So funktioniert die Aufteilung
Bei Wohngebäuden gilt ein Stufenmodell: Maßgeblich ist der CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter und Jahr. Bei sehr effizienten Gebäuden trägt der Mieter die Kosten weitgehend allein, bei sehr ineffizienten übernimmt der Vermieter den größten Teil. Bei Nichtwohngebäuden werden die Kosten grundsätzlich hälftig geteilt.
Warum Investoren das einrechnen
Der CO₂-Preis steigt planmäßig. Für ein schlecht gedämmtes Haus mit Öl- oder Gasheizung bedeutet das wachsende Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Käufer ziehen diese Belastung vom Kaufpreis ab.
Was Verkäufer tun können
Dokumentieren Sie Verbrauchswerte und bereits umgesetzte Maßnahmen. Eine Modernisierung der Heizung – selbst finanziert oder über Energie-Contracting – kann den Wert verbessern. Hintergrund im Beitrag ESG bei Immobilieninvestoren.
Hintergrund: der CO₂-Preis
Seit 2021 gibt es in Deutschland einen nationalen CO₂-Preis auf Heizöl, Erdgas und andere fossile Brennstoffe. Er wird über die Energielieferanten erhoben und verteuert das Heizen. Der Preis ist schrittweise gestiegen und soll ab 2027 in den europäischen Emissionshandel für Gebäude und Verkehr übergehen, dessen genauer Start und Preisniveau noch offen sind. Weil Mieter keinen Einfluss auf die Heizung und Dämmung haben, sollen Vermieter einen Teil der Kosten tragen – das regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz seit 2023.
Das Stufenmodell für Wohngebäude
| CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro m² und Jahr | Anteil Vermieter | Anteil Mieter |
|---|---|---|
| unter 12 kg | 0 % | 100 % |
| 12 bis unter 17 kg | 10 % | 90 % |
| 17 bis unter 22 kg | 20 % | 80 % |
| 22 bis unter 27 kg | 30 % | 70 % |
| 27 bis unter 32 kg | 40 % | 60 % |
| 32 bis unter 37 kg | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 kg | 60 % | 40 % |
| 42 bis unter 47 kg | 70 % | 30 % |
| 47 bis unter 52 kg | 80 % | 20 % |
| 52 kg und mehr | 95 % | 5 % |
Je schlechter die Energiebilanz, desto größer der Anteil des Vermieters. Bei Nichtwohngebäuden werden die Kosten derzeit hälftig geteilt.
Ein Rechenbeispiel
Ein unsaniertes Mehrfamilienhaus mit 1.000 m² Wohnfläche und Gasheizung verursacht 45 kg CO₂ pro Quadratmeter und Jahr, insgesamt 45 Tonnen. Bei einem CO₂-Preis von 55 € pro Tonne entstehen 2.475 € CO₂-Kosten im Jahr. Der Vermieter trägt nach der Tabelle 70 %, also rund 1.730 €. Steigt der CO₂-Preis auf 100 € oder mehr, wächst der Vermieteranteil entsprechend. Für Investoren ist das ein Kostenfaktor, der den Reinertrag dauerhaft mindert – es sei denn, das Gebäude wird energetisch verbessert.
Wie die Aufteilung in der Praxis läuft
Der Brennstofflieferant weist auf der Rechnung die CO₂-Menge und die Kosten aus. Der Vermieter ermittelt daraus mit der Wohnfläche die Einstufung und verteilt die Kosten in der Heizkostenabrechnung. Versorgen sich Mieter mit einer Etagenheizung selbst, müssen sie den Vermieteranteil bei diesem einfordern. Eine fehlerhafte Aufteilung kann zu Rückforderungen führen. Käufer prüfen deshalb, ob die Abrechnungen der letzten Jahre korrekt erstellt wurden.
Ausnahmen und Besonderheiten
- Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder in Milieuschutzgebieten, in denen Sanierungen eingeschränkt sind, kann der Vermieteranteil gekürzt werden.
- Für Fernwärme gelten die Regeln ebenfalls, soweit Brennstoffe mit CO₂-Preis eingesetzt werden.
- Wärmepumpen und Heizungen mit erneuerbaren Energien verursachen keine CO₂-Kosten nach diesem Gesetz.
Was Verkäufer vorbereiten sollten
Ein Käufer möchte die CO₂-Einstufung des Gebäudes kennen, die Abrechnungen der letzten Jahre sehen und wissen, welche Maßnahmen die Einstufung verbessern würden. Wer etwa durch eine neue Heizung oder Dämmung bereits in eine günstigere Stufe gewechselt ist, sollte das belegen. Ergänzend helfen der Energieausweis und Angaben zur Heizung nach GEG.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten steigt mit dem Ausstoß des Gebäudes.
