Warum die Option wichtig ist
Hat der Verkäufer beim Kauf oder bei Baumaßnahmen Vorsteuer gezogen, muss er sie bei einem steuerfreien Verkauf innerhalb von zehn Jahren anteilig zurückzahlen. Mit der Option zur Umsatzsteuer lässt sich das vermeiden.
So funktioniert es
Die Option muss im notariellen Kaufvertrag erklärt werden. Die Umsatzsteuer schuldet dann der Käufer selbst, der sie in der Regel als Vorsteuer wieder abziehen kann. Voraussetzung ist, dass der Käufer Unternehmer ist und die Immobilie für sein Unternehmen erwirbt.
Alternative: Geschäftsveräußerung im Ganzen
Übernimmt der Käufer ein vermietetes Objekt und führt die Vermietung fort, kann eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung vorliegen. Welche Variante passt, sollte immer ein Steuerberater prüfen. Mehr zum Verkauf unter Gewerbeimmobilie verkaufen.
Der Grundsatz: Immobilienverkäufe sind umsatzsteuerfrei
Der Verkauf eines Grundstücks unterliegt der Grunderwerbsteuer und ist deshalb grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Für Privatverkäufe ist das kein Thema. Bei Gewerbeimmobilien, deren Eigentümer beim Kauf oder Bau Vorsteuer gezogen hat, kann die Steuerbefreiung aber teuer werden: Wird das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung oder Fertigstellung steuerfrei verkauft, muss der Verkäufer einen Teil der abgezogenen Vorsteuer an das Finanzamt zurückzahlen. Fachleute sprechen von Vorsteuerberichtigung.
Ein Rechenbeispiel zur Vorsteuerberichtigung
Ein Unternehmer hat ein Bürogebäude für 2.000.000 € zuzüglich 380.000 € Umsatzsteuer errichtet und die Umsatzsteuer als Vorsteuer erstattet bekommen. Nach vier Jahren verkauft er steuerfrei. Von den zehn Jahren des Berichtigungszeitraums sind sechs noch offen. Er muss deshalb sechs Zehntel der Vorsteuer zurückzahlen, also 228.000 €. Mit der Option zur Umsatzsteuer entfällt diese Rückzahlung, weil der Verkauf dann steuerpflichtig ist und die Nutzung im umsatzsteuerlichen Sinn fortgesetzt wird.
Voraussetzungen für die Option
- Der Käufer muss Unternehmer sein und das Objekt für sein Unternehmen erwerben.
- Der Verzicht auf die Steuerbefreiung muss im notariellen Kaufvertrag erklärt werden; eine spätere Erklärung ist nach der Rechtsprechung nicht mehr möglich.
- Die Option kann auf Teile des Gebäudes beschränkt werden, etwa nur die Gewerbeflächen eines gemischt genutzten Hauses.
- Die Umsatzsteuer schuldet beim Grundstücksverkauf der Käufer im Reverse-Charge-Verfahren, nicht der Verkäufer.
Was der Käufer davon hat
Für einen Käufer, der selbst umsatzsteuerpflichtig vermietet, ist die Option meist neutral: Er schuldet die Umsatzsteuer, kann sie aber im selben Zug als Vorsteuer abziehen. Ein neuer Berichtigungszeitraum von zehn Jahren beginnt dann bei ihm. Für Käufer mit steuerfreien Umsätzen, etwa Banken, Versicherungen, Ärzte oder Wohnungsvermieter, ist die Option dagegen ungünstig, weil sie die Vorsteuer nicht oder nur teilweise abziehen können. Bei solchen Käufern muss der Verkäufer anders vorgehen oder die Rückzahlung im Kaufpreis berücksichtigen.
Achtung: Grunderwerbsteuer auf die Umsatzsteuer
Wird zur Umsatzsteuer optiert, rechnet das Finanzamt die Umsatzsteuer nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ein, weil der Käufer sie selbst schuldet. Das ist ein Vorteil gegenüber früheren Regeln. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich weiter nach dem Bundesland.
Praxistipps
- Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob und wann Vorsteuer gezogen wurde und wie viel davon noch berichtigt werden müsste.
- Klären Sie früh, ob der Käufer optieren kann und will.
- Prüfen Sie alternativ eine Geschäftsveräußerung im Ganzen.
- Lassen Sie die Klauseln im Kaufvertrag vom Steuerberater prüfen.
Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung; die Regeln sind im Detail komplex.
Das Wichtigste in Kürze
- Grundstücksverkäufe sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei.
- Wurde Vorsteuer gezogen, droht bei steuerfreiem Verkauf innerhalb von zehn Jahren eine Berichtigung.
- Die Option muss im notariellen Kaufvertrag erklärt werden; der Käufer schuldet dann die Steuer.
- Für Käufer mit steuerfreien Umsätzen ist die Option ungünstig.
Häufige Fragen zu Umsatzsteuer beim Gewerbeverkauf
Betrifft das auch Wohnimmobilien?
Bei reiner Wohnvermietung kaum, weil sie umsatzsteuerfrei ist und in der Regel kein Vorsteuerabzug erfolgte.
Kann ich die Option nachträglich erklären?
Nein. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung muss im ursprünglichen notariellen Kaufvertrag erklärt werden.
Was passiert bei gemischt genutzten Häusern?
Die Option kann auf die gewerblich genutzten Teile beschränkt werden. Für Wohnungen ist sie nicht möglich.
Wer zahlt die Umsatzsteuer an das Finanzamt?
Beim Grundstücksverkauf mit Option der Käufer, der sie meist sofort als Vorsteuer wieder abzieht.
Was ist eine Geschäftsveräußerung im Ganzen?
Der Käufer übernimmt ein vermietetes Objekt und führt die Vermietung fort. Dann fällt keine Umsatzsteuer an, und es gibt keine Vorsteuerberichtigung beim Verkäufer.
Gilt das auch für Grundstücke ohne Gebäude?
Ja, auch bei unbebauten Grundstücken kann optiert werden, wenn der Käufer Unternehmer ist und sie für sein Unternehmen erwirbt.