Wozu sie dient
Sie schützt Informationen über Mieter, Mieten, Kosten und Verkaufsabsicht. Gerade bei diskreten Verkäufen ohne öffentliches Inserat ist das wichtig – mehr dazu unter Off-Market-Immobilien.
Was hineingehört
- welche Informationen vertraulich sind
- wofür sie verwendet werden dürfen: nur zur Prüfung des Ankaufs
- wer sie erhalten darf, etwa Berater und Banken
- Rückgabe oder Löschung, wenn kein Kauf zustande kommt
- häufig ein Verbot, Mieter oder Verwalter direkt anzusprechen
In der Praxis
Seriöse Investoren unterschreiben eine angemessene NDA ohne Zögern. Halten Sie den Text kurz und verständlich. Danach öffnen Sie den Datenraum und stellen die Unterlagen bereit.
Typischer Aufbau einer NDA
- Vertragsparteien: Verkäufer oder Berater und der Kaufinteressent, gegebenenfalls mit verbundenen Unternehmen.
- Gegenstand: Beschreibung des Objekts und der vertraulichen Informationen, etwa Exposé, Mietverträge und Datenraum.
- Zweck: Die Informationen dürfen nur zur Prüfung des Kaufs verwendet werden.
- Weitergabe: Nur an Berater, Banken und Mitarbeiter, die zur Prüfung beitragen und selbst zur Verschwiegenheit verpflichtet sind.
- Kontaktverbot: Keine direkte Kontaktaufnahme mit Mietern, Verwaltern oder Behörden ohne Zustimmung des Verkäufers.
- Laufzeit und Rückgabe: Dauer der Verpflichtung, Löschung oder Rückgabe der Unterlagen, wenn kein Kauf zustande kommt.
Wie verbindlich ist eine NDA?
Eine Vertraulichkeitsvereinbarung ist ein wirksamer Vertrag. Verstößt der Interessent dagegen, kann der Verkäufer Unterlassung und unter Umständen Schadensersatz verlangen. In der Praxis ist der Nachweis eines konkreten Schadens allerdings oft schwierig. Manche Vereinbarungen enthalten deshalb eine Vertragsstrafe. Wichtiger als die Durchsetzung ist meist die Signalwirkung: Wer eine NDA unterschreibt, zeigt ernsthaftes Interesse und weiß, dass vertraulich gehandelt werden muss.
Für komplexe Transaktionen sollte die Vereinbarung von einem Anwalt erstellt oder geprüft werden.
Praktische Tipps
Halten Sie die NDA kurz und verständlich, damit Interessenten sie schnell unterschreiben. Eine digitale Unterschrift oder eine eingescannte Unterschrift per E-Mail genügt im Alltag meist. Versenden Sie das Exposé erst, wenn die unterschriebene Vereinbarung vorliegt, und dokumentieren Sie, wer welche Unterlagen erhalten hat. Bei größeren Verkäufen hilft ein Datenraum, weil er die Zugriffe automatisch protokolliert.
Fazit
Die NDA schützt Ihre Informationen und Ihre Verhandlungsposition, besonders beim diskreten Off-Market-Verkauf. Sie gehört zwischen den anonymen Teaser und das Exposé und ist bei professionellen Investoren selbstverständlich.
Wann eine NDA besonders wichtig ist
- Diskreter Verkauf: Mieter, Mitarbeiter oder Geschäftspartner sollen vom Verkauf nichts erfahren.
- Gewerbeimmobilien: Mietverträge enthalten sensible Daten über Umsätze und Konditionen der Mieter.
- Unternehmensimmobilien: Der Verkauf könnte Rückschlüsse auf die Lage des Unternehmens zulassen.
- Grundstücke: Baurechtliche Planungen und Bauvoranfragen sind wertvolle Informationen.
- Portfolios: Viele Objekte und Daten auf einmal – ein Datenleck hätte große Folgen.
Datenschutz in der NDA
Mieterlisten und Mietverträge enthalten personenbezogene Daten. Wer sie an Interessenten weitergibt, muss den Datenschutz beachten. In der Praxis werden Namen in frühen Phasen häufig geschwärzt oder durch Nummern ersetzt; erst kurz vor dem Kaufvertrag erhält der Käufer die vollständigen Angaben. Die Vertraulichkeitsvereinbarung sollte zusätzlich regeln, dass der Interessent die Daten nur für die Prüfung verwendet und anschließend löscht. Hinweise dazu enthält der Beitrag Mieterliste erstellen.
Häufige Fehler
Zu lange und komplizierte Vereinbarungen schrecken Interessenten ab und verzögern den Prozess. Ebenso problematisch sind Vereinbarungen, die zwar unterschrieben, aber nie gelebt werden – etwa wenn Unterlagen anschließend ohne Kontrolle per E-Mail verteilt werden. Wichtig ist auch, dass die NDA den richtigen Vertragspartner bindet: Bei Investmentgesellschaften sollte die Gesellschaft unterschreiben, nicht nur ein einzelner Mitarbeiter.
Häufige Fragen zu Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA)
Brauche ich die NDA schon für das Exposé?
Für einen anonymisierten Teaser meist nicht. Vor Adresse, Mieterliste und Detailunterlagen ist sie sinnvoll.
Muss jeder Interessent eine NDA unterschreiben?
Nicht zwingend, aber für das vollständige Exposé und den Datenraum ist es üblich. Professionelle Investoren erwarten das sogar.
Wie lange gilt eine Vertraulichkeitsvereinbarung?
Häufig ein bis drei Jahre. Die Dauer wird in der Vereinbarung festgelegt.
Brauche ich für eine NDA einen Anwalt?
Für einfache Verkäufe genügen oft bewährte Muster. Bei großen oder komplexen Transaktionen ist eine anwaltliche Prüfung empfehlenswert.
Was passiert mit den Unterlagen, wenn der Kauf scheitert?
Die NDA sollte regeln, dass der Interessent alle Unterlagen löscht oder zurückgibt und dies auf Nachfrage bestätigt.
Gilt die NDA auch für Berater des Käufers?
Ja, wenn sie entsprechend formuliert ist. Der Interessent muss seine Berater ebenfalls zur Verschwiegenheit verpflichten.
Kann ich eine NDA auch auf Englisch verwenden?
Ja. Bei internationalen Käufern ist eine englische oder zweisprachige Fassung üblich; wichtig ist, dass das anwendbare Recht und der Gerichtsstand geregelt sind.