- Bei schlechter Energiebilanz trägt der Vermieter bis zu 95 %.
- Steigende CO₂-Preise erhöhen diesen Kostenblock weiter.
- Investoren rechnen die Kosten in den Kaufpreis ein.
Der CO₂-Preis 2026 und 2027
Für 2026 gilt nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) erstmals ein Preiskorridor von 55 bis 65 € pro Tonne CO₂; die Zertifikate werden innerhalb dieses Rahmens versteigert. Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS 2), der ursprünglich 2027 starten sollte, wurde von den EU-Umweltministern im November 2025 um ein Jahr auf 2028 verschoben.
Für das Übergangsjahr 2027 hat der Bundestag am 15. Oktober 2026 eine Änderung des BEHG beschlossen: Der Preiskorridor von 55 bis 65 € pro Tonne gilt auch 2027. Prüfen Sie vor einer Kalkulation trotzdem den aktuellen Stand, etwa die Zustimmung des Bundesrats und die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt.
Das Rechenbeispiel mit dem Preiskorridor
Bleiben wir beim unsanierten Mehrfamilienhaus mit 1.000 m² Wohnfläche und 45 Tonnen CO₂ im Jahr. Der Vermieter trägt in dieser Stufe 70 % der Kosten:
| CO₂-Preis pro Tonne | Kosten gesamt | Anteil Vermieter (70 %) |
|---|---|---|
| 55 € | 2.475 € | 1.732,50 € |
| 65 € | 2.925 € | 2.047,50 € |
| 100 € | 4.500 € | 3.150 € |
Der Wert von 100 € ist keine Prognose, sondern zeigt, wie empfindlich die Rechnung auf den Preis reagiert. Ab 2028 bildet sich der Preis im ETS 2 am Markt; wie hoch er ausfällt, ist offen.
Wie Käufer den Vermieteranteil bewerten
Professionelle Investoren behandeln den Vermieteranteil wie jede andere nicht umlagefähige Bewirtschaftungskost: Er mindert den Reinertrag und damit über den Vervielfältiger auch den Kaufpreis. Ein Käufer, der mit dem 20-Fachen des Reinertrags rechnet, zieht bei 2.000 € Vermieteranteil im Jahr rechnerisch rund 40.000 € vom Preis ab – sofern er nicht plant, das Gebäude zu sanieren.
Plant er eine Sanierung, rechnet er umgekehrt: Die Investition in Dämmung oder eine neue Heizung senkt den CO₂-Ausstoß, verschiebt das Gebäude in eine günstigere Stufe und spart dauerhaft Kosten. Ob sich das lohnt, hängt von Förderung, Modernisierungsumlage und Mietniveau ab. Wie Käufer den Faktor ansetzen, erklärt der Ratgeber zum Kaufpreisfaktor.
Checkliste für die Due Diligence
- Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre mit ausgewiesenem CO₂-Anteil
- Brennstoffrechnungen mit CO₂-Menge und Emissionsfaktor
- Einstufung des Gebäudes im Stufenmodell und deren Berechnung
- Nachweis, ob der Vermieteranteil korrekt erstattet oder verrechnet wurde
- geplante oder umgesetzte Maßnahmen, die die Einstufung verbessern
Wer diese Unterlagen vollständig vorlegt, nimmt dem Käufer eine Unsicherheit – und Unsicherheit kostet beim Verkauf fast immer Geld. Diese Hinweise sind allgemein gehalten und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Häufige Fragen zu CO₂-Kosten zwischen Mieter und Vermieter
Gilt die Regel auch bei Fernwärme?
Ja, sofern bei der Erzeugung der Fernwärme CO₂-Kosten anfallen, die in den Preis einfließen.
Gilt das Gesetz auch für Gewerbemietverträge?
Ja. Für Nichtwohngebäude werden die Kosten derzeit hälftig geteilt, sofern vertraglich nichts anderes wirksam vereinbart ist.
Kann ich den Vermieteranteil auf die Miete aufschlagen?
Nein, er darf nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Wie hoch wird der CO₂-Preis künftig?
Das ist offen. Mit dem Übergang in den europäischen Emissionshandel erwarten viele Fachleute höhere Preise.
Wie hoch ist der CO₂-Preis 2026?
Nach dem BEHG gilt 2026 ein Preiskorridor von 55 bis 65 € pro Tonne CO₂.
Wann startet der europäische Emissionshandel für Gebäude?
Der ETS 2 wurde von 2027 auf 2028 verschoben. Für 2027 plant die Bundesregierung, den nationalen Preiskorridor von 55 bis 65 € fortzuführen.