Was die Regel besagt
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Länder per Verordnung festlegen, darf die Miete bei einer neuen Vermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten und nach umfassender Modernisierung.
Wie Investoren reagieren
Investoren rechnen in solchen Gebieten mit begrenztem Mietsteigerungspotenzial. Entscheidend ist dann die heutige Miete im Vergleich zum Mietspiegel: Liegt sie deutlich darunter, sind die Spielräume klein, liegt sie darüber, prüfen Käufer genau, ob die Miete rechtlich Bestand hat.
Tipps für Verkäufer
Legen Sie die Mieterliste mit Vertragsbeginn und Mieterhöhungen offen und weisen Sie Modernisierungen nach. Das senkt Risikoabschläge. Wie Käufer insgesamt rechnen, zeigen die Beiträge Mietrendite berechnen und Kaufpreisfaktor.
Wo die Mietpreisbremse gilt
Die Mietpreisbremse gilt nicht überall, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen per Verordnung festgelegt werden. Dazu gehören viele Großstädte und Universitätsstädte, aber auch einzelne Umlandgemeinden. Die Verordnungen sind befristet und werden regelmäßig überprüft. Ob ein Objekt betroffen ist, sollte deshalb vor jeder Neuvermietung und vor einem Kauf aktuell geprüft werden. Die Bundesregierung hat die Regelung mehrfach verlängert; maßgeblich ist der jeweils gültige Stand.
Die Ausnahmen
- Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen.
- Umfassende Modernisierung: Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung unterliegt nicht der Bremse.
- Vormiete: Lag die Miete des Vormieters bereits höher, darf sie grundsätzlich beibehalten werden.
- Einfache Modernisierung: Kosten von Modernisierungen der letzten drei Jahre können anteilig aufgeschlagen werden.
- Möblierung: Für mitvermietete Möbel ist ein angemessener Zuschlag zulässig.
Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss darüber informieren.
Ein Beispiel
Eine Wohnung liegt in einem Gebiet mit Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach Mietspiegel beträgt 11,00 € pro Quadratmeter. Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 12,10 € betragen, also 10 % darüber. Hatte der Vormieter bereits 12,80 € gezahlt, darf diese Miete auch vom neuen Mieter verlangt werden. Wurde die Wohnung umfassend modernisiert, gilt die Grenze für die erste Vermietung danach nicht.
Was Investoren in der Prüfung untersuchen
Bei einem Ankauf prüfen Investoren, ob die bestehenden Mieten mit der Mietpreisbremse vereinbar sind. Ist eine Miete zu hoch angesetzt, kann der Mieter die überhöhte Miete rügen und für die Zukunft auf das zulässige Maß senken, unter bestimmten Bedingungen auch zurückfordern. Das senkt die Einnahmen, mit denen der Käufer kalkuliert hat. Deshalb verlangen Käufer häufig Angaben zur Vormiete, zu Modernisierungen und zu den Ausnahmen, auf die sich der Vermieter beruft. Fehlende Nachweise führen zu Abschlägen.
Zusammenhang mit anderen Regeln
Neben der Mietpreisbremse begrenzen weitere Regeln die Mieten: Die Kappungsgrenze beschränkt Erhöhungen in laufenden Mietverhältnissen auf 15 oder 20 % in drei Jahren, die Modernisierungsumlage ist gedeckelt, und in Milieuschutzgebieten können bestimmte Modernisierungen genehmigungspflichtig sein. Investoren betrachten alle Regeln zusammen, um das Mietsteigerungspotenzial zu bewerten. Mehr zur Renditeberechnung lesen Sie unter Mietrendite berechnen.
Auswirkungen auf Kaufpreise
Die Mietpreisbremse wirkt vor allem auf das künftige Mietwachstum. In stark regulierten Märkten kalkulieren Investoren mit langsamer steigenden Einnahmen und bieten deshalb niedrigere Faktoren, es sei denn, die Lage verspricht dauerhaft hohe Nachfrage. Für Neubauten und umfassend modernisierte Gebäude, die von der Bremse ausgenommen sind, zahlen Käufer dagegen oft Aufschläge. Bestandshalter mit langfristigem Horizont, etwa Wohnungsunternehmen, kommen mit der Regulierung meist gut zurecht.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietpreisbremse gilt nur in festgelegten Gebieten und bei Neuvermietung.
- Die Miete darf dort höchstens 10 % über der Vergleichsmiete liegen, mit Ausnahmen.
- Investoren prüfen, ob bestehende Mieten zulässig sind.
- Dokumentierte Vormieten und Modernisierungen schützen vor Preisabschlägen.
Häufige Fragen zu Mietpreisbremse und Investoren
Gilt die Mietpreisbremse für bestehende Mietverträge?
Sie betrifft die Miethöhe bei Neuvermietung. Für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag gelten eigene Regeln wie Kappungsgrenzen.
Gilt die Mietpreisbremse für Gewerbe?
Nein, sie betrifft nur Wohnraummietverträge.
Was passiert, wenn die Miete zu hoch war?
Der Mieter kann rügen und die Miete auf das zulässige Maß senken. Überzahlte Beträge kann er unter bestimmten Bedingungen zurückverlangen.
Muss ich als Verkäufer die Zulässigkeit der Mieten belegen?
Rechtlich nicht zwingend, aber Käufer fragen danach. Nachweise zu Vormiete und Modernisierungen verbessern die Verhandlungsposition.
Gilt sie auch für Staffelmieten?
Ja, jede einzelne Staffel muss den Regeln entsprechen.
Wo erfahre ich, ob meine Stadt betroffen ist?
In der Mietpreisbremsen-Verordnung des jeweiligen Bundeslandes, die meist auf den Seiten des zuständigen Ministeriums veröffentlicht ist.