Die Modelle
- Eigene Anlage mit Einspeisung: Der Eigentümer investiert und erhält die Einspeisevergütung.
- Mieterstrom: Der Strom wird direkt an die Bewohner verkauft; das Modell wird gesetzlich gefördert, ist aber organisatorisch anspruchsvoller.
- Dachverpachtung oder Contracting: Ein Dienstleister baut und betreibt die Anlage, der Eigentümer erhält eine Pacht oder günstigen Strom. Mehr dazu unter Energie-Contracting.
Wertwirkung beim Verkauf
Eine laufende Anlage mit nachvollziehbaren Erträgen verbessert die Energiebilanz und kann zusätzliche Einnahmen bringen. Wichtig sind vollständige Unterlagen: Verträge, Ertragsdaten, Wartung und Versicherung.
Was Käufer prüfen
Bei bestehenden Pacht- oder Contracting-Verträgen prüfen Käufer Laufzeit, Rückbaupflichten und Regelungen für einen späteren Verkauf. Zur Nachhaltigkeit insgesamt siehe ESG bei Immobilieninvestoren.
Mieterstrom, Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, Einspeisung
Für Mehrfamilienhäuser gibt es heute mehrere Wege, Solarstrom zu nutzen. Beim Mieterstrom verkauft der Vermieter oder ein Dienstleister den Strom vom Dach direkt an die Mieter und erhält dafür einen Zuschlag nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz; der Anbieter muss dann aber auch den Reststrom liefern und wird zum Energieversorger. Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist ein vereinfachtes Modell: Der Solarstrom wird nach einem festen Schlüssel auf die teilnehmenden Wohnungen verteilt, den Reststrom beziehen die Mieter weiter von ihrem eigenen Versorger. Bei der Volleinspeisung fließt der gesamte Strom ins Netz, und der Eigentümer erhält die Einspeisevergütung. Daneben kann der Strom für Allgemeinflächen, Wärmepumpe oder Ladestationen genutzt werden.
Eigene Anlage oder Pacht?
| Modell | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| eigene Anlage | volle Erträge, Wertsteigerung, Einfluss auf Technik | Investition, Wartung, steuerliche und rechtliche Pflichten |
| Dachpacht | keine Investition, feste Pachtzahlung | geringere Erträge, langfristige Bindung, Dienstbarkeit im Grundbuch |
| Contracting | Dienstleister übernimmt Betrieb und Mieterstrom | Abhängigkeit vom Anbieter, Vertragsprüfung nötig |
Mehr zu Dienstleistungsmodellen rund um Energie lesen Sie unter Energie-Contracting.
Rechtliche Punkte beim Verkauf
Gehört die Anlage einem Dritten, etwa bei Dachpacht oder Contracting, ist meist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Sie bleibt beim Verkauf bestehen, und der Käufer muss den Vertrag übernehmen. Käufer prüfen deshalb Laufzeit, Kündigungsrechte, Rückbaupflichten und was am Vertragsende mit der Anlage geschieht. Gehört die Anlage dem Verkäufer, wird sie meist als Zubehör mitverkauft; Einspeise- und Mieterstromverträge gehen über, das Marktstammdatenregister muss aktualisiert werden.
Steuerliche Aspekte
Für kleinere Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden gilt seit 2023 eine Ertragsteuerbefreiung, und für Lieferung und Installation fällt unter bestimmten Voraussetzungen keine Umsatzsteuer an. Wer allerdings Mieterstrom verkauft, kann gewerbliche Einkünfte erzielen, was bei vermögensverwaltenden Gesellschaften Folgen haben kann. Diese Fragen sollten Eigentümer und Käufer mit einem Steuerberater klären.
Unterlagen für Kaufinteressenten
- Datenblatt der Anlage mit Leistung, Baujahr, Wechselrichter und Speicher
- Ertragsdaten der letzten Jahre
- Netzanschluss- und Einspeiseverträge, Eintrag im Marktstammdatenregister
- Pacht-, Contracting- oder Mieterstromverträge
- Wartungsprotokolle und Versicherungsnachweis
- Angaben zur Dachsanierung: Wann wurde das Dach zuletzt erneuert?
Der letzte Punkt ist wichtig: Muss das Dach in wenigen Jahren saniert werden, muss die Anlage ab- und wieder aufgebaut werden. Das kostet Geld, das Käufer einkalkulieren.
Batteriespeicher und Ladeinfrastruktur
Immer mehr Anlagen werden mit einem Batteriespeicher kombiniert. Er erhöht den Anteil des Solarstroms, der im Haus verbraucht wird, und macht Mieterstrom oder die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung wirtschaftlicher. Auch Ladepunkte für Elektroautos in der Tiefgarage oder auf dem Hof lassen sich gut mit Photovoltaik verbinden. Für Käufer sind solche Ausstattungen ein Zeichen, dass das Gebäude technisch auf der Höhe der Zeit ist. Wichtig ist eine saubere Dokumentation von Leistung, Garantien und Wartung.
Fazit
Eine gut geplante Photovoltaikanlage kann den Wert eines Mehrfamilienhauses erhöhen und die Energiebilanz verbessern. Beim Verkauf zählen vor allem klare Verträge, nachvollziehbare Erträge und ein Dach, das noch lange hält.
Das Wichtigste in Kürze
- Solarstrom kann eingespeist, als Mieterstrom verkauft oder über die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung verteilt werden.
- Gehört die Anlage einem Dritten, geht der Vertrag über eine Dienstbarkeit auf den Käufer über.
- Käufer prüfen Erträge, Verträge, Zustand des Dachs und steuerliche Folgen.
Häufige Fragen zu Photovoltaik auf dem Mehrfamilienhaus
Geht ein Pachtvertrag für das Dach beim Verkauf über?
In der Regel ja. Er sollte deshalb vollständig in den Verkaufsunterlagen enthalten sein.
Steigert eine Solaranlage den Kaufpreis?
Oft ja, wenn sie wirtschaftlich läuft und gut dokumentiert ist. Sie verbessert außerdem die Energiebilanz, was für viele Investoren wichtig ist.
Was passiert mit einer gepachteten Anlage beim Verkauf?
Der Pachtvertrag geht in der Regel auf den Käufer über, weil die Nutzung über eine Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert ist.
Müssen Mieter am Mieterstrom teilnehmen?
Nein. Mieter dürfen ihren Stromanbieter frei wählen, die Teilnahme ist freiwillig.