Was gesetzlich gilt
Die 2020 eingeführte Regel, nach der Käufer höchstens so viel Provision zahlen wie der Verkäufer, gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die Verbraucher kaufen. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeobjekten ist die Provision frei verhandelbar.
Was üblich ist
Je nach Region und Objektgröße zahlen Käufer oder Verkäufer jeweils einige Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer. Bei großen Transaktionen sinken die Sätze, bei professionellen Käufern zahlt oft der Verkäufer.
Wann sich der Direktverkauf lohnt
Wer die passenden Käufer selbst kennt, kann sich die Provision sparen. Mit einer Liste der Immobilieninvestoren schreiben Sie Käufer direkt an. Wie das gelingt, zeigen die Ratgeber Immobilie ohne Makler verkaufen und Investoren richtig anschreiben.
Die Regeln seit 2020 – und wo sie nicht gelten
Seit Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. Die Käuferseite darf nicht mehr zahlen als die Verkäuferseite. Für Renditeobjekte gilt diese Regel in der Regel nicht. Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien und Grundstücke für den Geschosswohnungsbau fallen nicht unter die Halbteilung. Hier können Verkäufer und Makler frei vereinbaren, wer die Provision trägt. In der Praxis zahlt sie bei Investmentobjekten häufig der Käufer.
Übliche Provisionshöhen
| Objektart | übliche Spanne (zzgl. USt.) | häufig getragen von |
|---|---|---|
| Mehrfamilienhaus | 3–6 % | Käufer oder geteilt |
| Wohn- und Geschäftshaus | 3–6 % | Käufer |
| Gewerbeimmobilie, Büro | 3–5 % | Käufer |
| große Portfolios | individuell, oft deutlich niedriger | Verkäufer |
Die Werte sind regionale Richtgrößen. Bei großen Transaktionen werden Provisionen meist frei verhandelt, häufig mit erfolgsabhängigen Staffeln.
Wie die Provision den Preis beeinflusst
Für den Käufer ist die Provision ein Teil der Kaufnebenkosten. Zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kann sie die Gesamtkosten um zehn bis fünfzehn Prozent erhöhen. Investoren rechnen deshalb mit den Gesamtkosten und reduzieren ihr Gebot, wenn eine hohe Provision anfällt. Indirekt trägt also oft der Verkäufer einen Teil, auch wenn der Käufer formal zahlt. Ein Direktverkauf ohne Makler kann daher den Preisspielraum für beide Seiten erweitern.
Was ein guter Makler leistet
Eine Provision ist gerechtfertigt, wenn der Makler mehr bringt, als er kostet. Zu den Leistungen gehören eine realistische Bewertung, ein überzeugendes Exposé, der Zugang zu passenden Investoren, die Organisation von Besichtigungen, Verhandlungen und die Begleitung bis zum Notartermin. Bei komplexen Objekten oder Verkäufern ohne Zeit für den Prozess kann sich das lohnen. Achten Sie darauf, ob der Makler Erfahrung mit Investmentobjekten hat – ein Wohnungsmakler kennt den Investorenmarkt oft nicht. Eine Übersicht bietet die Seite Immobilienmakler.
Maklervertrag: Darauf sollten Sie achten
- Alleinauftrag oder einfacher Auftrag: Beim Alleinauftrag darf nur ein Makler tätig werden, dafür ist er zu aktivem Bemühen verpflichtet.
- Laufzeit: Drei bis sechs Monate sind üblich; lange Bindungen sollten vermieden werden.
- Provisionsträger: Wer zahlt was, und wird die Provision im Exposé ausgewiesen?
- Eigene Interessenten: Klären Sie, ob Sie Käufer, die Sie selbst finden, provisionsfrei ansprechen dürfen.
- Textform: Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser müssen in Textform geschlossen werden.
Alternative: Direktansprache von Investoren
Wer seine Investoren selbst anspricht, spart die Provision und behält die Kontrolle über den Prozess. Voraussetzung ist eine gute Vorbereitung: vollständige Unterlagen, ein klares Exposé und eine Liste von Käufern, die zu Objektart und Region passen. Wie das gelingt, erklären die Seiten Immobilie ohne Makler verkaufen und Investoren anschreiben.
Das Wichtigste in Kürze
- Für Renditeobjekte gilt die gesetzliche Halbteilung der Provision in der Regel nicht.
- Übliche Provisionen liegen zwischen drei und sechs Prozent zuzüglich Umsatzsteuer.
- Investoren berücksichtigen die Provision in ihrem Gebot.
- Ein Direktverkauf an Investoren kann den Preisspielraum vergrößern.
Häufige Fragen zu Maklerprovision bei Renditeobjekten
Zahlt der Investor die Provision?
Das ist Verhandlungssache. Viele Investoren kaufen lieber provisionsfrei und berücksichtigen eine Provision im Angebotspreis.
Ist die Maklerprovision verhandelbar?
Ja, vor allem bei Renditeobjekten und größeren Volumen.
Muss ich zahlen, wenn ich den Käufer selbst finde?
Bei einem einfachen Maklerauftrag in der Regel nicht. Beim qualifizierten Alleinauftrag kann eine Provision vereinbart sein, auch wenn Sie selbst verkaufen.
Wann ist die Provision fällig?
Mit Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags, also meist mit der Beurkundung beim Notar.
Ist die Provision steuerlich absetzbar?
Für den Verkäufer kann sie die Veräußerungskosten erhöhen, für den Käufer gehört sie bei vermieteten Objekten zu den Anschaffungskosten. Details klärt der Steuerberater.