Gute Vorbereitung
- Zugang zu Keller, Dach, Heizungsraum und einer Auswahl an Wohnungen sichern
- Mieter rechtzeitig informieren und Termine abstimmen
- Unterlagen griffbereit haben: Pläne, Energieausweis, Wartungsnachweise
- bekannte Mängel offen ansprechen
Typische Fragen
Wann wurden Dach, Fenster und Heizung erneuert? Gibt es Feuchtigkeit im Keller? Wie hoch ist die Fluktuation? Welche Wohnungen sind unter Marktmiete vermietet? Wer diese Fragen sicher beantwortet, gewinnt Vertrauen.
Mieter einbinden
Mieter müssen Besichtigungen nach Ankündigung in angemessenem Rahmen dulden. Freundliche Information und kurze Termine vermeiden Ärger. Was Käufer anschließend prüfen, zeigt die Due-Diligence-Checkliste.
Der Ablauf einer Investorenbesichtigung
Eine Besichtigung mit einem professionellen Käufer unterscheidet sich deutlich von einem Termin mit Privatinteressenten. Investoren kommen oft zu zweit oder zu dritt – etwa ein Ankaufsmanager und ein Techniker – und haben das Exposé bereits gelesen. Sie wollen bestätigt sehen, was in den Unterlagen steht, und Risiken erkennen, die man auf Papier nicht sieht.
Typischerweise beginnt der Termin mit einem kurzen Gespräch über das Objekt, gefolgt von einem Rundgang durch Keller, Treppenhaus, Dach, Technikräume und einige leer stehende oder repräsentative Wohnungen. Am Ende stehen Rückfragen und die Klärung der nächsten Schritte.
Checkliste für den Besichtigungstag
- Zugang zu allen Gemeinschaftsflächen, Keller, Dachboden und Heizungsraum
- mindestens eine leere oder typische Wohnung zur Ansicht
- Mappe mit Grundrissen, Mieterliste und Energieausweis
- Liste der durchgeführten Modernisierungen mit Jahreszahlen
- Hausmeister oder Verwalter für technische Fragen
- Zeitpuffer für Rückfragen
Was Sie offen ansprechen sollten
Feuchte Stellen im Keller, ein älteres Dach oder eine Heizung kurz vor dem Ende ihrer Lebensdauer fallen erfahrenen Käufern ohnehin auf. Wer solche Punkte selbst anspricht und Kostenschätzungen vorlegt, wirkt glaubwürdig und vermeidet, dass der Käufer pauschale Abschläge kalkuliert. Verschwiegene Mängel können dagegen später zu Haftungsfragen führen.
Nach der Besichtigung lohnt sich eine kurze Nachricht mit den besprochenen Unterlagen. Das hält den Prozess in Bewegung und zeigt, dass Sie den Verkauf ernst nehmen.
Fazit
Eine gut vorbereitete Besichtigung verkürzt die spätere Prüfung und stärkt Ihre Position in der Kaufpreisverhandlung. Den gesamten Ablauf vom Anschreiben bis zum Notar zeigt der Zeitplan für den Verkauf an Investoren.
Fragen, die Investoren häufig stellen
- Wann wurden Dach, Fenster, Heizung und Leitungen zuletzt erneuert?
- Gibt es Mietrückstände, Mietminderungen oder laufende Streitigkeiten?
- Wie hoch sind die nicht umlegbaren Kosten pro Jahr?
- Welche Wohnungen sind modernisiert, welche im Originalzustand?
- Gibt es Ausbaureserven im Dachgeschoss oder auf dem Grundstück?
- Bestehen behördliche Auflagen oder offene Mängel aus Prüfungen?
Wer diese Fragen vorab schriftlich beantwortet und zur Besichtigung mitbringt, zeigt Professionalität und beschleunigt das Verfahren.
Mehrere Interessenten koordinieren
Bei gefragten Objekten bietet es sich an, Besichtigungen in einem festen Zeitfenster zu bündeln – etwa an zwei Tagen hintereinander. Das schont die Mieter und schafft Wettbewerb, weil jeder Interessent weiß, dass auch andere das Objekt prüfen. Nach den Terminen sollten alle Interessenten dieselben Informationen und dieselbe Frist für ihr Angebot erhalten. Ein solches strukturiertes Vorgehen ist die Grundlage für ein Bieterverfahren.
Nach der Besichtigung
Innerhalb weniger Tage nach dem Termin sollten Interessenten alle zugesagten Unterlagen erhalten, etwa Nebenkostenabrechnungen, Wartungsberichte oder Angebote für anstehende Arbeiten. Fragen Sie aktiv nach, ob noch Informationen fehlen, und nennen Sie eine Frist für ein erstes Angebot. Wer zügig und vollständig nachliefert, verhindert, dass ein Interessent das Objekt aus den Augen verliert oder sich in der Zwischenzeit für ein anderes entscheidet.
Häufige Fragen zu Besichtigung mit Investoren
Muss jede Wohnung besichtigt werden?
Nein. Meist reichen einige typische Wohnungen. Bei kleineren Häusern wollen Käufer aber oft möglichst viele Einheiten sehen.
Müssen Mieter Besichtigungen dulden?
Nach Ankündigung und zu angemessenen Zeiten in der Regel ja, wenn ein berechtigter Anlass wie ein Verkauf besteht. Die genauen Fristen ergeben sich aus dem Mietvertrag und der Rechtsprechung.
Wie viele Besichtigungen sind üblich?
Meist eine bis zwei pro ernsthaftem Interessenten, bei größeren Objekten zusätzlich ein Termin für technische Gutachter.
Sollte ich bei der Besichtigung über den Preis sprechen?
Kurz ja, wenn der Investor fragt. Verhandelt wird aber meist erst schriftlich auf Grundlage eines Angebots.
Sollte ein Makler oder der Eigentümer die Besichtigung führen?
Beides ist möglich. Wichtig ist, dass jemand dabei ist, der technische und vertragliche Fragen sicher beantworten kann – oft der Hausverwalter oder Hausmeister.
Wie lange dauert eine Besichtigung?
Bei einem Mehrfamilienhaus meist eine bis zwei Stunden, bei großen Gewerbeobjekten auch einen halben Tag.
Was sollte ich nach der Besichtigung schriftlich festhalten?
Welche Unterlagen nachgereicht werden, welche Fragen offen sind und bis wann der Interessent ein Angebot abgeben möchte. So bleibt der Prozess für beide Seiten nachvollziehbar.