Pflichten nach einem Eigentümerwechsel
Neue Eigentümer müssen bestimmte Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf erfüllen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder ungedämmter Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen. Sehr alte Heizkessel bestimmter Bauart dürfen nicht unbegrenzt weiterbetrieben werden.
Neue Heizungen
Für neu eingebaute Heizungen gelten Anforderungen an den Anteil erneuerbarer Energien, deren Fristen an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind. Die Regeln sind politisch in Bewegung – prüfen Sie vor einem Verkauf den aktuellen Stand.
Bedeutung für den Kaufpreis
Investoren schätzen die Kosten eines Heizungstauschs und der Nachrüstpflichten und ziehen sie vom Preis ab. Ein aktueller Energieausweis und Wartungsnachweise schaffen Klarheit. Alternativen zur eigenen Investition zeigt der Ratgeber Energie-Contracting.
Was das Gebäudeenergiegesetz regelt
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) fasst die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden zusammen. Für Bestandsgebäude enthält es Pflichten zum Austausch alter Heizkessel, zur Dämmung bestimmter Bauteile und zur Nutzung erneuerbarer Energien beim Einbau neuer Heizungen. Seit 2024 gilt der Grundsatz, dass neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden sollen. Im Bestand greift diese Pflicht in der Regel erst, wenn die Gemeinde ihre kommunale Wärmeplanung vorgelegt hat oder die gesetzlichen Fristen abgelaufen sind. Die Bundesregierung hat eine Überarbeitung des Gesetzes angekündigt; maßgeblich ist immer der aktuell geltende Stand.
Austauschpflicht für alte Heizkessel
Öl- und Gaskessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen in vielen Fällen außer Betrieb genommen werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie kleine und sehr große Anlagen. Für Eigentümer, die ihr Haus schon vor Februar 2002 selbst bewohnt haben, gelten Ausnahmen, die aber bei einem Eigentümerwechsel entfallen: Der neue Eigentümer muss die Pflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Käufer kalkulieren den Austausch deshalb ein.
Welche Heizungen die 65-%-Regel erfüllen
- elektrische Wärmepumpe
- Anschluss an ein Wärmenetz
- Biomasseheizung, etwa Holzpellets
- Hybridheizung aus Wärmepumpe oder Solarthermie und Gas- oder Ölkessel
- Stromdirektheizung in gut gedämmten Gebäuden
- Gasheizung, die nachweislich mit einem steigenden Anteil Biomethan oder Wasserstoff betrieben wird
Für Mehrfamilienhäuser mit Etagenheizungen gelten besondere Übergangsfristen, damit Eigentümer eine zentrale Lösung planen können.
Kommunale Wärmeplanung
Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern müssen bis Mitte 2026 einen Wärmeplan vorlegen, kleinere Gemeinden bis Mitte 2028. Der Plan zeigt, in welchen Straßen künftig ein Wärmenetz entstehen soll und wo Eigentümer selbst eine Lösung finden müssen. Für Käufer ist das eine wichtige Information: Liegt ein Haus in einem geplanten Wärmenetzgebiet, kann ein Anschluss günstiger sein als eine eigene Wärmepumpe. Verkäufer sollten den Stand der Planung ihrer Gemeinde kennen und im Exposé erwähnen.
Kosten und Förderung
| Maßnahme | grobe Kostenspanne im Mehrfamilienhaus |
|---|---|
| Luft-Wasser-Wärmepumpe | je nach Größe deutlich fünf- bis sechsstellig |
| Anschluss an ein Wärmenetz | abhängig vom Netzbetreiber, oft günstiger als eine eigene Anlage |
| Dämmung der obersten Geschossdecke | vergleichsweise günstig, schnelle Wirkung |
| Hydraulischer Abgleich und Pumpentausch | geringe Kosten, wichtige Grundlage |
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude bezuschusst den Heizungstausch, wobei Höhe und Bedingungen sich ändern können. Für vermietete Objekte gelten teilweise andere Fördersätze als für selbst genutzte.
Was das für den Verkauf bedeutet
Käufer möchten wissen, wann die Heizung eingebaut wurde, welche Leistung sie hat, wie hoch der Verbrauch ist und ob ein Austausch in den nächsten Jahren nötig wird. Ein Angebot für eine neue Anlage oder eine Energieberatung mit Sanierungsfahrplan gibt Käufern eine konkrete Zahl statt einer pauschalen Befürchtung. Wer bereits modernisiert hat, sollte das mit Rechnungen und Förderbescheiden belegen – siehe auch Energieausweis beim Verkauf und CO₂-Kostenaufteilung.
Das Wichtigste in Kürze
- Neue Heizungen sollen künftig überwiegend mit erneuerbaren Energien laufen.
- Im Bestand greift die Pflicht meist erst nach der kommunalen Wärmeplanung.
- Nach einem Eigentümerwechsel gelten Austausch- und Dämmpflichten mit zwei Jahren Frist.
- Käufer kalkulieren den Heizungstausch in ihr Angebot ein.
Häufige Fragen zu Heizung im Bestand: was das GEG verlangt
Muss ich als Verkäufer die Heizung vorher tauschen?
Nein. Die Nachrüstpflichten treffen in der Regel den neuen Eigentümer. Sie wirken sich aber auf den Preis aus.
Darf eine funktionierende Gasheizung weiterlaufen?
Ja. Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben und repariert werden, solange keine Austauschpflicht wegen Alters greift.
Was ist ein hydraulischer Abgleich?
Eine Einstellung der Heizungsanlage, damit alle Heizkörper gleichmäßig mit Wärme versorgt werden. Er senkt den Verbrauch und ist für größere Gebäude teils vorgeschrieben.
Zahlt der Mieter für eine neue Heizung?
Über die Modernisierungsumlage kann ein Teil der Kosten auf die Miete umgelegt werden, mit gesetzlichen Obergrenzen.