Offene Immobilienfonds
Sie stehen Privatanlegern offen und investieren breit gestreut in viele Objekte. Für Anteile gelten eine Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen. Als Käufer suchen sie meist größere, gut vermietete Objekte in guten Lagen.
Geschlossene Fonds (Publikums-AIF)
Sie sammeln für eine begrenzte Zeit Kapital für ein oder wenige Objekte, die nach einer festen Laufzeit verkauft werden. Anleger sind langfristig gebunden.
Spezialfonds
Spezial-AIF sind institutionellen Anlegern vorbehalten, etwa Versicherungen und Versorgungswerken. Sie kaufen nach individuellen Vorgaben und sind wichtige Käufer am Markt. Mehr im Beitrag Institutionelle Investoren und im Ratgeber Immobilienfonds & REITs.
Die drei Fondsarten im Vergleich
| Merkmal | Offener Fonds | Geschlossener Fonds | Spezialfonds |
|---|---|---|---|
| Anleger | Privatanleger und Institutionelle | Privatanleger mit höherer Anlagesumme | nur professionelle Anleger |
| Laufzeit | unbegrenzt | fest, oft 10 bis 15 Jahre | meist langfristig |
| Rückgabe | mit Haltefristen möglich | in der Regel nicht vorzeitig | nach Vereinbarung |
| Objekte | breit gestreut, viele Länder | wenige Objekte, oft eines | nach Anlagebedingungen |
| Ankauf | laufend | in der Platzierungsphase | laufend oder in Tranchen |
Was das für Verkäufer bedeutet
Offene Fonds kaufen regelmäßig und haben feste Ankaufsprofile. Sie suchen meist größere, gut vermietete Büro-, Handels-, Logistik- oder Wohnobjekte in guten Lagen. Geschlossene Fonds kaufen gezielt einzelne Objekte, die zu ihrem Konzept passen – etwa ein Pflegeheim, ein Bürogebäude oder ein Wohnquartier. Spezialfonds werden für Versicherungen, Versorgungswerke oder Pensionskassen aufgelegt und folgen deren Vorgaben.
Für alle drei gilt: Sie prüfen gründlich, entscheiden in Gremien und benötigen vollständige Unterlagen. Dafür sind sie verlässliche Käufer mit gesicherter Finanzierung. Für kleinere Objekte sind sie allerdings selten die richtigen Ansprechpartner.
Regulierung in Kürze
Immobilienfonds in Deutschland unterliegen dem Kapitalanlagegesetzbuch und der Aufsicht der BaFin. Offene Publikumsfonds müssen ihre Objekte regelmäßig von unabhängigen Gutachtern bewerten lassen und Liquidität für Rückgaben vorhalten. Seit einer Reform gelten für neue Anleger Mindesthalte- und Kündigungsfristen, damit Fonds nicht in Krisen zu Notverkäufen gezwungen werden. Diese Regeln erklären, warum Fondsankäufe gut dokumentiert und vergleichsweise lang sind.
Fazit
Offene, geschlossene und Spezialfonds sind wichtige Käufer am deutschen Markt, jeweils mit eigenen Anforderungen. Wer ein großes, gut vermietetes Objekt verkauft, sollte sie gezielt ansprechen. Einen breiteren Überblick gibt der Beitrag Immobilienfonds & REITs, mehr zu den Käufern unter Institutionelle Investoren.
Wie Fonds Objekte ankaufen
- Vorprüfung: Das Ankaufsteam prüft anhand weniger Kennzahlen, ob das Objekt ins Profil passt.
- Indikatives Angebot: Der Fonds nennt einen Preis unter Vorbehalt der Prüfung.
- Due Diligence: Externe Gutachter prüfen Recht, Technik, Steuern und Umwelt.
- Bewertung: Ein unabhängiger Sachverständiger ermittelt den Wert; der Kaufpreis darf ihn meist nicht wesentlich überschreiten.
- Gremienentscheidung: Das Investmentkomitee stimmt zu.
- Kaufvertrag: Beurkundung und Vollzug, häufig mit festgelegten Bedingungen.
Wer diesen Ablauf kennt, kann seinen Zeitplan realistisch planen und Unterlagen gezielt vorbereiten.
Was Fonds besonders genau prüfen
Weil Fonds das Geld ihrer Anleger verwalten, achten sie besonders auf Risiken. Dazu gehören die Bonität der Mieter, die Restlaufzeiten der Mietverträge, der technische Zustand und die Energieeffizienz. Zunehmend wichtig sind Nachhaltigkeitskriterien: Viele Fonds müssen offenlegen, wie nachhaltig ihre Immobilien sind, und kaufen deshalb bevorzugt Gebäude mit guten Energiekennwerten oder klaren Modernisierungsplänen.
Auch Rechtsfragen spielen eine große Rolle, etwa ob alle Baugenehmigungen vorliegen und ob es offene Streitigkeiten gibt. Fehlende Unterlagen führen bei Fonds schneller zu einer Absage als bei privaten Käufern.
Fonds als Verkäufer
Fonds kaufen nicht nur, sie verkaufen auch. Geschlossene Fonds veräußern ihre Objekte am Ende der Laufzeit, offene Fonds trennen sich von Objekten, um ihr Portfolio anzupassen oder Liquidität zu schaffen. Für Käufer können solche Verkäufe interessant sein, weil die Unterlagen in der Regel vollständig und gut aufbereitet sind.
Häufige Fragen zu Offene und geschlossene Fonds
Kaufen Fonds auch kleine Objekte?
Selten. Kleinere Mehrfamilienhäuser gehen eher an Bestandshalter, Family Offices oder private Investoren.
Kann ich als Privatperson an einen Fonds verkaufen?
Ja, sofern das Objekt ins Ankaufsprofil passt. Ob der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmen ist, spielt für den Fonds keine Rolle.
Was ist ein Publikums-AIF?
Ein alternativer Investmentfonds, der auch Privatanlegern angeboten werden darf, etwa ein geschlossener Immobilienfonds.
Wer bewertet Fondsimmobilien?
Unabhängige Sachverständige, die den Verkehrswert regelmäßig nach festgelegten Verfahren ermitteln.
Darf ein Fonds mehr als den Gutachterwert zahlen?
Nur in engen Grenzen. Bei offenen Publikumsfonds darf der Kaufpreis den ermittelten Wert nicht wesentlich überschreiten.
Kaufen Fonds auch Wohnimmobilien?
Ja, es gibt offene und Spezialfonds mit Schwerpunkt Wohnen. Sie kaufen meist größere Wohnanlagen oder Portfolios.
Wie finde ich Fonds, die zu meinem Objekt passen?
Über ihre veröffentlichten Ankaufsprofile oder eine Investorenliste mit Angaben zum Investitionsschwerpunkt.