Was die Rechte bedeuten
Beim Nießbrauch darf der Berechtigte die Immobilie nutzen oder vermieten und die Erträge behalten. Beim Wohnrecht darf er darin wohnen. Beide Rechte bleiben beim Verkauf bestehen, solange sie nicht gelöscht werden.
Drei Lösungswege
- Löschung gegen Ablöse: Der Berechtigte verzichtet gegen eine Zahlung.
- Verkauf mit Belastung: Der Käufer übernimmt das Recht und zahlt einen entsprechend niedrigeren Preis.
- Gemeinsamer Verkauf: Eigentümer und Berechtigter verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös.
Wer kauft belastete Objekte?
Professionelle Investoren können den Wert eines Nießbrauchs anhand von Alter und Lebenserwartung berechnen und kaufen solche Objekte gezielt mit Abschlag. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern mit Nießbrauch hilft eine klare Aufstellung der Mieteinnahmen. Lassen Sie sich vor dem Verkauf von Notar oder Anwalt beraten.
Nießbrauch und Wohnrecht im Vergleich
| Merkmal | Nießbrauch | Wohnrecht |
|---|---|---|
| Umfang | gesamte Nutzung der Immobilie | Recht, bestimmte Räume zu bewohnen |
| Vermietung | erlaubt, Mieten stehen dem Berechtigten zu | meist nicht erlaubt |
| Kosten | Berechtigter trägt oft laufende Kosten und gewöhnliche Instandhaltung | je nach Vereinbarung |
| Eintragung | Abteilung II des Grundbuchs | Abteilung II des Grundbuchs |
Beide Rechte erlöschen in der Regel mit dem Tod des Berechtigten und sind nicht übertragbar.
Wie der Wert berechnet wird
Der Wert eines Nießbrauchs ergibt sich aus dem jährlichen Nutzen – etwa der erzielbaren Miete – und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten. Dafür werden die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts genutzt. Ein Beispiel: Ein Haus könnte für 18.000 € im Jahr vermietet werden. Die Nießbraucherin ist 78 Jahre alt; nach Sterbetafel und Kapitalisierungsfaktor ergibt sich ein Vervielfältiger von rund 9. Der Wert des Nießbrauchs liegt dann bei etwa 162.000 €. Dieser Betrag wird vom Wert des unbelasteten Hauses abgezogen. Gutachter berücksichtigen zusätzlich Kosten, die der Berechtigte trägt, und Unsicherheiten.
Die Perspektive des Käufers
Ein Käufer erwirbt ein Objekt, das er für unbestimmte Zeit nicht selbst nutzen und oft nicht vermieten kann. Er bindet Kapital, ohne laufende Erträge, und spekuliert auf den späteren Wertzuwachs, wenn das Recht erlischt. Deshalb ist der Kreis der Käufer kleiner, und die Banken finanzieren solche Käufe zurückhaltend. Gesucht sind Käufer mit viel Eigenkapital und langem Anlagehorizont, etwa Family Offices, vermögende Privatpersonen oder spezialisierte Investoren. Sie kalkulieren mit einer Verzinsung ihres Kapitals bis zum erwarteten Erlöschen des Rechts.
Lösung über eine Ablösung
Oft ist es für alle Seiten besser, das Recht vor dem Verkauf abzulösen. Der Berechtigte verzichtet gegen eine einmalige Zahlung oder eine monatliche Rente auf den Nießbrauch, und das Objekt wird lastenfrei verkauft. Das erweitert den Käuferkreis und kann den Gesamterlös steigern. Wichtig ist eine faire Bewertung des Rechts und gegebenenfalls eine unabhängige Beratung des Berechtigten, damit er seine Versorgung sichert. Steuerliche Folgen, etwa bei der Schenkung- oder Einkommensteuer, sollten vorher geklärt werden.
Nießbrauch bei vermieteten Objekten
Liegt ein Nießbrauch auf einem vermieteten Mehrfamilienhaus, erhält der Berechtigte die Mieten, der Eigentümer nur den Substanzwert. Investoren betrachten dann vor allem die Frage, wann das Recht erlischt und wie das Gebäude bis dahin instand gehalten wird. Klare Regelungen zu Instandhaltung und Modernisierung im Nießbrauchsvertrag sind hier besonders wichtig, weil sonst ein Sanierungsstau entstehen kann – siehe Sanierungsstau verkaufen.
Typische Konstellationen in der Praxis
- Eltern übertragen das Haus an die Kinder und behalten den Nießbrauch.
- Ein Ehepartner erbt das Nießbrauchsrecht, die Kinder das Eigentum.
- Ein Eigentümer verkauft und sichert sich ein lebenslanges Wohnrecht, ähnlich einer Immobilienrente.
- Eine Erbengemeinschaft will verkaufen, während ein Elternteil noch im Haus wohnt.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Nießbrauch bleibt beim Verkauf bestehen und mindert den Wert erheblich.
- Der Wert des Rechts hängt von Nutzen und Lebenserwartung des Berechtigten ab.
- Nur Käufer mit viel Eigenkapital und langem Horizont kommen in Frage.
- Eine Ablösung vor dem Verkauf erweitert den Käuferkreis.
Häufige Fragen zu Immobilie mit Nießbrauch verkaufen
Erlischt der Nießbrauch beim Verkauf automatisch?
Nein. Er erlischt nur durch Löschung im Grundbuch, meist mit Zustimmung des Berechtigten, oder mit dessen Tod, wenn nichts anderes vereinbart ist.
Muss der Nießbraucher dem Verkauf zustimmen?
Nein, das Eigentum kann ohne seine Zustimmung verkauft werden. Sein Recht bleibt aber bestehen.
Kann ein Nießbrauch gelöscht werden?
Ja, wenn der Berechtigte eine Löschungsbewilligung erteilt oder nach seinem Tod mit Sterbeurkunde.
Wie wird ein Nießbrauch für mehrere Personen bewertet?
Bei Ehepaaren wird meist auf die Lebenserwartung der länger lebenden Person abgestellt, was den Wert erhöht.