Warum ein Verkauf besser ist
Bei Versteigerungen wird oft unter dem Marktwert gezahlt, und zusätzliche Kosten des Verfahrens schmälern den Erlös. Ein freihändiger Verkauf erzielt meist mehr – und der Eigentümer bestimmt Zeitpunkt und Käufer selbst.
Was jetzt zu tun ist
- Früh mit der Bank sprechen – viele Banken unterstützen einen Verkauf, weil er auch für sie mehr Geld bringt.
- Unterlagen zusammenstellen, siehe Unterlagen-Checkliste.
- Käufer ansprechen, die schnell und ohne Finanzierungsvorbehalt kaufen können.
Die passenden Käufer
Professionelle Investoren und Bestandshalter mit Eigenkapital können oft innerhalb weniger Wochen beurkunden. Diskret und ohne öffentliches Inserat gelingt das über eine gezielte Ansprache – mehr dazu unter Off-Market-Immobilien.
Wie eine Zwangsversteigerung abläuft
- Antrag: Ein Gläubiger, meist die Bank, beantragt beim Amtsgericht die Zwangsversteigerung.
- Beschlagnahme: Das Gericht ordnet die Versteigerung an, ein Vermerk wird im Grundbuch eingetragen.
- Gutachten: Ein Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert, oft ohne Zugang zum Gebäude.
- Termin: Das Gericht setzt einen Versteigerungstermin fest und veröffentlicht ihn.
- Versteigerung: Bieter geben Gebote ab; im ersten Termin gelten Mindestgrenzen von 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts.
- Zuschlag: Der Meistbietende erhält das Eigentum, der Erlös wird an die Gläubiger verteilt.
Zwischen Antrag und Termin vergehen oft viele Monate – Zeit, die für einen freihändigen Verkauf genutzt werden kann.
Der finanzielle Unterschied
In der Versteigerung werden Objekte häufig unter ihrem Verkehrswert zugeschlagen, weil Bieter das Objekt meist nicht besichtigen konnten und die Risiken einpreisen. Hinzu kommen Gerichts- und Verfahrenskosten, die vom Erlös abgehen. Bei einem freihändigen Verkauf dagegen können Interessenten das Objekt prüfen, erhalten Unterlagen und zahlen in der Regel einen marktgerechten Preis. Der Unterschied kann über die Frage entscheiden, ob nach dem Verkauf eine Restschuld bleibt oder nicht.
Mit der Bank sprechen
Banken haben selbst ein Interesse an einem guten Erlös. Viele stimmen einem freihändigen Verkauf zu, wenn der Eigentümer einen realistischen Plan vorlegt: einen Zeitrahmen, eine Wertermittlung und idealerweise schon Interessenten. Die Bank kann dann das Verfahren ruhen lassen oder den Antrag zurücknehmen. Wichtig ist, frühzeitig und offen zu kommunizieren, alle Schreiben ernst zu nehmen und Fristen einzuhalten. Ein Schuldnerberater oder Anwalt kann bei den Gesprächen unterstützen.
Käufer, die schnell handeln können
In dieser Situation zählt vor allem Geschwindigkeit. Geeignet sind Käufer, die ohne lange Finanzierungsprüfung kaufen können: private Investoren mit Eigenkapital, Family Offices, Bestandshalter mit Kreditlinien und spezialisierte Ankäufer. Sie können oft innerhalb weniger Wochen entscheiden und beurkunden. Eine gezielte Ansprache über eine Investorenliste spart Zeit gegenüber Inseraten auf Portalen, bei denen viele unverbindliche Anfragen eingehen – siehe Immobilie schnell verkaufen.
Unterlagen, die jetzt helfen
- aktueller Grundbuchauszug mit allen Belastungen
- Übersicht über alle Gläubiger und offenen Forderungen
- Mietverträge und Mieterliste bei vermieteten Objekten
- Verkehrswertgutachten aus dem Verfahren, falls bereits vorhanden
- Fotos und Grundrisse für Interessenten
Was mit den Mietern geschieht
Bei einem freihändigen Verkauf bleiben bestehende Mietverträge unverändert bestehen. In der Zwangsversteigerung hat der Ersteher dagegen ein Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, auch wenn der Kündigungsschutz für Wohnraummieter weiter gilt. Für Mieter ist der freihändige Verkauf deshalb meist die bessere Lösung, was die Zusammenarbeit bei Besichtigungen erleichtert.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein freihändiger Verkauf ist bis kurz vor dem Zuschlag möglich, wenn der Gläubiger zustimmt.
- Er erzielt meist einen besseren Preis als die Versteigerung.
- Frühe, offene Gespräche mit der Bank sind der wichtigste Schritt.
- Investoren mit Eigenkapital können besonders schnell kaufen.
Häufige Fragen zu Verkauf statt Zwangsversteigerung
Kann ich noch verkaufen, wenn der Versteigerungstermin feststeht?
Grundsätzlich ja, solange die Gläubiger zustimmen und das Verfahren eingestellt wird. Je früher Sie handeln, desto mehr Spielraum bleibt.
Bis wann kann ich noch freihändig verkaufen?
Grundsätzlich bis zum Zuschlag, sofern der betreibende Gläubiger den Antrag zurücknimmt oder das Verfahren einstellen lässt.
Wer bekommt den Kaufpreis?
Der Notar sorgt dafür, dass zuerst die Gläubiger aus dem Kaufpreis bedient werden. Ein Überschuss geht an den Verkäufer.
Was passiert mit einer verbleibenden Restschuld?
Sie bleibt als persönliche Schuld bestehen. Über Ratenzahlung oder Vergleich sollte mit der Bank verhandelt werden.
Muss ich einen Makler einschalten?
Nein. Wichtig ist, schnell passende Käufer zu finden. Das kann über einen Makler oder über die direkte Ansprache von Investoren geschehen.
Kann ich nach dem Verkauf in der Wohnung bleiben?
Das ist möglich, wenn ein Käufer bereit ist, Ihnen die Wohnung zu vermieten. Manche Investoren bieten solche Lösungen an, ähnlich einem Sale-and-Leaseback.