Die Schritte im Überblick
- Vertragsentwurf: Der Notar erstellt einen Entwurf, den beide Seiten prüfen. Verbraucher erhalten ihn in der Regel zwei Wochen vor dem Termin.
- Beurkundung: Der Vertrag wird vorgelesen und unterschrieben.
- Auflassungsvormerkung: Sie sichert den Anspruch des Käufers im Grundbuch.
- Genehmigungen: Der Notar holt Negativattest der Gemeinde, Löschungsunterlagen der Banken und gegebenenfalls weitere Zustimmungen ein.
- Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Voraussetzungen vor, fordert der Notar den Käufer zur Zahlung auf.
- Übergabe und Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung erfolgt die Übergabe; nach Zahlung der Grunderwerbsteuer wird der Käufer als Eigentümer eingetragen.
Wie lange dauert es?
Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung vergehen meist vier bis acht Wochen. Verzögerungen entstehen vor allem durch das Vorkaufsrecht der Gemeinde oder fehlende Löschungsunterlagen.
Wer zahlt den Notar?
Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für Notar und Grundbuch, der Verkäufer die Kosten für die Löschung seiner Grundschulden. Was Investoren sonst einrechnen, zeigt der Beitrag zur Grunderwerbsteuer.
Die Vorbereitung beim Notar
Bevor ein Kaufvertrag beurkundet werden kann, braucht der Notar einige Angaben: die genauen Daten von Käufer und Verkäufer, die Grundbuchdaten des Objekts, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten, den Übergabetermin, Angaben zu mitverkauftem Inventar und zu bestehenden Mietverhältnissen sowie Informationen zu Belastungen und deren Löschung. Daraus erstellt er einen Entwurf, den beide Seiten prüfen. Bei Verbrauchern muss der Entwurf in der Regel mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen, damit sie ihn in Ruhe lesen können.
Was im Kaufvertrag geregelt wird
- Kaufgegenstand: Grundstück, Gebäude, Zubehör, Stellplätze.
- Kaufpreis und Fälligkeit: Höhe, Zahlung auf Konto des Verkäufers oder Notaranderkonto, Voraussetzungen der Fälligkeit.
- Auflassungsvormerkung: Sicherung des Käufers im Grundbuch vor Zahlung.
- Lastenfreistellung: Löschung von Grundschulden aus dem Kaufpreis.
- Besitzübergang: Zeitpunkt, ab dem Nutzen und Lasten, Mieten und Kosten auf den Käufer übergehen.
- Mietverhältnisse: Übergang der Mietverträge, Kautionen, Abrechnung der Nebenkosten.
- Haftung: Gewährleistungsausschluss, Garantien des Verkäufers, bekannte Mängel.
- Finanzierungsvollmacht: Erlaubnis für den Käufer, schon vor Eigentumsübergang Grundschulden für seine Bank eintragen zu lassen.
Der Beurkundungstermin
Im Termin liest der Notar den gesamten Vertrag einschließlich Anlagen vor. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und dient dazu, dass alle Beteiligten wissen, was sie unterschreiben. Fragen können jederzeit gestellt, kleine Änderungen direkt eingearbeitet werden. Am Ende unterschreiben alle Beteiligten und der Notar. Wer nicht persönlich erscheinen kann, lässt sich mit einer notariell beglaubigten Vollmacht vertreten oder genehmigt den Vertrag nachträglich. Bei Gesellschaften müssen die Vertretungsberechtigten nachgewiesen werden.
Nach der Beurkundung
| Schritt | wer handelt | typische Dauer |
|---|---|---|
| Auflassungsvormerkung beantragen | Notar | sofort, Eintragung wenige Tage bis Wochen |
| Vorkaufsrecht der Gemeinde abfragen | Notar | bis zu zwei Monate |
| Löschungsunterlagen der Banken anfordern | Notar | einige Wochen |
| Fälligkeitsmitteilung an den Käufer | Notar | sobald alle Voraussetzungen vorliegen |
| Kaufpreiszahlung | Käufer | meist innerhalb von zwei Wochen nach Fälligkeit |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | Finanzamt | nach Zahlung der Grunderwerbsteuer |
| Eigentumsumschreibung | Grundbuchamt | einige Wochen bis Monate |
Besonderheiten bei Renditeobjekten
Bei vermieteten Häusern und Gewerbeimmobilien sind die Verträge umfangreicher. Häufig werden Mieterliste, Mietverträge und Datenraumindex als Anlagen beigefügt, Garantien zu Mieten und Leerständen vereinbart und Regelungen für laufende Rechtsstreitigkeiten getroffen. Bei Gewerbe kommen Fragen der Umsatzsteuer hinzu – siehe Umsatzsteuer-Option. Investoren lassen den Entwurf oft von ihren Anwälten prüfen, was die Abstimmung verlängert. Ein früher Entwurf beschleunigt den Prozess.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Immobilienkauf ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam.
