Der Stuttgarter Wohnungsmarkt in Zahlen
Nach dem Themenheft „Wohnungsmarkt Stuttgart 2025“ des Statistischen Amts der Landeshauptstadt (Juli 2025) gab es 2024 in Stuttgart 321.273 Wohnungen bei 609.334 Einwohnern. Davon waren 14.587 Sozialmietwohnungen; der gesamte Bestand an geförderten Wohnungen lag bei 16.199. Die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel betrug im April 2024 durchschnittlich 11,15 € pro Quadratmeter netto kalt.
Der Neubau ist zuletzt eingebrochen: Laut der Meldung der Stadt vom 22. Juni 2026 wurden 2025 nur 661 Wohnungen fertiggestellt, nach 1.321 im Jahr 2024. Gleichzeitig stiegen die Baugenehmigungen um rund 38 % auf 1.330 Wohnungen (2024: 961). Ob daraus in den nächsten Jahren mehr Fertigstellungen werden, hängt von Baukosten, Zinsen und Förderung ab.
Auf dem Transaktionsmarkt ging es dagegen aufwärts: Der Gutachterausschuss zählte 2025 laut Meldung vom 10. Februar 2026 5.389 Verkäufe von Immobilien und Grundstücken, 10 % mehr als im Vorjahr, bei einem Geldumsatz von rund 2,88 Mrd. €. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten im Schnitt rund 4.250 € pro Quadratmeter, Neubauwohnungen durchschnittlich 8.055 €.
Kriterium und Quellen dieser Übersicht
Maßgeblich ist die Zahl der eigenen Wohnungen. Umsatz, Bilanzsumme und für Dritte verwaltete Wohnungen zählen nicht. Eine vollständige Rangfolge nach Stuttgarter Bestand lässt sich nicht seriös aufstellen, weil nur die städtische SWSG eine Zahl veröffentlicht, die sich praktisch vollständig auf das Stadtgebiet bezieht. Die anderen großen Vermieter weisen ihren Bestand für eine Region, für Württemberg oder für den Gesamtkonzern aus. Wir nennen deshalb jeweils, worauf sich eine Zahl bezieht, und vergeben einen Rang nur dort, wo er belegbar ist.
Die wichtigsten Wohnungsunternehmen in und um Stuttgart
| Unternehmen | Wohnungen | Bezug der Zahl | Stand und Quelle |
|---|---|---|---|
| SWSG Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft (Stadt Stuttgart) | 20.093 | Stadtgebiet Stuttgart | Anfang 2025, Stuttgarter Zeitung vom 14.04.2025 nach Angaben der SWSG |
| Vonovia SE (Regionalmarkt Stuttgart) | 12.949 | Regionalmarkt Stuttgart, nicht nur die Stadt | 30.06.2026, Halbjahresbericht 2026 |
| Landesbau-Genossenschaft Württemberg eG (LBG) | 5.767 | Gesamtbestand in Württemberg, Sitz Stuttgart | 31.12.2024, LBG-Mitgliedermagazin Oktober 2025 |
| GWF Wohnbaugenossenschaft eG | 1.019 | Gesamtbestand in Stuttgart und Umgebung | 31.12.2025, Jahresbericht 2025 |
Belegbar ist damit vor allem: Die SWSG ist mit Abstand der größte Vermieter in Stuttgart. Die übrigen Zahlen umfassen auch Wohnungen außerhalb der Stadt und lassen sich nicht direkt mit dem SWSG-Bestand oder untereinander vergleichen. Wir nennen sie deshalb ohne Rang.
SWSG: der größte Vermieter der Landeshauptstadt
Die Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH (SWSG) mit Sitz in Stuttgart-Untertürkheim gehört zu 100 % der Stadt. Nach einem Bericht der Stuttgarter Zeitung vom April 2025 überschritt sie erstmals die Marke von 20.000 Wohnungen und erreichte mit 20.093 Einheiten ihr selbst gestecktes Ziel; Anfang 2015 waren es 17.886. Seit 2015 stellte die SWSG demnach 2.726 neue Wohnungen fertig. Die Durchschnittsmiete lag laut Unternehmen bei 8,16 € pro Quadratmeter und damit deutlich unter dem Mietspiegelmittel.
Die Stadt hat das Eigenkapital der SWSG von 2023 bis 2025 um insgesamt 200 Mio. € erhöht. Laut dem Themenheft „Wohnungsmarkt Stuttgart 2025“ sollen damit bis 2027 Investitionen von rund 1,2 Mrd. € möglich werden, darunter 746 Mio. € für Neubau; in den Jahren 2025 bis 2027 sollen rund 1.400 neue SWSG-Wohnungen entstehen. Ein aktuelles Beispiel: Im NeckarPark in Bad Cannstatt legte die SWSG im Oktober 2026 den Grundstein für 103 öffentlich geförderte Mietwohnungen, die Ende 2027 fertig sein sollen.
Für Grundstückseigentümer ist die SWSG damit einer der wichtigsten Abnehmer von Bauland in der Stadt – mit einer Kalkulation, die sich an dauerhaft moderaten Mieten und hohen Förderquoten orientiert.
Vonovia: großer Bestand in der Region
Die Vonovia SE aus Bochum weist Stuttgart als eigenen Regionalmarkt aus. Zum 30. Juni 2026 waren das laut Halbjahresbericht 12.949 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Ist-Miete von 9,57 € pro Quadratmeter und 3,0 % Leerstand. Der Regionalmarkt umfasst neben der Landeshauptstadt weitere Städte der Region; eine Zahl nur für das Stuttgarter Stadtgebiet veröffentlicht Vonovia nicht.
