Der übliche Ablauf
Der Notar fordert bei der Bank des Verkäufers die Löschungsunterlagen an. Die Bank gibt sie unter der Bedingung frei, dass ihre Restforderung aus dem Kaufpreis bezahlt wird. Der Käufer zahlt dann einen Teil direkt an die Bank, den Rest an den Verkäufer. Mehr zum Ablauf im Beitrag Ablauf beim Notar.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wird ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Klären Sie die Höhe vor dem Verkauf, damit Sie Ihren Nettoerlös kennen.
Grundschuld übernehmen?
Manchmal übernimmt der Käufer die Grundschuld für seine eigene Finanzierung. Das spart Notar- und Grundbuchkosten, muss aber mit beiden Banken abgestimmt werden.
Was eine Grundschuld ist
Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht am Grundstück, das in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird. Sie sichert meist ein Darlehen der Bank. Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine bestimmte Forderung gebunden: Sie bleibt im Grundbuch stehen, auch wenn der Kredit längst zurückgezahlt ist. Erst wenn sie gelöscht wird, verschwindet sie. Viele Eigentümer haben deshalb noch Grundschulden eingetragen, obwohl sie der Bank nichts mehr schulden.
Löschungsbewilligung und Treuhandauftrag
Damit der Käufer ein lastenfreies Grundstück erhält, braucht der Notar eine Löschungsbewilligung der Bank. Ist der Kredit noch nicht abgelöst, schickt die Bank die Bewilligung zusammen mit einem Treuhandauftrag: Der Notar darf sie nur verwenden, wenn ein bestimmter Betrag an die Bank gezahlt wurde. Der Käufer überweist dann einen Teil des Kaufpreises direkt an die Bank, den Rest an den Verkäufer. So ist sichergestellt, dass der Kredit getilgt wird und die Grundschuld anschließend gelöscht werden kann.
- Notar fordert die Ablösesumme und Löschungsunterlagen bei der Bank an.
- Die Bank nennt den Betrag zu einem Stichtag und stellt Treuhandauflagen.
- Der Notar teilt dem Käufer mit, welche Beträge an wen zu zahlen sind.
- Nach Zahlung gibt die Bank die Grundschuld frei, der Notar beantragt die Löschung.
Kosten der Löschung
Für die Löschung fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, die sich am Nennbetrag der Grundschuld orientieren. Bei üblichen Beträgen liegen sie meist im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich. Diese Kosten trägt in der Regel der Verkäufer, weil er verpflichtet ist, lastenfrei zu übergeben. Im Kaufvertrag wird das ausdrücklich geregelt.
Besonderheiten bei Renditeobjekten
Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten sind oft mehrere Grundschulden verschiedener Banken eingetragen, teilweise auch Gesamtgrundschulden, die mehrere Grundstücke belasten. Dann muss jede Bank zustimmen, und die Freigabe einzelner Grundstücke aus einer Gesamtgrundschuld will gut vorbereitet sein. Planen Sie dafür zusätzliche Zeit ein, vor allem wenn Sie mehrere Objekte als Portfolio verkaufen. Ein frühes Gespräch mit den Banken vermeidet Verzögerungen nach der Beurkundung.
Fazit
Grundschulden sind beim Verkauf Routine. Wichtig ist, frühzeitig zu klären, welche Rechte eingetragen sind, wie hoch eine mögliche Ablösesumme ist und ob eine Vorfälligkeitsentschädigung droht. Ein aktueller Grundbuchauszug ist dafür der erste Schritt.
Das Wichtigste in Kürze
- Grundschulden bleiben eingetragen, bis die Bank die Löschung bewilligt.
- Der Notar regelt über Treuhandauflagen, dass die Bank aus dem Kaufpreis bedient wird.
- Die Löschungskosten trägt meist der Verkäufer.
Häufige Fragen zu Grundschuld beim Verkauf löschen
Wer zahlt die Löschung der Grundschuld?
Üblicherweise der Verkäufer, weil er dem Käufer ein lastenfreies Grundstück schuldet.
Kann der Käufer meine Grundschuld für seinen Kredit nutzen?
Ja, wenn seine Bank und Ihre Bank zustimmen. Die Grundschuld wird dann abgetreten statt gelöscht, was Kosten sparen kann.
Wie lange dauert die Löschung im Grundbuch?
Je nach Grundbuchamt einige Wochen bis wenige Monate nach Antrag durch den Notar.
Was passiert mit einer Grundschuld, deren Kredit längst getilgt ist?
Sie bleibt eingetragen, bis die Bank eine Löschungsbewilligung erteilt. Diese können Sie jederzeit anfordern, am besten schon vor dem Verkauf.
Wer beantragt die Löschung?
In der Regel der Notar im Rahmen der Kaufabwicklung, sobald die Bank die Löschungsbewilligung freigegeben hat.
Brauche ich den Grundschuldbrief?
Wenn eine Briefgrundschuld eingetragen ist, ja. Der Brief muss dem Grundbuchamt vorgelegt werden; ist er verloren, ist ein Aufgebotsverfahren nötig, das Monate dauern kann.
Muss ich vor dem Verkauf mit der Bank sprechen?
Ja, am besten frühzeitig. So kennen Sie die Ablösesumme, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Bearbeitungszeit.
Was ist eine Eigentümergrundschuld?
Eine Grundschuld, die dem Eigentümer selbst zusteht, etwa nach Rückzahlung eines Kredits und Abtretung durch die Bank. Sie kann für neue Kredite genutzt oder gelöscht werden.
Kann ich ohne Löschung verkaufen?
Nur wenn der Käufer die Grundschuld übernimmt. Andernfalls verpflichtet sich der Verkäufer im Vertrag zur lastenfreien Übergabe.