Wer solche Objekte kauft
Value-add-Investoren und Bestandshalter mit eigener Bauabteilung suchen gezielt Objekte mit Potenzial. Sie kalkulieren die Sanierungskosten und die Mieten nach der Modernisierung und kaufen, wenn die Rechnung aufgeht. Mehr zu diesen Strategien im Beitrag Core, Value-add & Co..
Wie diese Käufer rechnen
Ausgangspunkt ist der Wert nach der Sanierung. Davon ziehen sie Baukosten, Risiko-Puffer, Finanzierungskosten und ihren Gewinn ab. Je genauer Sie den Zustand dokumentieren, desto kleiner fällt der Risiko-Abschlag aus.
Tipps für den Verkauf
- Mängel offen benennen – das schafft Vertrauen und schützt vor Haftung
- vorhandene Gutachten oder Kostenschätzungen beilegen
- Grundrisse, Mieterliste und Energieausweis vollständig bereitstellen
- gezielt Investoren ansprechen, deren Ankaufsprofil Value-add-Objekte nennt
Woran Käufer Sanierungsstau erkennen
Sanierungsstau entsteht, wenn notwendige Instandhaltungen über Jahre aufgeschoben werden. Typische Anzeichen sind ein altes Dach, undichte Fenster, eine Heizung aus den 1990er-Jahren oder früher, veraltete Elektroleitungen, Feuchtigkeit im Keller, abgenutzte Treppenhäuser und Bäder im Originalzustand. Erfahrene Käufer sehen viele dieser Punkte schon bei der ersten Besichtigung. In der Prüfung lassen sie einen Bausachverständigen alle Bauteile bewerten und eine Kostenschätzung erstellen.
Eine typische Kostenschätzung
| Bauteil | Zustand | geschätzte Kosten (Beispiel 10 Wohnungen) |
|---|---|---|
| Dach | Eindeckung 45 Jahre alt | 80.000–120.000 € |
| Fenster | Holzfenster Einfachverglasung | 60.000–90.000 € |
| Heizung | Gaskessel 30 Jahre | 50.000–150.000 € je nach System |
| Elektrik | zweiadrige Leitungen | 40.000–70.000 € |
| Bäder | Originalzustand | 15.000–25.000 € je Bad |
| Fassade | Putzschäden, ungedämmt | 100.000–200.000 € |
Die Zahlen sind beispielhaft und hängen stark von Größe, Region und Standard ab. Sie zeigen aber, wie schnell sich ein Sanierungsstau auf einen sechsstelligen Betrag summiert.
Wie der Kaufpreis berechnet wird
Value-add-Investoren gehen meist so vor: Sie schätzen den Wert des sanierten Gebäudes, etwa anhand der erzielbaren Mieten nach der Modernisierung, ziehen die Sanierungskosten, einen Risikopuffer, Finanzierungskosten und ihren Gewinn ab. Ein Beispiel: Saniert wäre ein Haus 2,5 Mio. € wert. Die Sanierung kostet 600.000 €, der Puffer 60.000 €, Finanzierung und Nebenkosten 150.000 €, die Gewinnerwartung 250.000 €. Der Käufer bietet dann etwa 1,44 Mio. €. Je genauer die Kosten bekannt sind, desto kleiner muss der Puffer sein, und desto mehr bleibt für den Verkäufer.
Selbst sanieren oder verkaufen?
| Option | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Verkauf im Ist-Zustand | schnell, kein Kapitaleinsatz, kein Bauherrenrisiko | Abschlag für Sanierung, Risiko und Gewinn des Käufers |
| Teilsanierung vor Verkauf | bessere Präsentation, kleinere Abschläge | Kapital und Zeit nötig, Kosten nicht immer voll im Preis |
| Vollsanierung und Verkauf | höchster Preis | hoher Aufwand, Baukostenrisiko, oft ein bis zwei Jahre |
Wer weder Zeit noch Kapital für eine Sanierung hat, fährt mit einem gut vorbereiteten Verkauf im Ist-Zustand oft besser, als halbherzig zu modernisieren.
Mieter und Sanierung
Bei vermieteten Häusern hängt der Wert auch davon ab, ob eine Modernisierung im bewohnten Zustand möglich ist. Käufer rechnen mit Duldungspflichten, Ankündigungsfristen und möglichen Mietminderungen. Gleichzeitig eröffnet die Modernisierungsumlage die Möglichkeit, einen Teil der Kosten auf die Miete umzulegen. Investoren bewerten deshalb genau, welche Mieterhöhungen nach der Sanierung zulässig wären – siehe Mietpreisbremse.
Unterlagen, die den Preis verbessern
- Gutachten eines Bausachverständigen mit Kostenschätzung
- Angebote von Handwerkern für die größten Posten
- Energieausweis und gegebenenfalls Sanierungsfahrplan
- Pläne, Baugenehmigungen und Nachweise früherer Maßnahmen
- Hinweise auf Fördermöglichkeiten
Das Wichtigste in Kürze
- Sanierungsstau mindert den Preis um Kosten, Risiko und Gewinn des Käufers.
