Pacht oder Management?
Beim Pachtvertrag zahlt der Betreiber eine feste oder umsatzabhängige Pacht und trägt das Geschäftsrisiko. Beim Managementvertrag führt eine Hotelgesellschaft das Haus auf Rechnung des Eigentümers – das Risiko liegt beim Investor. Langfristige Pachtverträge mit erfahrenen Betreibern sind bei Investoren am gefragtesten.
Was Käufer sehen wollen
- Vertrag mit Laufzeit, Pachthöhe und Instandhaltungsregeln
- Kennzahlen wie Auslastung und Umsatz pro verfügbarem Zimmer
- Zustand, Investitionsbedarf und Brandschutz
- Lage und Nachfrage aus Tourismus und Geschäftsreisen
Wer kauft Hotels?
Spezialisierte Hotelinvestoren, Fonds, Family Offices und zunehmend auch Betreiber selbst. Ein gezielter Zugang über eine Investorenliste spart Zeit; mehr zu Gewerbeobjekten unter Gewerbeimmobilie verkaufen.
Hoteltypen und ihre Käufer
Hotel ist nicht gleich Hotel. Ein Budget- oder Business-Hotel an einem Verkehrsknoten mit Pachtvertrag einer bekannten Kette spricht ganz andere Investoren an als ein privat geführtes Landhotel oder ein Ferienresort an der Küste. Für Kettenhotels mit langfristigen Verträgen interessieren sich institutionelle Investoren, Fonds und Versicherungen. Privat geführte Häuser kaufen eher Hotelbetreiber, Family Offices oder regionale Investoren, die den Betrieb selbst übernehmen oder neu verpachten. Serviced Apartments und Boardinghäuser bilden eine Zwischenform zwischen Hotel und Wohnen.
Kennzahlen, die Käufer verlangen
| Kennzahl | Bedeutung |
|---|---|
| Auslastung (Occupancy) | Anteil der belegten Zimmer an allen verfügbaren Zimmern |
| Durchschnittlicher Zimmerpreis (ADR) | Logisumsatz geteilt durch verkaufte Zimmer |
| RevPAR | Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer, verbindet Auslastung und Preis |
| GOP | Bruttobetriebsergebnis nach Betriebskosten, vor Pacht und Finanzierung |
| Pachtquote | Anteil der Pacht am Umsatz, zeigt die Tragfähigkeit der Pacht |
Bei einem verpachteten Hotel bewerten Käufer vor allem, ob der Betreiber die Pacht dauerhaft erwirtschaften kann. Eine Pacht, die einen zu großen Teil des Umsatzes beansprucht, gilt als Risiko.
Zustand und Investitionsbedarf
Hotels altern schneller als Wohngebäude. Zimmer, Bäder und Lobby müssen in kurzen Abständen erneuert werden, damit das Haus wettbewerbsfähig bleibt. Käufer prüfen deshalb, wann die letzte Renovierung stattfand, wer laut Vertrag für Möbel und Ausstattung zuständig ist und wie hoch die Rücklage dafür ist. Auch Brandschutz, Aufzüge, Küchentechnik und Klimatisierung kommen auf den Prüfstand. Ein Gebäude mit hohem Nachholbedarf verliert deutlich an Wert, wenn nicht klar ist, wer die Kosten trägt.
Ablauf und Dauer
Hotelverkäufe dauern meist länger als der Verkauf eines Wohnhauses, weil Gebäude, Betreiber und Vertrag geprüft werden. Bei Häusern mit Kettenbetreiber kann der Pachtvertrag Mitspracherechte oder ein Vorkaufsrecht des Betreibers enthalten. Bei eigenbetriebenen Hotels muss außerdem geklärt werden, ob das Personal nach den Regeln des Betriebsübergangs auf den Käufer übergeht. Planen Sie vier bis neun Monate ein und halten Sie die Zahlen der letzten drei Jahre bereit.
Wann ein Verkauf leichter fällt
- langfristiger Pachtvertrag mit bonitätsstarkem Betreiber
- gute Erreichbarkeit und stabile Nachfrage aus Geschäfts- und Freizeitreisen
- kürzlich renoviert oder mit klarer Regelung zur Instandhaltung
- vollständige Betriebs- und Gebäudeunterlagen
Pachtvertrag genau prüfen lassen
Der Pachtvertrag ist das Herzstück jedes verpachteten Hotels. Käufer achten auf Laufzeit und Verlängerungsoptionen, die Höhe und Anpassung der Pacht, die Verteilung von Instandhaltung und Ersatzinvestitionen, Sicherheiten wie Bürgschaften der Muttergesellschaft sowie Sonderkündigungsrechte. Auch umsatzabhängige Pachtbestandteile spielen eine Rolle. Wer vor dem Verkauf mit dem Betreiber über eine Verlängerung spricht, kann den Wert des Hauses deutlich steigern.
Das Wichtigste in Kürze
- Pacht- und Managementverträge bestimmen Risiko und Käuferkreis.
- Auslastung, Zimmerpreis, RevPAR und Pachtquote sind die wichtigsten Kennzahlen.
- Hotels brauchen regelmäßige Renovierungen; wer sie bezahlt, regelt der Vertrag.
- Ein Verkauf dauert oft vier bis neun Monate.
Häufige Fragen zu Hotelimmobilie verkaufen
Kann ich ein Hotel ohne Betreiber verkaufen?
Ja, dann sucht der Käufer selbst einen Betreiber oder plant eine Umnutzung. Der Preis fällt meist niedriger aus.
Wie werden Hotels bewertet?
Meist über die nachhaltig erzielbare Pacht oder das Betriebsergebnis, multipliziert mit einem Faktor, der von Lage, Betreiber und Zustand abhängt.
Kann ich ein Hotel ohne Betreiber verkaufen?
Ja, Käufer sind dann Betreiber oder Investoren, die einen neuen Pächter suchen. Der Preis berücksichtigt das Leerstands- und Vermietungsrisiko.
Welche Rolle spielen Bewertungsportale?
Eine wachsende. Sie zeigen, wie zufrieden Gäste sind und wie gut das Haus im Wettbewerb steht.
Was ist ein Managementvertrag?
Der Eigentümer betreibt das Hotel auf eigenes Risiko und beauftragt eine Hotelgesellschaft mit der Führung. Er trägt dann Gewinne und Verluste selbst.
Welche Unterlagen braucht ein Hotelkäufer zuerst?
Pachtvertrag, Betriebszahlen der letzten drei Jahre, Zimmeranzahl, Flächenaufstellung und eine Übersicht über die letzten Renovierungen.
Kann ein Hotel in Wohnungen umgewandelt werden?
Manchmal, wenn das Baurecht es erlaubt und der Grundriss passt. Das ist für Entwickler eine Option, wenn der Hotelbetrieb nicht mehr wirtschaftlich ist.