerpflichtig sein.
Zählt ein Vorvertrag als Verkauf?
Ein bindendes Kaufangebot oder ein Vorvertrag kann vom Finanzamt als Veräußerung gewertet werden. Darum sollten vor Fristablauf keine bindenden Erklärungen abgegeben werden.