Wie Käufer Leerstand bewerten
Investoren rechnen mit der Zeit bis zur Neuvermietung, mit Kosten für Umbau, Makler und Anreize sowie mit einem Risikoabschlag. Je klarer Sie zeigen, warum die Fläche leer steht und wie sie vermietbar wird, desto kleiner fällt der Abschlag aus.
Wer solche Objekte kauft
- Value-add-Investoren mit eigenem Vermietungsteam
- regionale Bestandshalter, die den Markt vor Ort kennen
- Projektentwickler, wenn Umnutzung oder Neubau möglich ist
Vor dem Verkauf vermieten?
Eine Vermietung lohnt sich, wenn sie schnell und zu Marktkonditionen gelingt – dann steigt der Preis meist deutlich. Lange Mietfreiheiten oder Mieten unter Markt können den Wert dagegen sogar senken. Hintergründe im Beitrag Haus mit Sanierungsstau verkaufen.
Leerstand ist nicht gleich Leerstand
Investoren unterscheiden genau, warum eine Fläche leer steht. Fluktuationsleerstand entsteht kurzfristig zwischen zwei Mietverhältnissen und gilt als normal. Struktureller Leerstand liegt vor, wenn Flächen dauerhaft nicht vermietbar sind, etwa wegen schlechter Lage, veralteter Ausstattung oder fehlender Nachfrage. Sanierungsleerstand entsteht, wenn Wohnungen bewusst nicht vermietet werden, weil sie modernisiert werden müssen. Für den Preis macht das einen großen Unterschied: Fluktuationsleerstand wird kaum abgezogen, struktureller dagegen kann den Wert stark mindern.
Wie Leerstand den Kaufpreis berechnet
Ein Käufer rechnet mit der Miete, die er nach einer Vermietung erzielen kann, und zieht ab, was bis dahin anfällt: Mietausfall, Kosten für Renovierung, Maklergebühren für die Vermietung und ein Risikoabschlag. Ein Beispiel: Eine leere Wohnung mit 70 m² könnte für 10 € pro Quadratmeter vermietet werden, also 8.400 € im Jahr. Muss sie für 15.000 € renoviert werden und steht sie danach noch drei Monate leer, zieht der Käufer diese Kosten und den Ausfall vom Wert ab, der sich aus der künftigen Miete ergibt.
Chancen für Käufer – und für Verkäufer
Leerstand ist für manche Investoren genau das, was sie suchen. Value-add-Investoren kaufen gezielt Objekte mit Potenzial, um sie zu modernisieren, neu zu vermieten und den Wert zu steigern – siehe Core, Value-add, Opportunistisch. Für Verkäufer bedeutet das: Ein Haus mit Leerstand findet Käufer, wenn es den richtigen angeboten wird. Leere Wohnungen bieten außerdem Flexibilität: Käufer können sie selbst nutzen, einzeln verkaufen oder zu marktüblichen Mieten neu vermieten.
Leerstand bei Gewerbeimmobilien
Bei Büros, Läden oder Hallen wiegt Leerstand schwerer als bei Wohnungen, weil Neuvermietungen länger dauern und oft Umbauten nach Mieterwunsch nötig sind. Investoren kalkulieren hier mit Leerstandsdauer, Mieterausbaukosten und mietfreien Zeiten, die bei neuen Gewerbemietverträgen üblich sind. Eine realistische Vermietungsstrategie – etwa Umnutzung eines leeren Büros zu Wohnungen oder Praxisflächen – kann den Wert erhalten. Mehr dazu lesen Sie unter Gewerbeimmobilie verkaufen.
Was Sie vor dem Verkauf tun können
- Ursachen des Leerstands ehrlich analysieren: Lage, Zustand, Preis oder Grundriss?
- Marktmiete realistisch ermitteln, etwa über Mietspiegel oder Vergleichsangebote.
- Kosten der Wiedervermietung schätzen lassen.
- Kleinere Mängel beheben, damit Besichtigungen einen guten Eindruck machen.
- Ein Vermietungskonzept als Teil des Exposés anbieten.
Leerstand und Steuern
Auch steuerlich spielt Leerstand eine Rolle. Werbungskosten für leere Wohnungen bleiben abzugsfähig, solange eine Vermietungsabsicht besteht. Wird ein Haus vor dem Verkauf bewusst leer gezogen, kann das bei selbst genutzten Teilen Auswirkungen auf die Spekulationsfrist haben. Klären Sie das im Einzelfall mit einem Steuerberater.
Das Wichtigste in Kürze
- Entscheidend ist, ob der Leerstand kurzfristig, strukturell oder sanierungsbedingt ist.
- Käufer ziehen Mietausfall, Renovierung und Vermietungskosten vom Wert ab.
- Value-add-Investoren suchen gezielt Objekte mit Leerstand und Potenzial.
- Ein realistisches Vermietungskonzept verbessert den Preis.
Häufige Fragen zu Immobilie mit Leerstand verkaufen
Ist ein komplett leeres Gebäude unverkäuflich?
Nein. Für Umnutzung, Sanierung oder Neubau ist ein leeres Gebäude sogar attraktiv, weil keine Mieter berücksichtigt werden müssen.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf neu zu vermieten?
Oft ja, wenn die Vermietung schnell zu marktüblichen Mieten gelingt. Bei Käufern, die selbst nutzen oder modernisieren wollen, kann Leerstand aber auch ein Vorteil sein.
Wie viel Leerstand ist normal?
In Großstädten liegt der Wohnungsleerstand oft nur bei wenigen Prozent. Höhere Werte deuten auf strukturelle Probleme hin.
Wer kauft Häuser mit hohem Leerstand?
Vor allem Value-add-Investoren, Projektentwickler und Käufer, die sanieren und neu vermieten wollen.
Muss ich Leerstand im Exposé angeben?
Ja. Leerstände gehören offen in Exposé und Mieterliste, damit Käufer richtig kalkulieren und es später keinen Streit gibt.
Zahlt die Versicherung bei Leerstand?
Viele Gebäudeversicherungen verlangen eine Meldung längerer Leerstände. Ohne Meldung kann der Schutz eingeschränkt sein.