- Genaue Kostenschätzungen verringern den Risikoabschlag.
- Value-add-Investoren und Projektentwickler sind die typischen Käufer.
- Halbherzige Teilsanierungen zahlen sich selten voll aus.
Neues Heizungsrecht: was sich 2026 geändert hat
Am 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz größtenteils in Kraft getreten. Die bisherige Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung 65 % erneuerbare Energie zu nutzen, ist entfallen. Stattdessen sollen neu eingebaute Gas- und Ölheizungen ab 2029 einen schrittweise steigenden Anteil biogener Brennstoffe oder Wasserstoff nutzen. Weitere Regeln treten in den kommenden Jahren stufenweise in Kraft.
Für Verkäufer eines Hauses mit alter Heizung heißt das: Die Sorge vor einem sofortigen Zwang zur Wärmepumpe ist kleiner geworden. Käufer rechnen aber weiter mit steigenden CO2-Kosten und mit einem Heizungstausch in absehbarer Zeit. Welche Pflichten im Einzelfall gelten, sollten Sie mit einem Energieberater klären. Dieser Hinweis ersetzt keine Rechtsberatung.
Verkaufswege im Vergleich
| Verkaufsweg | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|
| Direkt an Investoren | Schnell, Käufer kennen Sanierungsobjekte | Preis enthält einen Risikoabschlag |
| Über einen Makler | Breite Vermarktung, Begleitung bis zum Notar | Provision, Selbstnutzer springen oft ab |
| An Bauträger oder Projektentwickler | Interessant bei großem Grundstück oder Baurecht | Nur für passende Lagen |
| Nach eigener Teilsanierung | Mehr Käufer, besserer Preis möglich | Kapital, Zeit und Kostenrisiko beim Verkäufer |
Bei stark sanierungsbedürftigen Mehrfamilienhäusern sind erfahrene Bestandshalter oft die realistischsten Käufer. Adressen finden Sie in der Liste der Immobilieninvestoren. Wer ohne Makler verkaufen möchte, findet Hinweise im Ratgeber Immobilie ohne Makler verkaufen.
Offenlegung: warum Ehrlichkeit den Verkauf schützt
Häuser mit Sanierungsstau werden üblicherweise unter Ausschluss der Gewährleistung verkauft. Dieser Ausschluss schützt aber nicht, wenn der Verkäufer bekannte Mängel verschweigt. Schreiben Sie deshalb alle bekannten Schäden – etwa Feuchtigkeit im Keller, ein undichtes Dach oder eine veraltete Elektrik – in eine Mängelliste und lassen Sie sie im Kaufvertrag erwähnen. Das kostet keinen Käufer, der ohnehin mit Sanierung rechnet, sorgt aber für Rechtssicherheit nach dem Notartermin.
Wie der Notartermin abläuft und was im Vertrag steht, erklärt unser Beitrag Ablauf beim Notar. Die Hinweise sind allgemein gehalten und ersetzen keine Rechtsberatung.
Häufige Fragen zu Haus mit Sanierungsstau verkaufen
Sollte ich vor dem Verkauf selbst sanieren?
Meist nicht. Investoren sanieren günstiger und nach eigenen Vorstellungen. Kleine Maßnahmen, die Leerstand beseitigen, können sich aber lohnen.
Muss ich Mängel offenlegen?
Ja, bekannte erhebliche Mängel müssen Sie dem Käufer mitteilen. Ein Gewährleistungsausschluss schützt nicht bei arglistigem Verschweigen.
Lohnen sich kleine Reparaturen vor dem Verkauf?
Oft ja, etwa bei Treppenhaus, Hofbereich oder Fassadenanstrich, weil sie den ersten Eindruck verbessern.
Wer finanziert Käufe mit hohem Sanierungsbedarf?
Banken finanzieren solche Käufe meist mit höherem Eigenkapitalanteil. Manche Investoren nutzen zusätzlich Mezzanine-Kapital.
Kann ich Fördermittel an den Käufer weitergeben?
Bewilligte Förderungen sind meist an den Antragsteller gebunden. Der Käufer kann aber eigene Anträge stellen; Hinweise darauf erhöhen die Attraktivität.
Muss ich eine alte Heizung vor dem Verkauf austauschen?
In aller Regel nicht. Der Austausch ist meist Sache des Käufers und fließt in seine Kalkulation ein. Welche Pflichten nach dem neuen Heizungsrecht konkret gelten, klären Sie am besten mit einem Energieberater.
Lohnt sich eine Teilsanierung vor dem Verkauf?
Nur, wenn die Kosten sicher geringer sind als der zusätzliche Preis. Kleinere Arbeiten wie Aufräumen und Entrümpeln lohnen fast immer, große Sanierungen überlassen Verkäufer meist dem Käufer.