Die üblichen Sätze
- Wohngebäude, fertiggestellt ab 2023: 3 % pro Jahr
- Wohngebäude, fertiggestellt von 1925 bis 2022: 2 % pro Jahr
- Gebäude, fertiggestellt vor 1925: 2,5 % pro Jahr
Für neue Mietwohngebäude, mit deren Bau zwischen Oktober 2023 und September 2029 begonnen wird, gibt es zusätzlich eine degressive AfA von 5 % pro Jahr.
Nur das Gebäude zählt
Grund und Boden nutzen sich nicht ab und können nicht abgeschrieben werden. Deshalb ist die Aufteilung des Kaufpreises auf Boden und Gebäude wichtig. Eine im Kaufvertrag vereinbarte, nachvollziehbare Aufteilung hilft Käufern.
Bedeutung beim Verkauf
Für Käufer zählt die AfA zur Gesamtrendite. Denkmalgeschützte Gebäude bieten erhöhte Abschreibungen – siehe Denkmalimmobilie verkaufen. Lassen Sie sich steuerlich beraten; die Sätze können sich durch Gesetzesänderungen ändern.
Was die AfA ist
AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Wer ein Gebäude vermietet, darf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht auf einmal als Kosten abziehen, sondern verteilt sie über die gesetzlich angenommene Nutzungsdauer. Der jährliche Betrag mindert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Für Investoren ist die AfA deshalb ein wichtiger Teil der Renditerechnung: Sie senkt die Steuerlast, ohne dass Geld abfließt.
Ein Rechenbeispiel
Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus für 1.500.000 €. Der Bodenanteil beträgt 30 %, also 450.000 €; auf das Gebäude entfallen 1.050.000 € plus anteilige Kaufnebenkosten von rund 100.000 €. Bei einem Baujahr nach 1925 und vor 2023 gilt ein AfA-Satz von 2 %. Er kann also jährlich 23.000 € abschreiben. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 % spart er dadurch rund 9.660 € Steuern im Jahr.
Kaufpreisaufteilung: Boden und Gebäude
Weil nur das Gebäude abgeschrieben werden kann, ist die Aufteilung des Kaufpreises wichtig. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA. Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Verfügung, mit der Finanzämter die Aufteilung berechnen. Sie führt in teuren Lagen oft zu einem hohen Bodenanteil. Käufer und Verkäufer können im Kaufvertrag eine eigene Aufteilung vereinbaren; das Finanzamt erkennt sie an, wenn sie die tatsächlichen Werte nicht grundlegend verfehlt. Ein Gutachten kann helfen, einen höheren Gebäudeanteil zu begründen.
Sonderformen der Abschreibung
- Degressive AfA: Für neu gebaute Wohngebäude mit Baubeginn in einem bestimmten Zeitraum gilt eine degressive Abschreibung von 5 % vom jeweiligen Restwert, die in den ersten Jahren deutlich höhere Beträge erlaubt.
- Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau: Für neue, energieeffiziente Mietwohnungen kann unter bestimmten Bedingungen zusätzlich eine Sonderabschreibung genutzt werden.
- Denkmal-AfA: Sanierungskosten bei Baudenkmälern können erhöht abgeschrieben werden – siehe Denkmalimmobilie verkaufen.
- Kürzere Nutzungsdauer: Wer nachweist, dass ein Gebäude kürzer nutzbar ist, etwa durch ein Gutachten, kann einen höheren Satz ansetzen.
Die Voraussetzungen ändern sich immer wieder; maßgeblich ist das jeweils geltende Steuerrecht.
Was die AfA für den Verkauf bedeutet
Beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist wird der Gewinn nicht nur aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis berechnet. Die bisher geltend gemachte AfA mindert die Anschaffungskosten, sodass der steuerpflichtige Gewinn steigt. Nach Ablauf der zehn Jahre spielt das im Privatvermögen keine Rolle mehr. Für den Käufer beginnt die AfA neu auf Basis seines Kaufpreises – ein Grund, warum ältere, voll abgeschriebene Objekte für neue Eigentümer steuerlich wieder interessant sind.
Typische Fehler
- Den Bodenanteil vergessen und den ganzen Kaufpreis abschreiben.
- Kaufnebenkosten nicht anteilig in die Bemessungsgrundlage einbeziehen.
- Modernisierungen nicht von Erhaltungsaufwand trennen.
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten übersehen: Wer in den ersten drei Jahren mehr als 15 % des Gebäudewerts in Instandsetzung steckt, muss diese Kosten in der Regel ebenfalls abschreiben, statt sie sofort abzusetzen.
Das Wichtigste in Kürze
- Nur das Gebäude, nicht der Boden, wird abgeschrieben.
- Der Satz hängt vom Baujahr ab, für neue Wohngebäude gelten höhere Sätze.
- Die Kaufpreisaufteilung beeinflusst die Höhe der AfA stark.
- Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung.
Häufige Fragen zu Abschreibung (AfA) bei Immobilien
Kann ich die AfA auch bei selbst genutzten Immobilien nutzen?
Nein, die AfA gilt für vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien.
Kann ich die AfA bei einer Ferienwohnung nutzen?
Ja, wenn sie mit Gewinnerzielungsabsicht vermietet wird. Bei Eigennutzung entfällt die AfA für diesen Zeitraum.
Ab wann beginnt die AfA?
Mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, also meist mit der Kaufpreiszahlung.
Was passiert mit der AfA bei einer Erbschaft?
Der Erbe führt die AfA des Erblassers fort und übernimmt dessen Bemessungsgrundlage.
Kann ich die AfA nachholen, wenn ich sie vergessen habe?
Nicht für bereits bestandskräftig veranlagte Jahre. Die Abschreibung verteilt sich dann über eine längere Restdauer, was den Steuervorteil zeitlich verschiebt.