Sachwertverfahren: Boden plus Gebäude

Die Rechenschritte

1. Bodenwert, meist über den Bodenrichtwert
2. Herstellungskosten des Gebäudes nach Normalherstellungskosten
3. Abzug der Alterswertminderung nach Baujahr und Restnutzungsdauer
4. Anpassung an den Markt über einen Sachwertfaktor

Wo es eingesetzt wird

Typisch sind Ein- und Zweifamilienhäuser, die nicht vermietet werden, sowie Objekte, für die es weder Vergleichspreise noch marktübliche Mieten gibt – etwa besondere Betriebsgebäude.

Bedeutung für den Verkauf an Investoren

Investoren interessiert vor allem, was eine Immobilie erwirtschaftet. Ein hoher Sachwert hilft wenig, wenn die Mieten niedrig sind. Für Renditeobjekte zählen Ertragswert und Kaufpreisfaktor.

Die Bausteine im Detail

• Bodenwert: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, angepasst an Besonderheiten wie Zuschnitt oder Erschließung – siehe Bodenrichtwert.
• Herstellungskosten: Was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten. Gutachter nutzen dafür Normalherstellungskosten, die nach Gebäudeart und Standard gestaffelt sind.
• Alterswertminderung: Ein Abschlag für das Alter des Gebäudes im Verhältnis zur Gesamtnutzungsdauer, meist linear berechnet.
• Außenanlagen: Wege, Zäune, Garagen und Gärten, oft pauschal mit einem Prozentsatz.
• Sachwertfaktor: Ein Marktanpassungsfaktor des Gutachterausschusses, der den rechnerischen Sachwert an die tatsächlich gezahlten Preise angleicht.

Ein Beispiel

Die Zahlen sind beispielhaft. In der Praxis kommen Zu- oder Abschläge für Schäden, Modernisierungen oder Rechte Dritter hinzu.

Warum Investoren dem Sachwert wenig Gewicht geben

Ein Investor kauft Erträge, keine Baukosten. Für ihn zählt, welche Miete das Gebäude bringt und wie sicher diese ist. Ein aufwendig gebautes, aber schlecht vermietbares Haus kann einen hohen Sachwert haben und trotzdem wenig wert sein. Umgekehrt kann ein einfaches Gebäude in guter Lage mit hohen Mieten deutlich über seinem Sachwert verkauft werden. Bei Renditeobjekten nutzen Gutachter und Käufer deshalb das Ertragswertverfahren; der Sachwert dient höchstens als Plausibilitätskontrolle.

Ausnahmen gibt es bei Spezialimmobilien ohne vergleichbare Mieten, etwa Kirchen, Schulen oder Produktionsgebäude, und bei Objekten, die ein Käufer selbst nutzen will.

Bedeutung bei Erbschaft und Steuern

Das Finanzamt nutzt bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer ebenfalls das Sachwertverfahren, zum Beispiel für Ein- und Zweifamilienhäuser ohne ausreichende Vergleichswerte. Liegt der steuerliche Wert über dem tatsächlichen Marktwert, kann ein Gutachten eines Sachverständigen helfen, einen niedrigeren Wert nachzuweisen.

Sachwert, Ertragswert, Vergleichswert – wann welches Verfahren?

Gutachter wählen das Verfahren, das den Markt am besten abbildet, und prüfen das Ergebnis oft mit einem zweiten Verfahren. Weichen die Werte stark voneinander ab, ist das ein Hinweis auf Besonderheiten, die genauer untersucht werden sollten.

Häufige Missverständnisse

Viele Eigentümer setzen den Wert ihres Hauses mit den Baukosten gleich: „Wir haben 500.000 € investiert, also ist es mindestens so viel wert.“ Der Markt sieht das anders. Individuelle Ausstattungen, teure Sonderwünsche oder eine Bauweise, die nicht zur Lage passt, werden von Käufern oft nicht voll bezahlt. Der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses bildet genau diesen Unterschied ab: In manchen Regionen liegt er über 1, in anderen deutlich darunter. Ein realistischer Blick auf den Markt verhindert, dass ein Haus zu teuer angeboten wird und lange keinen Käufer findet.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Gebäudewert nach Alterswertminderung und Außenanlagen zusammen.
• Der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses passt das Ergebnis an den Markt an.
• Für eigengenutzte Häuser und Spezialimmobilien ist das Verfahren üblich, für Renditeobjekte kaum.
• Baukosten allein bestimmen nicht den Preis – entscheidend ist, was Käufer tatsächlich zahlen.