Offene Immobilienfonds
Offene Publikumsfonds sammeln Geld von vielen Privatanlegern und investieren es in ein breit gestreutes Portfolio, meist Büro, Handel und Logistik. Anteile können grundsätzlich zurückgegeben werden, allerdings gelten gesetzliche Mindesthalte- und Kündigungsfristen.
Spezialfonds für institutionelle Anleger
Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerke investieren häufig über Spezialfonds. Diese haben wenige Anleger und eine maßgeschneiderte Strategie. Sie gehören zu den aktivsten Käufern großer Gewerbe- und Wohnportfolios.
Geschlossene Fonds
Geschlossene Fonds sammeln für ein oder wenige konkrete Objekte Kapital ein. Nach der Platzierung ist der Fonds geschlossen, die Anleger sind für die Laufzeit gebunden.
REITs und Immobilien-AGs
Real Estate Investment Trusts sind börsennotierte Gesellschaften, die überwiegend in Immobilien investieren und den Großteil ihrer Gewinne ausschütten müssen. In Deutschland gibt es nur wenige REITs. Deutlich verbreiteter sind klassische Immobilien-Aktiengesellschaften, etwa große Wohnungsunternehmen.
Fonds als Käufer ansprechen
Fonds kaufen in der Regel größere, gut vermietete Objekte. Entscheidend sind ein professionelles Datenpaket und Erfahrung mit strukturierten Verkaufsprozessen. In unserer Investorenliste sind Fondsgesellschaften und Kapitalverwaltungsgesellschaften als eigener Investorentyp gekennzeichnet.
Regeln für offene Immobilienfonds
Seit Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs gelten für offene Publikumsfonds feste Fristen: Anleger müssen ihre Anteile mindestens 24 Monate halten und eine Rückgabe zwölf Monate im Voraus ankündigen. Das soll verhindern, dass Fonds bei massenhaften Rückgaben Immobilien unter Wert verkaufen müssen – wie es in der Finanzkrise bei einigen Fonds geschehen ist.
Besonderheiten deutscher REITs
Deutsche REIT-Aktiengesellschaften gibt es seit 2007. Sie sind von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit, müssen dafür aber den Großteil ihres Gewinns ausschütten und überwiegend in Immobilien investieren. Eine wichtige Einschränkung: Sie dürfen nicht in Bestandswohnungen in Deutschland investieren, die vor 2007 gebaut wurden. Deshalb sind deutsche REITs vor allem im Gewerbebereich aktiv, während große Wohnungsgesellschaften als normale Aktiengesellschaften organisiert sind.
Fonds als Verkäufer
Fonds kaufen nicht nur, sie verkaufen auch regelmäßig – etwa wenn ein Fonds das Ende seiner Laufzeit erreicht, Rückgaben bedienen muss oder das Portfolio neu ausrichtet. Für Bestandshalter und Family Offices können solche Verkäufe interessante Einstiegsmöglichkeiten bieten.
Chancen und Risiken für Anleger
- Chancen: breite Streuung über viele Objekte, professionelles Management, Zugang zu Gewerbeimmobilien schon mit kleinen Beträgen
- Risiken: Bewertungsschwankungen, Leerstand, Zinsänderungen, eingeschränkte Rückgabe bei offenen Fonds, Kursschwankungen bei börsennotierten Gesellschaften
- Kosten: Ausgabeaufschläge, laufende Verwaltungsgebühren und gegebenenfalls Transaktionskosten mindern die Rendite
Offene Fonds, ETFs und Aktien im Vergleich
Offene Immobilienfonds bewerten ihre Objekte über Gutachter, ihr Anteilspreis schwankt daher meist wenig, kann aber bei Neubewertungen spürbar sinken. Immobilienaktien und REIT-ETFs werden täglich an der Börse gehandelt und reagieren schneller auf Zins- und Marktbewegungen. Welche Form passt, hängt vom Anlagehorizont und der Bereitschaft ab, Schwankungen auszuhalten. Lassen Sie sich im Zweifel unabhängig beraten.
Fonds als Ansprechpartner für Verkäufer
Wer ein großes, gut vermietetes Objekt verkauft, findet unter Fonds und Kapitalverwaltungsgesellschaften oft die zahlungskräftigsten Käufer. Sie erwarten allerdings einen professionellen Verkaufsprozess mit vollständigem Datenraum. Mehr dazu im Ratgeber Gewerbeimmobilie verkaufen.
Wie Fonds Ankäufe entscheiden
Fonds kaufen nach festen Anlagebedingungen. Darin ist geregelt, welche Objektarten, Regionen, Größen und Risiken erlaubt sind. Ein Ankauf durchläuft meist mehrere Stufen: Vorprüfung durch das Ankaufsteam, Bewertung durch externe Gutachter, Due Diligence und Entscheidung im Investmentkomitee. Bei offenen Fonds muss der Kaufpreis zudem durch eine Bewertung unabhängiger Sachverständiger gedeckt sein. Verkäufer sollten deshalb mit einem strukturierten, gründlichen Prozess rechnen, der mehrere Monate dauern kann.
Was Verkäufer bei Fonds beachten sollten
- Prüfen, ob Objekt und Volumen in die veröffentlichte Anlagestrategie passen.
- Vollständige Unterlagen und einen strukturierten Datenraum bereitstellen.
- Mit Nachhaltigkeitsfragen rechnen – siehe ESG für Immobilieninvestoren.
- Einen realistischen Zeitplan einplanen, weil Gremien entscheiden.
- Klären, ob der Fonds selbst oder eine Kapitalverwaltungsgesellschaft der Vertragspartner ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Offene Fonds, Spezialfonds, geschlossene Fonds und REITs sind wichtige Immobilienkäufer.
- Sie kaufen nach festen Anlagebedingungen und mit gründlicher Prüfung.
- Für Verkäufer zählen passende Objekte, vollständige Unterlagen und Geduld.
Häufige Fragen zu Immobilienfonds & REITs
Was ist der Unterschied zwischen REIT und Immobilienfonds?
Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft mit besonderen steuerlichen Regeln, ein Immobilienfonds ein Sondervermögen, das von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet wird.
Kaufen Immobilienfonds auch Wohnhäuser?
Ja, vor allem Spezialfonds investieren zunehmend in Wohnportfolios und neu gebaute Mehrfamilienhäuser.
Warum investieren deutsche REITs kaum in Wohnungen?
Weil das REIT-Gesetz Bestandswohnungen in Deutschland, die vor 2007 errichtet wurden, ausschließt.
Zuletzt aktualisiert: 10.11.2026