Der Münchner Wohnungsmarkt in Zahlen
Nach dem Wohnungsmarktflyer 2025 des Referats für Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt München gab es Ende 2024 rund 843.000 Wohnungen in der Stadt. Die Zahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz stieg 2025 auf rund 1,612 Millionen, die Zahl der Haushalte lag bei etwa 887.000.
Gebaut wird weniger, als gebraucht würde: 2025 wurden laut derselben Quelle rund 4.350 Wohnungen fertiggestellt, davon etwa 1.600 gefördert. Genehmigt wurden rund 6.150 Wohnungen – etwa ein Viertel weniger als im Jahr davor. Die Stadt nennt als Gründe hohe Bau- und Finanzierungskosten, Bauzinsen wieder über 4 % und reduzierte staatliche Förderung.
Beim Mietniveau gibt es zwei Blickwinkel. Der qualifizierte Mietspiegel 2025, den der Stadtrat im März 2025 anerkannt hat, weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 15,38 € pro Quadratmeter aus, 5,5 % mehr als im Mietspiegel 2023 (14,58 €). Der Mietspiegel bildet bestehende und neu abgeschlossene Verträge der vergangenen Jahre ab. Bei aktuellen Vermietungen liegen die Werte deutlich höher: Der Wohnungsmarktflyer nennt für 2025 durchschnittlich 25,93 € pro Quadratmeter im Neubau und 22,52 € im Bestand.
Diese Spanne erklärt, warum die großen Bestandshalter in München so bedeutend sind: Sie vermieten überwiegend weit unterhalb der Angebotsmieten und prägen damit das Mietniveau ganzer Stadtviertel.
Kriterium und Quellen dieser Rangliste
Sortiert wird nach der Zahl der eigenen Mietwohnungen in München. Umsatz, Bilanzsumme und für Dritte verwaltete Wohnungen bleiben außen vor. Die Unternehmen veröffentlichen ihre Zahlen zu unterschiedlichen Stichtagen, die Reihenfolge ist daher eine Annäherung. Bei bundesweit oder regional tätigen Unternehmen zählt nur der Münchner Bestand, soweit er gesondert ausgewiesen wird. Wo das nicht der Fall ist, nennen wir das Unternehmen gesondert und ohne Rang.
Die größten Wohnungsunternehmen in München
| Rang | Unternehmen | Wohnungen | Stand und Quelle |
|---|---|---|---|
| 1 | Münchner Wohnen GmbH (Landeshauptstadt München) | 70.962 | Jahresabschluss 2025, Stichtag 31.12.2025 |
| 2 | Vonovia SE (Regionalmarkt München) | 10.572 | Quartalsmitteilung Q1 2026, Stichtag 31.03.2026 |
| 3 | Stadibau GmbH (Freistaat Bayern) | über 9.300 | Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, 2026 |
Die Zahl der Stadibau bezieht sich auf den gesamten Bestand mit Schwerpunkt im Großraum München; ein reiner Stadtwert wird nicht veröffentlicht. Der Regionalmarkt München von Vonovia ist nach der Abgrenzung des Unternehmens ebenfalls nicht zwingend auf das Stadtgebiet beschränkt.
Münchner Wohnen: der größte Vermieter der Stadt
Die Münchner Wohnen ist 2024 aus der Zusammenführung der beiden städtischen Wohnungsgesellschaften GEWOFAG und GWG München entstanden und gehört der Landeshauptstadt. Laut Jahresabschluss 2025 hielt sie zum 31. Dezember 2025 70.962 eigene Wohnungen, 1.786 Wohnheimplätze und 985 Gewerbeeinheiten. 56,8 % der Wohnungen sind frei finanziert, 43,2 % öffentlich gefördert. Zusätzlich verwaltet das Unternehmen 2.113 Wohnungen für die Stadt und städtische Stiftungen.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete lag laut Geschäftsbericht 2025 bei 8,16 € pro Quadratmeter – also bei etwa der Hälfte des Mietspiegel-Durchschnitts. 2025 stellte die Münchner Wohnen 1.217 Neubauwohnungen fertig; einschließlich Zukäufen wuchs der Bestand um 1.281 Wohnungen. In den Neubau flossen rund 391 Mio. €, zum Jahresende waren 2.723 Wohnungen im Bau. Die Umsatzerlöse betrugen 628,2 Mio. €.
Für Grundstückseigentümer und Projektentwickler ist die Münchner Wohnen ein wichtiger Partner: Neben eigenen Projekten erwirbt sie auch Kooperationsprojekte – 2025 etwa 65 Wohnungen im Projekt Baumkirchen Mitte.
Vonovia: größter privater Bestandshalter
Die börsennotierte Vonovia SE aus Bochum weist in ihrer Quartalsmitteilung zum ersten Quartal 2026 für den Regionalmarkt München 10.572 Wohnungen aus. Die durchschnittliche Ist-Miete lag dort bei 10,57 € pro Quadratmeter, der Leerstand bei 1,1 %. Den Verkehrswert dieser Bestände gibt das Unternehmen mit 2,87 Mrd. € an, das entspricht 4.040 € pro Quadratmeter. Bundesweit hielt Vonovia zum selben Stichtag 470.786 Wohnungen.