- Der Notar sichert beide Seiten über Vormerkung und Fälligkeitsvoraussetzungen.
- Nach der Beurkundung vergehen bis zur Zahlung meist einige Wochen.
- Bei Renditeobjekten sind Mietverträge und Garantien wichtige Bestandteile.
Checkliste: Unterlagen für den Notar
Je vollständiger die Unterlagen beim ersten Kontakt vorliegen, desto schneller entsteht der Vertragsentwurf. Verkäufer sollten bereithalten:
- Personalien aller Eigentümer und Käufer, bei Gesellschaften einen aktuellen Handelsregisterauszug und Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten.
- Grundbuchdaten (Amtsgericht, Grundbuchblatt, Flurstück); den aktuellen Auszug holt der Notar in der Regel selbst ein.
- Angaben zu Belastungen: Grundschulden mit Gläubiger und Restschuld, damit die Löschung oder Ablösung vorbereitet werden kann.
- Bei Mietobjekten: Mieterliste, Mietverträge, Kautionen und offene Forderungen – diese Angaben fließen in den Vertrag oder seine Anlagen ein.
- Bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und Angaben zur Erhaltungsrücklage.
- Sonstiges: Baulastenauskunft, Energieausweis und Hinweise auf bekannte Mängel, die offen gelegt werden sollen.
Typische Fehler und wie Sie sie vermeiden
- Zu später Entwurf: Wer den Entwurf erst kurz vor dem Termin liest, findet strittige Punkte zu spät. Lesen Sie ihn gleich nach Erhalt und klären Sie Fragen schriftlich mit Käufer und Notariat.
- Mündliche Nebenabreden: Was nicht beurkundet wird, kann den ganzen Vertrag gefährden. Alle Absprachen – etwa zu mitverkauftem Inventar oder zum Übergabetermin – gehören in die Urkunde.
- Unklare Übergabe: Legen Sie fest, wann Besitz, Nutzen und Lasten übergehen und wer bis dahin Mieten einzieht und Kosten trägt.
- Barzahlung: Seit April 2023 dürfen Kaufpreise für Immobilien nicht mehr bar bezahlt werden; die Zahlung läuft per Überweisung.
- Fehlende Vollmachten: Kann ein Beteiligter nicht kommen, muss die Vertretung vorher mit dem Notar abgestimmt werden.
Vorkaufsrechte und Genehmigungen
Bevor der Kaufpreis fällig wird, prüft der Notar, ob Dritte ein Vorkaufsrecht haben oder Genehmigungen nötig sind. Typisch sind das Vorkaufsrecht der Gemeinde nach dem Baugesetzbuch, ein Vorkaufsrecht von Mietern bei umgewandelten Wohnungen oder die Zustimmung des Verwalters bei manchen Eigentumswohnungen. Erst wenn die Gemeinde verzichtet hat und alle Genehmigungen vorliegen, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Diese Prüfungen erklären, warum zwischen Beurkundung und Zahlung oft mehrere Wochen liegen.
Für Käufer, die als Investoren regelmäßig Objekte erwerben, ist ein reibungsloser Ablauf beim Notar ein wichtiges Kriterium. Wie Sie solche Käufer finden, zeigt die Liste der Immobilieninvestoren; was Investoren vorab sehen möchten, beschreibt der Ratgeber Exposé für Investoren erstellen.
Alle Angaben sind allgemein gehalten und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen zu Ablauf beim Notar
Kann ich den Notar selbst wählen?
In der Regel wählt der Käufer den Notar, weil er die Kosten trägt. Abweichende Absprachen sind möglich.
Was ist ein Notaranderkonto?
Ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis in besonderen Fällen abgewickelt wird. Heute ist die Direktzahlung an den Verkäufer üblich.
Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?
Nur, wenn der Vertrag ein Rücktrittsrecht vorsieht oder gesetzliche Gründe vorliegen, etwa wenn der Käufer nicht zahlt.
Was kostet der Notar?
Notar- und Grundbuchkosten liegen meist bei etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises und werden üblicherweise vom Käufer getragen.
Muss ich beim Notartermin persönlich erscheinen?
Nicht zwingend. Sie können sich mit notariell beglaubigter Vollmacht vertreten lassen oder den Vertrag später genehmigen.
Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?
Der Vertrag enthält meist eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung und ein Rücktrittsrecht, mit denen der Verkäufer reagieren kann.
Darf ich den Kaufpreis bar bezahlen?
Nein. Seit dem 1. April 2023 gilt für Immobilienkäufe ein Barzahlungsverbot; der Kaufpreis wird überwiesen.
Was passiert, wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt?
Dann tritt die Gemeinde zu den vereinbarten Bedingungen an die Stelle des Käufers. In der Praxis kommt das selten vor, der Notar holt aber vor der Fälligkeit stets eine Erklärung ein.