Die Pflichten
- Der Energieausweis muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.
- In Immobilienanzeigen gehören bestimmte Kennwerte aus dem Ausweis, etwa Energiekennwert, Energieträger und Baujahr.
- Nach dem Kauf erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie.
Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Baudenkmäler. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten Jahre, der Bedarfsausweis auf einer technischen Berechnung. Für kleinere, ältere Wohngebäude ist häufig der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Warum Investoren genau hinsehen
Eine schlechte Effizienzklasse bedeutet Modernisierungskosten – etwa für Dämmung oder eine neue Heizung. Investoren rechnen diese Kosten in den Kaufpreis ein. Wer bereits modernisiert hat, sollte das belegen. Eine Alternative zur eigenen Investition ist das Energie-Contracting.
Pflichtangaben in der Immobilienanzeige
Wer eine Immobilie in einem Inserat oder Exposé anbietet, muss bestimmte Angaben aus dem Energieausweis machen, sofern ein Ausweis vorliegt:
- Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)
- Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh pro m² und Jahr
- wesentlicher Energieträger der Heizung
- Baujahr des Gebäudes
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse
Fehlen diese Angaben, kann ein Bußgeld drohen. Auch Abmahnungen durch Verbände sind möglich.
Gültigkeit und Aussteller
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre. Danach muss für einen Verkauf ein neuer ausgestellt werden. Ausstellen dürfen nur berechtigte Fachleute, etwa Energieberater, Architekten, Ingenieure oder bestimmte Handwerker mit Zusatzqualifikation. Ein Verbrauchsausweis ist günstiger, weil er auf den Abrechnungen der letzten drei Jahre beruht. Ein Bedarfsausweis erfordert eine Begehung und eine Berechnung auf Basis der Bauteile und Anlagentechnik und ist entsprechend teurer, aber aussagekräftiger.
Die Effizienzklassen
| Klasse | Endenergie kWh/(m²·a) | Einordnung |
|---|---|---|
| A+ | unter 30 | sehr effizienter Neubau |
| A–B | 30 bis unter 75 | effizienter Neubau oder sanierter Bestand |
| C–D | 75 bis unter 130 | ordentlich modernisierter Bestand |
| E–F | 130 bis unter 200 | typischer unsanierter Altbau |
| G–H | ab 200 | hoher Verbrauch, deutlicher Sanierungsbedarf |
Die Klassen gelten für Wohngebäude. Bei Nichtwohngebäuden werden die Werte anders dargestellt.
Wie Investoren den Ausweis lesen
Für Investoren ist der Energieausweis mehr als eine Pflichtangabe. Aus Klasse und Energieträger leiten sie ab, wie hoch die Betriebskosten der Mieter sind, wie stark der CO₂-Preis künftig auf den Vermieter durchschlägt und welche Modernisierungen in den nächsten Jahren nötig werden. Ein Gebäude in Klasse G mit Ölheizung bedeutet für sie absehbaren Investitionsbedarf, den sie vom Kaufpreis abziehen. Ein Gebäude in Klasse B mit Wärmepumpe dagegen passt in viele ESG-Strategien und erzielt oft einen Aufschlag.
Verbrauchsausweis: Fallstricke
Ein Verbrauchsausweis hängt stark vom Nutzerverhalten ab. Stand das Haus teilweise leer oder heizten die Mieter sparsam, wirkt der Verbrauch niedriger, als es der bauliche Zustand rechtfertigt. Käufer wissen das und verlangen bei älteren Gebäuden manchmal zusätzlich einen Bedarfsausweis oder eine Energieberatung. Für Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde und die nicht den damaligen Wärmeschutz erfüllen, ist ohnehin ein Bedarfsausweis Pflicht.
Den Ausweis als Verkaufsargument nutzen
Wer bereits modernisiert hat, sollte das im Exposé hervorheben: neue Heizung, gedämmtes Dach, erneuerte Fenster, Photovoltaik. Ein aktueller Bedarfsausweis, der diese Maßnahmen abbildet, zeigt Käufern den tatsächlichen Stand. Ergänzend kann ein individueller Sanierungsfahrplan zeigen, welche weiteren Schritte sinnvoll wären. So wird aus einem möglichen Kritikpunkt ein nachvollziehbarer Plan – mehr dazu unter Heizung nach GEG im Bestand.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Verkauf muss spätestens zur Besichtigung ein gültiger Energieausweis vorliegen.
- Inserate müssen die wichtigsten Kennwerte nennen.
- Investoren leiten aus dem Ausweis Kosten und Investitionsbedarf ab.
- Ein Bedarfsausweis ist aussagekräftiger als ein Verbrauchsausweis.
Nichtwohngebäude
Auch für Büros, Läden, Hotels und Hallen ist beim Verkauf ein Energieausweis nötig. Er weist Kennwerte für Wärme und Strom getrennt aus, weil Beleuchtung, Lüftung und Kühlung hier eine große Rolle spielen. Bei großen öffentlich genutzten Gebäuden muss der Ausweis zudem gut sichtbar ausgehängt werden.
Häufige Fragen zu Energieausweis beim Verkauf
Was passiert ohne Energieausweis?
Fehlt der Ausweis oder die Pflichtangaben in der Anzeige, drohen Bußgelder. Zudem wirkt das Angebot gegenüber professionellen Käufern unvollständig.
Was kostet ein Energieausweis?
Ein Verbrauchsausweis oft unter 150 €, ein Bedarfsausweis je nach Gebäude einige Hundert Euro.
Brauchen denkmalgeschützte Häuser einen Energieausweis?
Nein, Baudenkmäler sind von der Pflicht ausgenommen.
Muss der Ausweis dem Kaufvertrag beigefügt werden?
Er muss dem Käufer nach Vertragsschluss unverzüglich im Original oder in Kopie übergeben werden.
Darf ich einen alten Ausweis im Exposé zeigen?
Nur, wenn er noch gültig ist, also nicht älter als zehn Jahre.