Stadibau und weitere große Bestandshalter
Die Stadibau GmbH ist eine Wohnungsgesellschaft des Freistaats Bayern. Sie baut und vermietet seit 1974 Wohnungen für Staatsbedienstete und besitzt laut Staatsministerium über 9.300 Wohnungen, überwiegend im Großraum München. Seit März 2025 ist sie gemeinsam mit der BayernHeim und dem Siedlungswerk Nürnberg unter dem Dach der Holding Baunova Bayern GmbH gebündelt, bleibt aber eigenständig.
Die Dawonia mit Sitz in München bewirtschaftet nach eigenen Angaben rund 25.000 Wohnungen, vor allem in München und Süddeutschland. Da das Unternehmen keinen gesonderten Wert für die Stadt veröffentlicht, ordnen wir es nicht in die Rangfolge ein. Interessant für Verkäufer: Dawonia veröffentlicht ein Ankaufsprofil und kauft unter anderem Bestände ab 50 Wohneinheiten in Süddeutschland sowie Grundstücke ab 2.000 m² in ihren Fokusregionen, zu denen der Großraum München gehört. Wie man solche Profile liest, erklärt unser Beitrag zu Ankaufsprofilen.
Genossenschaften: viele, aber meist klein
Nach Angaben der Landeshauptstadt gibt es in München derzeit etwa 60 Wohnungsbaugenossenschaften. Rund 20 davon wurden seit 2015 neu gegründet; sie haben in den vergangenen etwa zehn Jahren über 1.700 Wohnungen gebaut, mehr als 3.000 weitere sind in Planung. Eine aktuelle Gesamtzahl aller Münchner Genossenschaftswohnungen veröffentlicht die Stadt nicht.
Zu den traditionsreichen Genossenschaften zählt etwa die Wohnungsgenossenschaft München-West eG, die nach eigenen Angaben seit 1911 besteht; bekannte jüngere Genossenschaften sind die WOGENO München eG und die wagnis eG. Belastbare aktuelle Bestandszahlen für eine Rangfolge der Genossenschaften lagen uns nicht vor, deshalb nennen wir sie ohne Rang.
Genossenschaften verkaufen ihre Bestände praktisch nie. Als Käufer treten sie vor allem bei Grundstücken auf, die die Stadt gezielt an sie vergibt. Wie Genossenschaften und kommunale Unternehmen beim Ankauf vorgehen, beschreibt unser Beitrag Genossenschaften und Kommunen als Käufer.
Was die Rangliste für Verkäufer und Anbieter bedeutet
- Grundstückseigentümer: Münchner Wohnen, Stadibau und private Bestandshalter suchen Bauland. Kommunale und staatliche Käufer rechnen mit dauerhaft moderaten Mieten; ein Bauträger, der Eigentumswohnungen verkauft, kann deshalb manchmal mehr bieten.
- Eigentümer einzelner Mehrfamilienhäuser: Für einzelne Häuser sind private Investoren und Family Offices meist die schnelleren Käufer. Beachten Sie, dass in den 36 Münchner Erhaltungssatzungsgebieten, in denen laut Stadt rund ein Fünftel der Bevölkerung lebt, Rückbau, Umbauten und Nutzungsänderungen nach § 172 BauGB eine Genehmigung brauchen – Käufer rechnen das in ihr Angebot ein. Mehr dazu im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.
- Dienstleister: Handwerker, Energieberater oder Softwareanbieter erreichen bei den großen Bestandshaltern zentrale Einkaufs- und Technikabteilungen, bei kleinen Genossenschaften oft direkt den Vorstand.
Diese Hinweise sind allgemein gehalten und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wohnungsunternehmen und Investoren in München ansprechen
Neben den hier genannten Großen gibt es in München und im Umland viele mittelgroße Wohnungsunternehmen, Family Offices und private Bestandshalter. Unsere bundesweite Liste der Wohnungsunternehmen enthält Adressen und Ansprechpartner als Excel-Datei. Wer gezielt Käufer in der Landeshauptstadt sucht, findet sie in der Liste Immobilieninvestoren München; weitere Zielgruppen vor Ort zeigen die Seiten Projektentwickler München und Hausverwaltungen München. Die bundesweite Einordnung bietet unser Beitrag über die größten Immobilieninvestoren Deutschlands.
Angaben ohne Gewähr, Stand Oktober 2026. Die Zahlen stammen aus den genannten Quellen und können sich durch Neubau, Zu- und Verkäufe inzwischen geändert haben.
Häufige Fragen zu Größte Wohnungsunternehmen München
Wer ist der größte Vermieter in München?
Die städtische Münchner Wohnen GmbH. Laut Jahresabschluss 2025 besaß sie zum 31. Dezember 2025 70.962 eigene Wohnungen.
Wie hoch ist die Durchschnittsmiete bei der Münchner Wohnen?
Laut Geschäftsbericht 2025 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete bei 8,16 € pro Quadratmeter und damit weit unter dem Mietspiegel-Durchschnitt von 15,38 €.
Wie viele Wohnungsbaugenossenschaften gibt es in München?
Nach Angaben der Landeshauptstadt derzeit etwa 60, darunter rund 20, die seit 2015 neu gegründet wurden.
Warum fehlen einige bekannte Unternehmen in der Rangfolge?
Wir nehmen nur Unternehmen mit einer überprüfbaren, veröffentlichten Bestandszahl für München in die Rangfolge auf. Fehlt eine solche Zahl, nennen wir das Unternehmen ohne Rang, statt zu schätzen.