Die größten Wohnungsunternehmen in Köln: wer die meisten Wohnungen besitzt

Der Kölner Wohnungs­markt in Zahlen

Nach der Auswertung der Bautätigkeitsstatistik, die die Stadt Köln im April 2026 veröffentlicht hat, gab es Ende 2025 in Köln 577.459 Wohnungen – 4.090 mehr als ein Jahr zuvor, ein Plus von 0,7 %.

2025 wurden laut derselben Quelle 4.623 Wohnungen fertiggestellt. Das ist deutlich mehr als 2024 (1.819) und mehr als der Durchschnitt der Jahre 2016 bis 2024 mit rund 2.537 Wohnungen pro Jahr. Die meisten Fertigstellungen entfielen mit 1.386 Wohnungen auf den Stadtbezirk Rodenkirchen.

Der Blick nach vorn ist weniger erfreulich: Genehmigt wurden 2025 nur 2.323 Wohnungen, rund 21 % weniger als im Vorjahr. Der Bauüberhang – genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen – sank auf 7.821, und zwei Drittel davon waren Ende 2025 noch nicht begonnen. Für die kommenden Jahre ist deshalb eher mit weniger Neubau zu rechnen.

In dieser Lage gewinnen die großen Bestandshalter an Gewicht: Sie vermieten überwiegend unterhalb der Angebotsmieten, bauen einen erheblichen Teil der geförderten Wohnungen und sind für Grundstückseigentümer und Projektentwickler wichtige Abnehmer.

Kriterium und Quellen dieser Rangliste

Sortiert wird nach der Zahl der eigenen Wohnungen in Köln. Umsatz, Bilanzsumme und für Dritte verwaltete Wohnungen zählen nicht. Die Unternehmen veröffentlichen ihre Zahlen zu unterschiedlichen Stichtagen; die Reihenfolge ist daher eine Annäherung. Bei überregional tätigen Unternehmen zählt nur der Kölner Bestand, soweit er gesondert ausgewiesen wird. Fehlt eine solche Angabe, nennen wir das Unternehmen ohne Rang, statt zu schätzen.

Die größten Wohnungs­unternehmen in Köln

Die Rangfolge bildet nur Unternehmen ab, die eine Kölner Bestandszahl veröffentlichen. Es ist gut möglich, dass einzelne Unternehmen ohne veröffentlichte Stadtzahl – etwa Vonovia – in Köln mehr Wohnungen besitzen als die Plätze zwei und drei. Mehr dazu weiter unten.

GAG Immobilien AG: der mit Abstand größte Vermieter

Die GAG Immobilien AG ist das Wohnungsunternehmen der Stadt Köln, die Mehrheitsaktionärin ist; die Vorzugsaktien werden an der Börse gehandelt. Laut Pressemitteilung zur Hauptversammlung vom Juni 2026 umfasste der Bestand im Geschäftsjahr 2025 46.279 Wohnungen mit rund 3,2 Millionen Quadratmetern Wohn- und Gewerbefläche. Gemessen an den 577.459 Wohnungen in der Stadt sind das rund 8 % des gesamten Kölner Wohnungsbestands.

2025 stellte das Unternehmen 605 Wohnungen fertig: 328 im Neubau, davon 189 öffentlich gefördert, und 277 nach abgeschlossenen Modernisierungen. Zum Jahresende waren 1.604 Wohnungen im Bau oder in der Modernisierung, überwiegend gefördert. In Neubau und Modernisierung flossen 166,2 Mio. €, in die Instandhaltung weitere rund 79,1 Mio. €. Der Konzern erzielte ein Ergebnis von rund 40 Mio. € und schüttet 1 € je Aktie aus.

Zum Mietniveau berichtete GSC Research von der Hauptversammlung am 12. Juni 2026 eine Durchschnittsmiete von 8,08 € pro Quadratmeter (Vorjahr 7,83 €), bei frei finanzierten Wohnungen 8,87 €, bei geförderten 6,31 €. Im ersten Halbjahr 2026 meldete die GAG 243 fertiggestellte Wohnungen und Investitionen von 73,3 Mio. €.

LEG: größter Bestands­halter mit eigener Kölner Zahl

Die börsennotierte LEG Immobilien SE aus Düsseldorf zählt Köln zu ihren Wachstumsmärkten und weist die Stadt in ihren Quartalsberichten gesondert aus. Zum 31. März 2026 hielt sie dort 4.011 Wohnungen, 2,3 % ihres Portfolios. Die durchschnittliche Ist-Miete lag bei 8,69 € pro Quadratmeter, die Leerstandsquote nach EPRA bei 0,5 %. Ein halbes Jahr zuvor, zum 30. September 2025, waren es noch 4.282 Wohnungen. Konzernweit verfügte die LEG zum selben Stichtag über 171.116 Wohnungen.