Genossenschaften: stabile Bestände mit langer Tradition
Stuttgart hat eine ausgeprägte Genossenschaftslandschaft. Die Landesbau-Genossenschaft Württemberg eG (LBG) mit Sitz in Stuttgart hielt Ende 2024 laut ihrem Mitgliedermagazin 5.767 Wohnungen, davon 384 mit Sozialbindung, und zählte 6.501 Mitglieder. Die Wohnungen liegen nicht nur in Stuttgart, sondern in mehreren württembergischen Städten.
Die 1926 gegründete GWF Wohnbaugenossenschaft eG meldet in ihrem Jahresbericht 2025 zum Jahresende 1.019 Wohnungen und 1.198 Mitglieder. Daneben gibt es weitere bekannte Genossenschaften und Wohnungsunternehmen mit Sitz in Stuttgart, etwa den Bau- und WohnungsVerein Stuttgart und die FLÜWO Bauen Wohnen eG. Für sie lagen uns keine aktuellen, vergleichbaren Bestandszahlen vor; wir nennen sie deshalb ohne Zahl und ohne Rang.
Genossenschaften verkaufen ihre Wohnungen praktisch nie. Als Käufer treten sie vor allem bei Grundstücken und Neubauprojekten auf, oft im Rahmen des städtischen „Bündnisses für Wohnen“. Wie Genossenschaften und kommunale Unternehmen beim Ankauf vorgehen, beschreibt unser Beitrag Genossenschaften und Kommunen als Käufer.
Mieterschutz in Baden-Württemberg: Stand prüfen
Für Vermieter und Käufer von Mietshäusern wichtig: Das Land Baden-Württemberg hat die Mietpreisbremse laut Pressemitteilung vom 16. Dezember 2025 zunächst bis Ende 2026 verlängert und die Gebietskulisse neu gefasst (130 Städte und Gemeinden). Wie es ab 2027 weitergeht, entscheidet die neue Landesregierung. Wer in Stuttgart ein Mehrfamilienhaus kauft oder verkauft, sollte deshalb den aktuellen Stand der Landesverordnung prüfen lassen. Hintergründe erläutert unser Beitrag Mietpreisbremse aus Investorensicht. Diese Hinweise sind allgemein gehalten und ersetzen keine Rechtsberatung.
Was die Übersicht für Verkäufer und Anbieter bedeutet
- Grundstückseigentümer: SWSG und Genossenschaften suchen Bauland für geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau. Bauträger, die Eigentumswohnungen verkaufen, können je nach Lage mehr zahlen; ein Vergleich über die Liste der Bauträger in Stuttgart lohnt sich.
- Eigentümer einzelner Mehrfamilienhäuser: Für einzelne Häuser sind private Investoren, Family Offices und regionale Bestandshalter meist die schnelleren Käufer. Wie Sie vorgehen, erklärt der Ratgeber Mehrfamilienhaus verkaufen.
- Dienstleister: Handwerksbetriebe, Energieberater oder Softwareanbieter erreichen bei den großen Unternehmen zentrale Einkaufs- und Technikabteilungen, bei Genossenschaften oft direkt den Vorstand.
Wohnungsunternehmen und Investoren in Stuttgart ansprechen
Neben den hier genannten Großen gibt es in Stuttgart und der Region viele mittelgroße Wohnungsunternehmen, Family Offices und private Bestandshalter. Unsere bundesweite Liste der Wohnungsunternehmen enthält Adressen und Ansprechpartner als Excel-Datei. Wer Käufer in der Landeshauptstadt sucht, findet sie in der Liste Immobilieninvestoren Stuttgart; weitere Zielgruppen vor Ort zeigen die Seiten Projektentwickler Stuttgart und Hausverwaltungen Stuttgart. Die bundesweite Einordnung bietet unser Beitrag zu den größten Immobilieninvestoren Deutschlands.
Angaben ohne Gewähr, Stand November 2026. Die Zahlen stammen aus den genannten Quellen und können sich durch Neubau, Zu- und Verkäufe inzwischen geändert haben.
Häufige Fragen zu Größte Wohnungsunternehmen Stuttgart
Wer ist der größte Vermieter in Stuttgart?
Die städtische SWSG. Nach Angaben des Unternehmens überschritt ihr Bestand Anfang 2025 mit 20.093 Wohnungen erstmals die Marke von 20.000.
Wie viele Wohnungen wurden 2025 in Stuttgart gebaut?
Laut der Stadt Stuttgart wurden 2025 nur 661 Wohnungen fertiggestellt, nach 1.321 im Vorjahr. Genehmigt wurden 1.330 Wohnungen, rund 38 % mehr als 2024.
Wie viele Sozialwohnungen gibt es in Stuttgart?
Nach dem Themenheft „Wohnungsmarkt Stuttgart 2025“ gab es 2024 14.587 Sozialmietwohnungen; zusammen mit anderen geförderten Wohnungen waren es 16.199.
Warum haben Vonovia und die Genossenschaften keinen Rang?
Diese Unternehmen veröffentlichen keine gesonderte Bestandszahl nur für das Stuttgarter Stadtgebiet, sondern für eine Region, für Württemberg oder ihren Gesamtbestand. Ein direkter Vergleich mit der SWSG wäre daher irreführend.