Die wichtigsten Punkte
- Restlaufzeit: Je kürzer das Erbbaurecht noch läuft, desto weniger zahlen Käufer. Unter etwa 50 Jahren wird die Finanzierung für viele Käufer schwierig.
- Erbbauzins: Er mindert die Rendite des Käufers. Wichtig sind Höhe und Anpassungsklauseln.
- Zustimmung: Häufig muss der Grundstückseigentümer dem Verkauf zustimmen. Holen Sie seine Bedingungen früh ein.
- Heimfall und Entschädigung: Was passiert am Ende der Laufzeit mit dem Gebäude?
Wer solche Objekte kauft
Erbbaurechte schrecken private Käufer oft ab. Professionelle Investoren kennen die Konstruktion dagegen und kalkulieren nüchtern. Manche haben sich sogar auf Erbbaurechte spezialisiert. Gezielte Ansprache über eine Investorenliste spart hier viel Zeit.
Unterlagen
Neben den üblichen Dokumenten (siehe Unterlagen-Checkliste) brauchen Käufer den vollständigen Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen und den Erbbaugrundbuchauszug.
So funktioniert ein Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht gehören Grundstück und Gebäude unterschiedlichen Eigentümern. Der Grundstückseigentümer – oft eine Kommune, Kirche oder Stiftung – überlässt das Grundstück für eine lange Zeit, meist 60 bis 99 Jahre. Der Erbbauberechtigte darf darauf ein Gebäude errichten oder besitzen und zahlt dafür einen jährlichen Erbbauzins. Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt: Es hat ein eigenes Erbbaugrundbuch, kann verkauft, vererbt und mit Grundschulden belastet werden. Am Ende der Laufzeit fällt das Gebäude in der Regel gegen eine Entschädigung an den Grundstückseigentümer.
Zustimmung des Grundstückseigentümers
Viele Erbbaurechtsverträge sehen vor, dass der Grundstückseigentümer einem Verkauf zustimmen muss. Er darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern, etwa wenn der Käufer die Pflichten aus dem Vertrag erkennbar nicht erfüllen kann. Trotzdem kostet das Verfahren Zeit. Auch die Belastung mit Grundschulden bedarf oft der Zustimmung, was die Finanzierung des Käufers betrifft. Verkäufer sollten deshalb frühzeitig mit dem Grundstückseigentümer sprechen und klären, welche Unterlagen er braucht.
Wie Restlaufzeit und Erbbauzins den Wert bestimmen
| Faktor | Wirkung auf den Wert |
|---|---|
| lange Restlaufzeit (über 60 Jahre) | geringer Abschlag gegenüber Volleigentum |
| kurze Restlaufzeit (unter 30 Jahre) | deutlicher Abschlag, schwierige Finanzierung |
| niedriger Erbbauzins | Wertsteigerung, weil der Käufer günstig nutzt |
| hoher oder stark steigender Erbbauzins | Wertminderung |
| Entschädigung am Ende nahe am Verkehrswert | positiv für den Käufer |
| Heimfallrechte mit strengen Auflagen | Unsicherheit, Abschlag |
Banken finanzieren Erbbaurechte meist nur, wenn die Restlaufzeit die Darlehenslaufzeit deutlich übersteigt. Bei kurzen Restlaufzeiten sinkt deshalb die Zahl möglicher Käufer.
Der Erbbauzins und seine Anpassung
Der Erbbauzins wird meist als Prozentsatz des Bodenwerts bei Vertragsschluss festgelegt, häufig zwischen 2 und 5 %. Viele Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, die den Zins an den Verbraucherpreisindex koppelt. Bei Wohngebäuden sind Erhöhungen gesetzlich begrenzt. Käufer prüfen genau, wann die nächste Anpassung fällig ist und wie hoch sie ausfallen könnte. Ein im Vergleich zum heutigen Bodenwert niedriger Erbbauzins ist ein echtes Verkaufsargument.
Verlängerung oder Kauf des Grundstücks
Wer verkaufen will, kann den Wert seines Erbbaurechts oft steigern, indem er vorher mit dem Grundstückseigentümer über eine Verlängerung der Laufzeit verhandelt. Manche Eigentümer, etwa Kommunen, bieten den Erbbauberechtigten auch den Kauf des Grundstücks an. Dann wird aus dem Erbbaurecht Volleigentum, das sich leichter verkaufen lässt. Ob sich das lohnt, hängt vom Kaufpreis des Grundstücks und vom erwarteten Mehrerlös ab.
Welche Käufer passen
Für Erbbaurechte mit langer Restlaufzeit interessieren sich private Kapitalanleger, Bestandshalter und manche Fonds, die wegen des geringeren Kapitaleinsatzes eine gute Rendite erzielen. Bei Gewerbeobjekten sind Erbbaurechte im Investmentmarkt verbreitet. Für kurze Restlaufzeiten kommen eher Käufer in Frage, die das Objekt bis zum Ende nutzen und keine hohe Finanzierung brauchen. Eine gezielte Ansprache über eine Investorenliste spart Zeit.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Erbbaurecht gehören Grundstück und Gebäude verschiedenen Eigentümern.
- Der Verkauf braucht oft die Zustimmung des Grundstückseigentümers.
- Restlaufzeit und Höhe des Erbbauzinses bestimmen den Wert am stärksten.
- Eine Verlängerung vor dem Verkauf kann den Preis deutlich erhöhen.
Häufige Fragen zu Erbbaurecht verkaufen
Kann ich das Grundstück dazukaufen?
Wenn der Eigentümer verkaufen will, ja. Gehören Gebäude und Grundstück dann derselben Person, steigt der Wert der Immobilie meist deutlich.
Fällt beim Kauf eines Erbbaurechts Grunderwerbsteuer an?
Ja. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis plus gegebenenfalls der kapitalisierte Erbbauzins, soweit der Käufer ihn übernimmt.
Was passiert am Ende der Laufzeit?
Das Gebäude geht auf den Grundstückseigentümer über, der dafür in der Regel eine Entschädigung zahlt, deren Höhe der Vertrag regelt.
Was ist ein Heimfall?
Das Recht des Grundstückseigentümers, das Erbbaurecht vorzeitig zurückzuverlangen, etwa bei schweren Vertragsverletzungen oder Zahlungsverzug.