Bekannte Wohnungs­unternehmen ohne Kölner Bestands­zahl

Mehrere große Vermieter sind in Köln mit nennenswerten Beständen vertreten, veröffentlichen aber keine gesonderte Zahl für das Stadtgebiet. Die Stadt Köln führt sie in ihrer Übersicht der Wohnungsunternehmen mit öffentlich gefördertem Bestand auf. Ohne Rangfolge zählen dazu unter anderem:

• Vonovia SE (Bochum), Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen; Köln wird in den Berichten nicht als eigener Regionalmarkt ausgewiesen.
• Aachener Siedlungs- und Wohnungsgesellschaft mbH, ein kirchennahes Wohnungsunternehmen mit Sitz in Köln.
• Vivawest Wohnen GmbH (Gelsenkirchen) und Sahle Wohnen (Greven), beide überregional tätig.
• Antoniter Siedlungsgesellschaft mbH im Evangelischen Kirchenverband Köln und Region.

Wer eines dieser Unternehmen gezielt ansprechen möchte, sollte vorher das veröffentlichte Ankaufsprofil lesen. Wie das geht, erklärt unser Beitrag zu Ankaufsprofilen.

Genossenschaften: viele mittelgroße Bestände

Köln hat eine lange Genossenschaftstradition. Neben der Wohnungsgenossenschaft Köln-Süd eG nennt die städtische Übersicht unter anderem den Erbbauverein Köln eG, die Wohnungsgenossenschaft Köln-Sülz eG, die Kölner Wohnungsgenossenschaft eG, die Wohnungs- und Baugenossenschaft Mieterschutz eG, DIE EHRENFELDER eG und die Gemeinnützige Wohnungs-Genossenschaft 1897 Köln rechtsrheinisch eG. Für diese Genossenschaften lagen uns keine aktuellen, vergleichbar veröffentlichten Bestandszahlen vor; wir nennen sie deshalb ohne Rang.

Genossenschaften verkaufen ihre Wohnungen so gut wie nie. Als Käufer treten sie vor allem bei Grundstücken und Neubauprojekten auf, oft in Abstimmung mit der Stadt. Wie Genossenschaften und kommunale Unternehmen beim Ankauf vorgehen, beschreibt unser Beitrag Genossenschaften und Kommunen als Käufer.

Was die Rangliste für Verkäufer und Anbieter bedeutet

• Grundstückseigentümer: Die GAG und andere Bestandshalter suchen Bauland für geförderten und frei finanzierten Wohnungsbau. Kommunale und genossenschaftliche Käufer kalkulieren mit dauerhaft moderaten Mieten; ein Bauträger, der Eigentumswohnungen verkauft, kann daher manchmal mehr zahlen. Ein Vergleich lohnt sich, etwa über die Liste der Bauträger in Köln.
• Eigentümer einzelner Mehrfamilienhäuser: Für einzelne Häuser sind private Investoren, Family Offices und regionale Bestandshalter meist die schnelleren Käufer. Käufer rechnen die Regeln der nordrhein-westfälischen Mieterschutzverordnung ein: In Köln dürfen Bestandsmieten innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 % steigen, und nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen gilt eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren – beides nach Angaben der Landesregierung bis Ende Februar 2030. Mehr dazu im Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.
• Dienstleister: Handwerksbetriebe, Energieberater oder Softwareanbieter erreichen bei den großen Unternehmen zentrale Einkaufs- und Technikabteilungen, bei kleineren Genossenschaften häufig direkt den Vorstand.

Diese Hinweise sind allgemein gehalten und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.

Wohnungs­unternehmen und Investoren in Köln ansprechen

Neben den hier genannten Großen gibt es in Köln und im Umland viele mittelgroße Wohnungsunternehmen, Family Offices und private Bestandshalter. Unsere bundesweite Liste der Wohnungsunternehmen enthält Adressen und Ansprechpartner als Excel-Datei. Wer gezielt Käufer in der Domstadt sucht, findet sie in der Liste Immobilieninvestoren Köln; weitere Zielgruppen vor Ort zeigen die Seiten Projektentwickler Köln und Hausverwaltungen Köln. Die bundesweite Einordnung bietet unser Beitrag über die größten Immobilieninvestoren Deutschlands.

Angaben ohne Gewähr, Stand November 2026. Die Zahlen stammen aus den genannten Quellen und können sich durch Neubau, Zu- und Verkäufe inzwischen geändert haben.