Unterschiedliche Modelle
Die meisten Länder nutzen das Bundesmodell, das sich an Bodenrichtwert und pauschalen Mieten orientiert. Einige Länder haben eigene Modelle eingeführt, etwa Baden-Württemberg mit einem Bodenwertmodell oder Bayern mit einem reinen Flächenmodell. Hamburg, Hessen und Niedersachsen kombinieren Fläche und Lage.
Die Grundsteuer beim Verkauf
Die Grundsteuer wird für das ganze Kalenderjahr gegen den Eigentümer festgesetzt, der am 1. Januar eingetragen ist. Im Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass der Käufer sie ab Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten anteilig trägt.
Bedeutung für Investoren
Bei Wohnungsmieten ist die Grundsteuer in der Regel als Betriebskosten umlegbar. Investoren prüfen trotzdem den aktuellen Bescheid, weil eine höhere Grundsteuer die Gesamtmiete für die Mieter erhöht. Legen Sie den Bescheid den Verkaufsunterlagen bei.
Warum die Grundsteuer neu geregelt wurde
Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 entschieden, dass die alte Grundsteuer verfassungswidrig war, weil sie auf Einheitswerten von 1964 im Westen und 1935 im Osten beruhte. Gleiche Grundstücke wurden dadurch sehr unterschiedlich besteuert. Der Gesetzgeber musste die Bewertung neu regeln. Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf Basis neuer Grundsteuerwerte erhoben, die alle Eigentümer mit der Feststellungserklärung ab 2022 ermitteln lassen mussten.
Die Modelle der Länder
| Modell | Länder (Beispiele) | Grundlage |
|---|---|---|
| Bundesmodell | die meisten Länder, etwa NRW, Berlin, Brandenburg | Bodenrichtwert, Fläche, Baujahr, Nettokaltmiete pauschal |
| Bodenwertmodell | Baden-Württemberg | fast nur Bodenwert |
| Flächenmodell | Bayern | Grundstücks- und Gebäudefläche |
| Flächen-Lage-Modell | Niedersachsen, Hessen | Fläche mit Lagefaktor |
| Wohnlagemodell | Hamburg | Fläche mit Abschlag für normale Wohnlagen |
Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell mit eigenen Steuermesszahlen an. Die Höhe der Steuer hängt am Ende vom Hebesatz der Gemeinde ab.
Die drei Stufen der Berechnung
- Grundsteuerwert: vom Finanzamt nach dem Landesmodell festgestellt.
- Steuermessbetrag: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl, ebenfalls vom Finanzamt.
- Grundsteuer: Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde, festgesetzt im Grundsteuerbescheid der Stadt.
Viele Gemeinden haben ihre Hebesätze angepasst, um insgesamt ähnlich viel einzunehmen wie vorher. Für einzelne Eigentümer kann die Steuer trotzdem deutlich steigen oder sinken. Einige Länder erlauben unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke.
Wer gewinnt, wer verliert?
Im Bundesmodell wurden vor allem ältere Gebäude auf teuren Grundstücken in guten Lagen höher bewertet, weil der Bodenwert stärker zählt als früher. Im Bodenwertmodell zahlen Eigentümer großer Grundstücke mit kleinen Häusern mehr, während dicht bebaute Mehrfamilienhäuser oft entlastet werden. Gewerbeimmobilien wurden in manchen Gemeinden relativ entlastet, Wohngrundstücke stärker belastet. Für Investoren ist deshalb ein Blick in den aktuellen Bescheid wichtig, bevor sie die Betriebskosten kalkulieren.
Grundsteuer und Mieter
Die Grundsteuer gehört zu den umlagefähigen Betriebskosten. Bei Wohnungen wird sie über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter verteilt. Steigt sie stark, erhöht das die Warmmiete und kann die Spielräume für Mieterhöhungen verringern, weil Mieter auf die Gesamtbelastung achten. Bei Gewerbemietverträgen hängt die Umlage von der vertraglichen Regelung ab. In der Due Diligence prüfen Käufer, ob die Grundsteuer korrekt umgelegt wird.
Einspruch und Prüfung
Gegen den Grundsteuerwertbescheid kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden. Viele Eigentümer haben das getan, oft wegen Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit der neuen Modelle. Über einige Musterverfahren entscheiden die Gerichte. Wer ein Objekt kauft, sollte wissen, ob Einsprüche laufen und wie sie ausgehen könnten. Ein Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts kann im Bundesmodell unter bestimmten Voraussetzungen zu einem niedrigeren Grundsteuerwert führen.
Das Wichtigste in Kürze
- Seit 2025 gilt die neue Grundsteuer auf Basis neuer Grundsteuerwerte.
- Je nach Bundesland gelten unterschiedliche Berechnungsmodelle.
- Die tatsächliche Höhe bestimmt der Hebesatz der Gemeinde.
- Im Verkaufsjahr wird die Grundsteuer meist im Kaufvertrag zeitanteilig aufgeteilt.
Häufige Fragen zu Grundsteuer nach der Reform
Kann ich gegen den neuen Grundsteuerwert vorgehen?
Gegen Bescheide ist ein Einspruch innerhalb der Frist möglich. Ob er Aussicht hat, sollte ein Steuerberater prüfen.
Wer zahlt im Verkaufsjahr die Grundsteuer?
Gegenüber der Gemeinde schuldet sie, wer am 1. Januar Eigentümer war. Im Kaufvertrag wird meist vereinbart, dass der Käufer sie ab Besitzübergang anteilig erstattet.
Muss ich nach dem Kauf eine neue Erklärung abgeben?
Ein Eigentümerwechsel führt zu einer Zurechnungsfortschreibung durch das Finanzamt. Eine neue Erklärung ist meist nur bei baulichen Änderungen nötig.
Kann ich die Grundsteuer steuerlich absetzen?
Bei vermieteten Objekten ja, als Werbungskosten, sofern sie nicht auf die Mieter umgelegt wird.
Gilt die neue Grundsteuer auch für unbebaute Grundstücke?
Ja. Für baureife, unbebaute Grundstücke können Gemeinden zudem eine höhere Grundsteuer C erheben, um Bebauung anzuregen.